Site Centers (ex DDR Corp) : foncière US de parcs d'activités commerciales

InvestisseurHeureux · #1

J’avais évoqué DDR dans la newsletter #95 :

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Cette semaine, des achats massifs d’un insider sur la foncière cotée américaine DDR, investie dans les grands parcs d’activités commerciales (gros espaces commerciaux ouverts multi-enseignes où l’on se déplace en voiture, appelés aussi retail parks ou power centers) et capitalisant 5,6 $Md, ont attiré mon attention :

Exemple de power center appartenant à DDR :

Pour l’anecdote, DDR s’était trouvée en mauvaise posture durant la crise financière de 2009 du fait d’un endettement trop élevé et, reflétant les inquiétudes, son cours de bourse avait complètement plongé :

"Soyez avide quand les autres sont craintifs, et méfiants quand les autres sont euphoriques." nous dit Warren Buffett.

C’est alors que l’allemand Alexander Otto, déjà actionnaire de la foncière allemande de centres commerciaux Deutsche Euroshop, est entré au capital… en payant seulement $3,5 / action !

Depuis, l’endettement de DDR a été réduit (maturé allongée également de 2,7 à 5 ans) et d’importants arbitrages d’actifs ont été réalisés pour orienter la foncière exclusivement sur les gros retail parks de première catégorie. Ces parcs d’activité bien situés sont recherchés par les enseignes les plus populaires comme Walmart et ne souffrent pas de la concurrence du eCommerce.

Les $3,5 d’Alexander Otto sont devenus $16 (+355% d’augmentation), qu’il faut multiplier par 40 M de titres !

Le dividende, quasi-coupé en 2009, remonte doucement. Actuellement, le rendement n’est toutefois que de 4%, car DDR ne verse que 49% de son FFO (=loyers nets), pour investir dans la croissance de ses actifs, une approche identique d’ailleurs à Deutsche Euroshop. La guidance à terme est toutefois de verser 60-65% du FFO en dividendes, FFO attendu en hausse de 5-9% en 2014.

Autre indicateur de la transformation en une foncière qualitative, le taux d’occupation est passé de 91% en 2009 à 95% en 2013, pour 96,5% visé.

DDR cote aujourd’hui 15 fois son EBITDA et le renforcement d’Alexander Otto laisse penser que la société est sous-évaluée ; d’une part, par rapport à la valeur de ses actifs immobiliers actuels, et d’autre part, car les power centers décoteraient par rapport aux centres commerciaux équivalents :

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Depuis, le cours de bourse de la société avait monté à presque $20, mais vient de redescendre autour à $15,5.

Alexander Otto (dont la famille possède maintenant 17% de DDR) en a profité pour renforcer et racheter pour $16 M de titres :

Si vous souhaitez en savoir + sur la société, la présentation est très complète.

Pour mémoire la famille Otto possède également 16% de la foncière de centres commerciaux allemande Deutsche EuroShop (2 Md€ de capitalisation boursière).

Mots-clés : ddr, parc d'activité commercial, power center, site centers

galerien · #2

Bonjour,

Je reveille un peu le sujet. Le titre est sur les plus bas d’un range vieux de plusieurs années.

Parmi les actualités récentes qui expliquerait cela, j’ai identifié :

1) le 9/9/2016: la mise en vente de 250M$ de titres.
"We may offer and sell up to $250,000,000 in the aggregate of our common shares from time to time through any of BNY Mellon Capital Markets, LLC"
source : offer of 250m$ of shares to sell
Veuillez noter que c’est en anglais d’une part, et que d’autre part, vu la complexité du document, j’ai pu mal interpreté ce qui est écrit dans cette annonce.
Cet événement coïncide légèrement avec le début du mouvement de baisse qui a amené le titre sous les 15$.

2) le 28/10/2016 : le résultat trimestriel est publié. Le FFO augmente. Je note que par rapport à l’an passé la composition du FFO a évoluée, mais sa valeur n’a que légérement cru. Un tiers du FFO de 2015 , attribué à "Non operating items", est maintenant intégré au FFO Operationnel de 2016. Je n’ai pas regardé d’où cela venait.

source : resultat 2016Q3

Le resultat opérationnel sur l’année est en légère hausse. (si on regarde les 9 mois). Mais en comparant les trimestriels d’une année sur l’autre, on voit apparaitre une perte (Q3 2016) contre un profit (Q3 2015). Suite à cette publication le titre à continuer de baisser… mais honnetement je ne vois pas grand chose dans le bilan qui explique cela.

3) Tout les jours : la menace constante d’une hausse de taux avant la fin de l’année…

A mon avis, c’est un bon moment pour rentrer partiellement sur le titre.

Je souhaitais partager ma lecture, si d’autres personnes ont une lecture identique ou différente, j’aimerais avoir aussi leur avis.

InvestisseurHeureux · #3

galerien a écrit :
3) Tout les jours : la menace constante d’une hausse de taux avant la fin de l’année…

C’est ce qui me semble la seule justification, qui va avec le fait que l’endettement de DDR soit plus élevée que celui de ses consœurs.

Bcp de foncières ont vu leur cours de bourse baisser significativement dernièrement : Realty Income, Public Storage, Kimco, Macerich ; même en Europe Unibail-Rodamco.

Il est vrai aussi que les prix étaient bullesques auparavant.

Dans le cas de DDR, le prix n’était pas bullesque, mais le cours a baissé a proportion également.

DDR a fait un long chemin de croix depuis 2009, se désendettant, simplifiant et repositionnant/redéveloppant son portefeuilles de parcs d’activités commerciales.

Mais il y a encore à faire. Le management a changé également de nombreuses fois et, le nouveau CEO Thomas August, est en place depuis seulement juillet.

Dans le dernier transcript, ses actions semblent aller dans la même direction que le passé : se désendetter encore pour un ratio dette nette sur EBITDA sous les 6, vendre les actifs "non-prime" et acheter des actifs "prime".

Un peu la même histoire que CBL & Associates en somme, avec des actifs de meilleures qualités.

Pour se rendre compte du temps que cela prend pour désendetter une foncière à la dure (sans augmentation de capital) :

InvestisseurHeureux · #4

L’homme d’affaire allemand Alexander Otto (qui possède également une part importante de la foncière allemande Deutsche Euroshop) continue ses achats sur DDR :

Avec toutes les réserves à donner à ces achats d’initiés…

Mais grossièrement, on constate que quand le cours est autour de $15, il achète (cf. le premier message de cette file).

InvestisseurHeureux · #5

Des résultats poussifs pour DDR :

SeekingAlpha a écrit :
Q4 operating FFO of $111.1M or $0.30 per share vs. $114.1M and $0.31 one year ago. Full-year operating FFO of $1.28 per share vs. $1.23 in 2015.

Same-store NOI growth (excl. Puerto Rico) of 2.5%. New leasing spreads of 21.3% and renewal leasing spreads of 8.3%. Portfolio leased rate of 95% down 40 basis points from three months prior.

Sold 24 assets for $497M (company share) during quarter.

Full-year 2017 operating FFO per share guidance of $1.12-$1.16 (Street is at $1.16) assumes $800M-$1B of dispositions, $100M of acquisitions, and same-store NOI growth of 1-2%.

La foncière continue à être "vendeur net" pour poursuivre son désendettement (l’objectif est de descendre à un ratio dette nette sur EBITDA de 6) et améliorer son portefeuille d’actifs, mais avec $700-900 M de patrimoine en moins, il ne faut pas espérer une progression du FFO.

In fine, je me demande s’il est vraiment pertinent d’investir sur ce genre de foncières décotées.

Le désendettement prend des plombes, le FFO baisse et le dividende n’augmente pas et la revalorisation boursière tarde également à venir.

Je dirais que le principal intérêt de DDR, est d’être au coté d’Alexander Otto qui semble avoir une vision patrimoniale à long terme.

InvestisseurHeureux · #6

Comme à chaque fois sur DDR, dès que le cours évolue autour de $15 ou en-dessous, des achats d’initiés :

corsaire00 · #7

Résultats DDR publiés hier

-9% à la suite de cette publication.

coyote · #8

Lu ce matin..

"LA NOUVELLE CIBLE DES HEDGE FUNDS
Les fonds spéculatifs américains ont trouvé leur nouvelle victime : les foncières de centres commerciaux. Pour les hedge funds, l’explosion de l’internet et de l’e-commerce marque la condamnation à terme des centres commerciaux aux États-Unis.
"

Source : On avait oublié la Chine

Je n’ai pas pas le temps d’aller chercher d’autres sources plus factuelles..
mais il y a peut etre un lien de cause a effet ?

Olivier66 · #9

Les autres foncieres des centres commerciaux US n’ont pas trop bougé, c’est plus la publication des resultats qui a été sanctionnée

InvestisseurHeureux · #10

coyote a écrit :
"LA NOUVELLE CIBLE DES HEDGE FUNDS
Les fonds spéculatifs américains ont trouvé leur nouvelle victime : les foncières de centres commerciaux. Pour les hedge funds, l’explosion de l’internet et de l’e-commerce marque la condamnation à terme des centres commerciaux aux États-Unis.

Cela fait plusieurs semaines que cette thématique est à la mode maintenant. On se souviendra aussi de la mort du PC annoncée en 2010.

-

L’explication de la baisse (après on peut discuter de la pertinence de son amplitude) est celle-ci :

SeekingAlpha a écrit :
The company last night topped Q1 estimates, but cut its expectation for annual growth in same-store NOI from 1-2% to negative 1.5%-to-flat. Noted is the impact of increased vacancies from recent tenant bankruptcies.

Une révision à la baisse du résultat opérationnel à périmètre constant 2017 à cause de faillites "imprévues" de locataires.

Il faut voir aussi que le management de la foncière a complètement changé fin de l’année dernière, et il est coutume de faire des prévisions bien basses pour montrer ensuite que grâce à leurs actions, le bateau se redresse plus vite que prévu.

Du côté des initiés :

Mais si ces achats sont de bons signaux, ils ne sont pas une garantie de succès.

Déontologie : actionnaire de DDR

commentinvestir · #11

Bonjour,
De mon côté j’ai une ligne avec prix de revient autour de 13 dollars, donc je vais profiter de cette baisse pour renforcer ce titre dans mon portefeuille

MickenseN · #12

Grosse baisse en cours. Je m’interesse aux foncière côté et la elle est vraiment bas je trouve.

InvestisseurHeureux · #13

Alexander Otto continue ses emplettes :

$5,5 M le 2 mai.

Mais jusqu’ici ses nombreux achats d’initiés non pas porté chance au titre !

MickenseN · #14

Bonjour IH , sur quel site vous avez accès à ces informations ?
Est-ce le bon moment pour rentrer sur cette valeur ?

bibike · #15

Newsletter 70

InvestisseurHeureux · #16

MickenseN a écrit :
Est-ce le bon moment pour rentrer sur cette valeur ?

C’est ce que semble penser Alexander Otto, mais :
1) il est allemand et peut-être pas si spécialiste de l’immobilier commercial US
2) depuis la création de cette file il renforce régulièrement
3) il est milliardaire, donc quelques $M c’est une paille pour lui

Incontestablement, DDR Corp décote sur sa valeur patrimoniale nette, mais je dois vous avouer qu’à force, je finis par me demander si cela vaut la peine d’investir dans des foncières qui décotent si elles sont également très endettées (ce qui est le cas de DDR).

Le processus de désendettement prend du temps et la foncière est complètement pénalisée dans sa croissance, du coup, la décote tarde à se résorber.

Quand une foncière décote avec un endettement mesuré, au moins elle peut racheter un peu d’actions chaque trimestre (Macerich ou Simon Properties Group par exemple) et la "décote" peut est utilisée pour créer un peu de valeur.

Aussi, même si j’ai des titres DDR, je serais réservé à présent pour la "conseiller" et suggère qu’il y a peut-être mieux à faire avec les deux sociétés pré-citées.

corsaire00 · #17

Bonjour,

du 1er mai au 15 mai: 17 M$ d’achat d’initiés dont 7 M$ sur la journée d’hier

Message édité par l’équipe de modération (17/05/2017 14h44) :
- ajout de l’image

InvestisseurHeureux · #18

C’est du délire sur DDR Corp :

Et on ne peut pas accuser le dix ans américain :

La baisse repose donc essentiellement sur la "nouvelle" "histoire" des trop nombreux centres commerciaux aux USA, comme si c’était une découverte : Are malls becoming extinct? Column - USA Today (2013).

corsaire00 · #19

Oui DDR clignote dans mon viseur:
Je ne crois pas à la thèse de baisse de valeurs massives des malls B et C
Achat d’insigner significatif
Cours qui parait bas
Aucun événement ou anticipation n’explique cette baisse si ce n’est un mouvement moutonnier de sortie des REIT et de spéculation des hedges funds.
Remontée de l’euro contre le dollar

qu’en pensez vous ?

Idem pour CBL

InvestisseurHeureux · #20

Comme vous, à part que je fais -40% dessus et que SPG décote maintenant pas mal aussi pour un risque opérationnel très faible (c’est quand même bcp moins clair pour DDR).

corsaire00 · #21

Merci pour votre réponse.

La raison voudrait que je diversifie vers SPG à ce cours mais je viens de renforcer CBL et DDR en serrant les fesses car c’est toujours compliquer de remettre le couvert dans une période mouvementée comme celle-ci d’autant que j’avais déjà commencé mes emplettes il y quelques jours.

Gaspode · #22

je vais attendre quelque jours mais DDR est maintenant sur ma liste d’emplettes

commentinvestir · #23

Bonjour,

De mémoire j’ai pris une première position vers 13/14, puis j’ai renforcé vers 10/11 et j’ai encore un peu renforcé hier vers 8.90. Le prix de revient sur la ligne est autour de 11 dollars.

Evidemment, c’est quand même une ligne à -30% aujourd’hui mais avec un impact limité au global sur mon portefeuille puisque représentant 8% de l’ensemble (donc -3% environ sur le portefeuille).

C’est sur que ce n’est pas rassurant en tant que tel et que j’aurai préféré tout acquérir aujourd’hui mais maintenant je vais ignorer cette ligne quelques temps et laisser tomber les dividendes quelques années.

bien à vous

InvestisseurHeureux · #24

DDR Crop a posté la présentation effectuée à la rencontre annuelle NAREIT :
http://ir.ddr.com/~/media/Files/D/DDR-I … nal-kp.pdf

Le nouveau management (issu pour l’essentiel de la foncière Equity One, qui a fusionné récemment avec Regency Centers) semble satisfait de la qualité des actifs et indique que les ventes prochaines seront motivées uniquement pour baisser l’effet de levier :

Comme CBL & Associates, ils mettent en avant le fait que leurs actifs ont peu de concurrence :

Comme on a vu que les dossiers "value" sur les foncières ne se terminaient pas toujours très bien, je n’en rajoute pas ! :-)

Helvète_heureux · #25

Comme on a vu que les dossiers "value" sur les foncières ne se terminaient pas toujours très bien, je n’en rajoute pas !

IH, je ne comprends le fond de votre pensée. Pouvez-vous m’éclaircir svp ?

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Site Centers (ex DDR Corp) : foncière US de parcs d'activités commerciales

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coyote a écrit :

SeekingAlpha a écrit :

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MickenseN a écrit :

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