Shanny : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de 4 appartements)

shanny · #1

Bonjour, voilà j’achète mon 4 ème immeuble . Compromis signé le 15 mars, crédit in fine en cours d’acceptation.
La seule chose qui m’ennuie un peu c’est le fait qu’il comporte un studio meublé, je n’ai que des locations vides ( 11 locataires en tout ) et je n’y connais rien en meublé pour l’instant.

- Statut: je vis de mes revenus fonciers donc sans emploi âge: 52 ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables :non
- Fiscales: non
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): non
- Sociales: non
- Temps disponible: oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport
- Année de construction: 1930
- Étage (sur un total de combien) : 3 étages sur caves 144 m² avec 2 F3 de 51 m² chacun loués, 1 studio meublé 20 m² loué , 1 studio vide 21 m², 4 caves en terre battue.
- Chauffage : individuel gaz
- Volets roulants électriques
- Jardin 407 m² avec petit cabanon comprenant 2 fenêtres double vitrage bizarrement
- Compteurs d’eau divisionnaires
- Compteurs d’électricité individuels
- Décoration : moderne, immeuble refait à neuf, salles d’eau et cuisines au goût du jour

LOCALISATION DU BIEN

- limousin

RENTABILITÉ DU BIEN

- coût Frais de notaire inclus :182 000 euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1460 euros
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats : aucun

- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) non

- Taxe foncière hors TEOM : 2200 environ
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 375 euros / an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 5000 euros ( nantissement de 2 assurances-vie dont une de 74 00 existant déjà, pour un total de 154000 euros )
- Type de crédit : in fine
- Taux du crédit avec assurance 1,90
- Durée du crédit : 10 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 90000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)
- locaton meublée (BIC réel LMNP , micro BIC)

aucune idée pour l’instant. Si avez des suggestions je suis preneuse. Dans l’idéal j’aimerais pouvoir passer ce studio meublé en location vide, je ne me suis pas renseignée encore donc je ne sais pas si c’est possible légalement. Mais franchement prendre un comptable parceque je ne vais pas savoir faire ma déclaration d’impôts l’an prochain à cause de ce studio m’ennuie un peu. ( je m’en fais peut-être toute une montagne, si ça se trouve c’est très simple )

Mots-clés : immobilier, in fine, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Picsou24 · #2

Bonsoir,

A l’inverse, n’y a t-il aucun intérêt à passer les autres en meublé?

shanny · #3

bonsoir picsou,

Tous les autres ? les 3 autres appartements de cet immeuble vous voulez dire ?
Si c’est bien ce que vous voulez dire, ma réponse est que je n’en sais rien.
Fiscalement parlant j’ai de gros déficits fonciers, mon crédit in fine servira aussi à défiscaliser et à éviter l’ ISF. Donc me lancer dans du meublé alors que je n’y connais rien, cela me fait un peu peur.

De plus c’est irréalisable à court terme puisque 2 des 4 appartements sont loués en vide.

SebastienST · #4

Il est évident que passer au LMNP juste pour un petit studio, c’est pas pratique, car il y a beaucoup plus de contrainte que de la location nue (RCS, comptable…). Vous avez 2 choix :
- Passer ce studio en nue, mais ça implique de changer le Bail. Après, si vous laissez les meubles au locataire et que son loyer ne change pas, je pense que ça ne lui posera pas de soucis. Il faut lui demander tout simplement.

La chose qui pourrait être problématique, c’est s’il y a le chauffage/électricité dans le loyer qui est inclut, cela arrive régulièrement dans du meublé. Dans ce cas, il faudra baisser le loyer, et dire au locataire de se débrouiller avec EDF/GDF, mais ça l’embêtera peut être.

Enfin, il faudra s’assurer que le l’appartement ai bien un compteur individuel, car dans du meublé, il arrive que le lot n’ai pas de de compteur et que c’est le proprio qui refacture (autorisé en meublé, mais pas en nue)

- Garder en meublé, faire des travaux dedans pour baisser les impots du BIC

Bernard2K · #5

Si vous avez un seul studio loué meublé, déclarez-le au micro-BIC (recettes x 50 % abattement) et basta. Ce n’est pas un problème.

shanny · #6

Sébastien, je viens de lire le bail du meublé loué en 2014 que m’a fourni l’agence.Il y est inscrit que le locataire a une régul des charges annuelles et qu’il est tenu de s’abonner à tous les réseaux. Il n’y a aucune liste de mobilier, pas de mention en pièce annexe non plus.Il est juste fait mention d’une kitchenette avec plaques gaz et frigidaire
De mémoire, il y a 3 compteurs électriques et gaz. Je pense que le compteur électrique manquant est celui des communs car c’est le cas le plus courant ( j’espère juste que les communs ne sont pas sur son compteur personnel). Je vais donc me rapprocher de lui avant la signature pour voir s’il accepterait un changement de bail.

Bernard, à priori votre solution est simple mais , suite à votre réponse j’ ai tapé micro-bic pour meublé et je viens de lire que le fisc applique effectivement un abattement forfaitaire de 50 %sur les recettes mais que corrélativement, on ne peut déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…)

Je ne peux donc pas déduire les intérêts d’emprunt pour le meublé, mais pour les 3 autres appartements de l’immeuble je peux ; donc des calculs trop compliqués pour moi.
De plus apparemment il faut un compte bancaire dédié à ce seul studio, ce qui ne m’arrange pas.

SebastienST · #7

En effet, micro bic est une solution, mais je ne l’ai pas mentionné car c’est un abbatement forfaitaire de 50% et aucune déduction ne peut être faite (c’est le but d’un forfait). Après, si vous ne souhaitez pas de comptable et moins de soucis, c’est la solution en effet.

Par contre le bail est actuellement illégal, car il est obligatoire d’avoir une liste de tous les meubles en annexe, et je vois que dans votre cas, il est indiqué "kitchenette avec plaques gaz et frigidaire" alors qu’il devrait y avoir absolument tout ce dont un locataire à le droit. Liste :

Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance

Le bail étant illégal actuellement en meublé, le mieux est de le passer en NUE. Si il y a un compteur individuel et que le locataire s’occupe de ses abonnements, je pense que ça ne le dérangera pas de changer de Bail tant qu’il garde les meubles qu’il a actuellement.

PS : J’ai un compte bancaire par lot, c’est vraiment simple ainsi, et ça permet de bien calculer les rentrées et les sorties de chacun

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