SCPI : rentable avec le niveau des taux de prêts en 2017 ?

Je ne fais qu’un constat, ce qui n’enlève rien à l’intérêt d’investir qui plus est à crédit ou en nue-propriété, dans un contexte où l’ensemble des investissements hors boursiers a cette même tendance à la baisse.

Simplement quand on fait des projections à 10 ou 20 ans, se baser sur 5% est optimiste, ceux qui le faisaient il y a 5 ou 10 ans sur la base de 5,5 ou 6% peuvent vous le confirmer.

Roudoudou , ouvrir une SCI pour 100000 de scpi ne semble pas bien rentable d’après ce que disait stephane … ?

Si j’arrive à un TRI proche des 10% sur 20 ans pour un revenu passif par la suite … perso je prendrai une louche minimum …

Surin , dans mes simulations je prendrai du 3.8 à 4% … Je pense être assez conservateur comme ça …

Mais j’ai pas encore toute les billes ( connaissances) pour avoir un calcul précis pour le moment  … car d’emprunter via une SCI ok , le montant des loyer ok , taux du crédit ok, déduire les intérêts d’emprunt ok.. tout ça c’est déjà mon business avec l’immobilier physique.

La fiscalité 15% puis 33% sur les bénéfices ok, rajouté 15% pour le versement de dividende par la suite ok. Donc pas de prélèvement sociaux dans une SCI ?
Si j’ai des liquidités , achat en usufruit pour optimiser le TRI ok .

Mais pourquoi mettre une capacité d’épargne dans la sci ( préconiser d’après mes recherche ) ? Pour ce faire une sorte d’emprunt perso avantageux par la suite ?

Et pour calculer ma rentabilité et mon tri , me manque t’il quelques chose dans mes connaissances ?

Oui j’ai de bonne base en comptabilité et ma femme comptable m’aide uniquement pour les écriture pour mon activité en LMNP..

Je m’étais renseigne pour ouvrir une sasu à l’is pour marchand de bien … c’est quasi identique en fait …

Donc si c’est pas obligé d’avoir un expert comptable , je vais faire ça moi même c’est sur …

Concernant la liquidité ,

Dans ma simulation avec 150000 euros sur 20 ans , sur un crédit amortissable , les mensualités sont supérieurs aux loyers , de quelle liquidité parler vous sur ce cas ? Ne sommes nous pas obligé d’utiliser notre capacité d’épargne pour ce projet ?

J’ai fais mes devoirs

Je viens d’affiner mes calculs :

Projet : création d’une SCI à l’IS .

Nota :
-15% prélevé sur 38120 euros puis 33% au dessus .
-100% des sommes sorties sont soumis au prélèvement sociaux
- un abattement de 40% de ce qui sort en dividende est appliqué puis le reste est imposé sur le revenue .
- par contre la capacité d’épargne mise dans la société peut être récupérer sans payer l’IS ou les PS… Par exemple si j’ai mis 100000 euros dans la sci , lorsque j’ai 100000 de trésorerie , je peux récupérer mes 100000 euros sans fiscalité .
- je peux optimiser cela en achetant de l’usufruit avec du cash pour avoir un amortissement supplémentaire ( par exemple 10% par ans sur 10 ans pour un usufruit de 10 ans )

Hypothèse investissement 300000 euros à 1.65 sur 20 ans :
Emprunt : 1533 euros
Loyer SCPI ( sans augmentation de part et de loyer ) 4% donc 12000 euros de loyer.

Sur 20 ans :
-25200 euros d’impôt sur les 20 ans
-18396 euros de credit / ans
-7653 euros d’effort d’épargne / ans

Je note que je met 7656 euros de capacité d’épargne par ans …
J’ai donc fais une simulation avec cette argent placé avec un rendement de 4% net pendant 20ans ( mélange de bourse et PEL et assurance vie ).. résultat : 233138 euros .

Contre la SCI à l’IS : au bout de 20 ans : 300000 euros de scpi à 4% de rendement totalement financer .

J’ai compris qu’il ne faut pas sortir la somme car les impôts sur le revenue ouch…
Mais pour une rente c’est parfait .

De plus il y a une optimisation à faire avec de l’achat en usufruit en cash en plus …

Conclusion :
-Entre ne rien faire ( enfin placé une capacité d’épargne à un taux conservateur à 4% ) et investir dans la sci , la deuxième hypothèse rapportera plus d’argent ( je pense avoir été conservateur avec 4% de rendement )
- j’ai le statut LMNP , j’ai un PEA .. ouvrir une SCI permet de diversifié SA PROPRE FISCALITÉ .

Suis-je logique ?

Dernière modification par cricri77700 (05/05/2017 21h13)

J’ai fais mes devoirs

Je viens d’affiner mes calculs :

Projet : création d’une SCI à l’IS .

Nota :
-15% prélevé sur 38120 euros puis 33% au dessus .
-100% des sommes sorties sont soumis au prélèvement sociaux
- un abattement de 40% de ce qui sort en dividende est appliqué puis le reste est imposé sur le revenue .
- par contre la capacité d’épargne mise dans la société peut être récupérer sans payer l’IS ou les PS… Par exemple si j’ai mis 100000 euros dans la sci , lorsque j’ai 100000 de trésorerie , je peux récupérer mes 100000 euros sans fiscalité .
- je peux optimiser cela en achetant de l’usufruit avec du cash pour avoir un amortissement supplémentaire ( par exemple 10% par ans sur 10 ans pour un usufruit de 10 ans )

Hypothèse investissement 300000 euros à 1.65 sur 20 ans :
Emprunt : 1533 euros
Loyer SCPI ( sans augmentation de part et de loyer ) 4% donc 12000 euros de loyer.

Sur 20 ans :
-25200 euros d’impôt sur les 20 ans
-18396 euros de credit / ans
-7653 euros d’effort d’épargne / ans

Si je n’investis pas dans une SCI et que je place la capacité d’épargne envisage :
Je note que je met 7656 euros de capacité d’épargne par ans …
J’ai donc fais une simulation avec cette argent placé avec un rendement de 4% net pendant 20ans ( mélange de bourse et PEL et assurance vie ).. résultat : 233138 euros .

Contre la SCI à l’IS : au bout de 20 ans : 300000 euros de scpi à 4% de rendement totalement financer . ( moins impot is )

J’ai compris qu’il ne faut pas sortir la somme total car les impôts sur le revenue ouch…
Mais pour une rente c’est parfait .

De plus il y a une optimisation à faire avec de l’achat en usufruit en cash en plus …

Conclusion :
-Entre ne rien faire ( enfin placé une capacité d’épargne à un taux conservateur à 4% ) et investir dans la sci , la deuxième hypothèse rapportera plus d’argent ( je pense avoir été conservateur avec 4% de rendement )
- j’ai le statut LMNP , j’ai un PEA .. ouvrir une SCI permet de diversifié SA PROPRE FISCALITÉ .

Suis-je logique?

cricri77700 a écrit :

Suis-je logique?

Pas complètement, car vous devriez, avec vos hypothèses, tenir compte de la fiscalité pour sortir le cash de la SCI IS (amputer les 300 000€ de 15.5% et de 60%*14% pour PS et IR, en supposant étaler les sorties, et rester à 14% de TMI IR, et à PS inchangé, alors que ça devrait passer sous peu à 17%) avant de comparer le résultat (ici : 228 300€) avec celui obtenu après toute fiscalité avec vos autres alternatives. 

En gros, avec vos hypothèses (que je trouve conservatrices au niveau SCI IS), et sans les autres optimisations que vous ne manquerez pas avec le temps d’identifier (par ex. : les SCPI avec revenus à l’étranger imposé à la source sont assez "sympa" pour une SCI IS; négociez des échéances trimestrielles ou annuelles, vers début février/mai/août/novembre, quand les revenus des SCPI seront rentrés; etc.), c’est presque équivalent.

A votre place, j’envisagerais sérieusement l’emprunt in-fine 20 ans avec 0.5% de plus (il y aura bien plus d’argent qui "travaillera" dans la SCI sur la durée, mais aussi plus de risques à assumer), et pas seulement avec l’idée de revendre les parts de SCPI à terme (les revenus de vos investissements excéderont largement les échéances, sauf la dernière, mais vous aurez alors pas mal de cash accumulé, en plus du cash avec lequel vous aurez alimenté votre CCA, et aurez pu acquérir dans la SCI des actifs plus liquides (et souvent plus rentables, mais moins finançable à crédit) que des parts de SCPI, pour rembourser une bonne partie de l’emprunt).

@ cricri77700
L’argent que vous avancerez à la SC par l’intermédiaire du CCA pourra effectivement vous être restitué sans fiscalité (sauf si vous avez prévu que la société vous paie des intérêts).

@ GBL

GBL a écrit :

les SCPI avec revenus à l’étranger imposé à la source sont assez "sympa" pour une SCI IS

Pourriez-vous préciser ce que vous entendez par là? Il me semble en effet que :
* si la SC est imposée uniquement au taux réduit de 15%, l’impôt à la source étranger sera tout le temps supérieur. Il faut donc pour être gagnant supposer que le rendement brut à l’étranger est supérieur à celui en France. C’est peut-être le cas mais c’est indépendant de la fiscalité.
* si la SC n’est pas imposée uniquement au taux réduit, l’impôt à la source étranger est généralement < 33% et donc dans ce cas, effectivement, c’est favorable.

Je serai heureux que vous complétiez si jamais je ratais quelque chose d’important concernant l’aspect "sympa" des SCPI avec revenus à l’étranger.

J’ai déjà consulté votre document Stéphane. Néanmoins si la SC est uniquement au taux réduit de 15%, je ne vois aucun avantage fiscal car l’impôt prélevé à la source à l’étranger sera plus élevé que ce taux de 15% (bien entendu ce que j’écris n’est valable qu’à montant brut égal entre le revenu foncier étranger et le revenu foncier français).

Si l’on passe au taux plein à 33%, c’est effectivement une autre histoire.

Bonjour.

Je fais un retour sur le sujet …

Le CGP que j’ai vu avec mon conseillé m’avaient indiqué qu’il me prêtait à 1.67 sur 20 ans pour des SCPI et que je devais uniquement faire un nantissement sur un compte titre des part de SCPI .

Jusqu’à tout va bien …

Le CGP me dit aujourd’hui qu’il prête pour des SCPI uniquement aux clients qui ont de l’épargne liquide ( livret , CTO , pea , assurance vie bien que le terme liquide n’est pas approprié à ce panel )

Et en plus à hauteur de 30% .

C’est à dire que si on a 100000 euros d’épargne , il prête que 30000 euros pour des SCPI ?

Bref je vais voir ailleurs …

Je comprends pas l’incompétence des CGP dans les banques et se n’est pas la première fois…

Quand il m’a reçu , même pas il me demande mon patrimoine , calcul ma tmi … il me dit juste " j’ai vu que vous avez un parc immobilier qui devient conséquent , pour ne pas être LMP ?"  Je lui répond que fiscalement d’après mes calculs se n’est pas intéressant dans mon cas et je l’invité à me prouver le contraire … puis pas d’argument …

Ensuite aujourd’hui , il me demande pourquoi une SCI .. Je lui répond que ma tmi va passer à 30 à mon prochain investissement que se soit scpi ou immobilier physique ou dans 2 à 3 ans quand mes stocks de charges seront revenu à 0 enfin bref … j’avais l’impression de lui apprendre la fiscalité d’une SCI …
Et il a du apprendre que sa banque ne prête que 30% sur l’épargne disponible car forcément il ne me l’à pas dit .

Pour conclure , il ne calcule pas le taux d’endettement mais se base sur mon épargne pour le prêt de SCPI … Je vais donc voir avec d’autre banque…

Mais franchement , je suis choqué par l’incompétence des cgp en banque …

Voilà pour le retour ..

les 30% sont peut être ce qu’il doit avoir pour vous prêter.
Vous voulez 100, il a besoin de 30.
Vérifiez cela.

Après, pourquoi voulez vous que la banque vous prêt si vous n’avez rien chez eux?
La banque ne gagne pas d’argent avec les prêts (uniquement frais de dossier et caution logement).
Par ailleurs, de part votre culture et les connaissances que vous avez développez seul ou via le forum, vous n’êtes pas un bon profil pour la banque; vous faites vos PEA et assurance vie ne ligne car moins chère.

Je pense que dans les prochaines années, les banques vont user de leur pouvoir de prêt…

Aujourd’hui seul les clients de gestion de fortune sont dans un schéma gagnant gagnant.

(vu le titre de cette conversation, je me permets de mettre mon raisonnement ici.
Merci à la modération de m’indiquer s’il faut que je fasse (ou de faire) un topic spécifique si nécessaire si cela leur semble plus approprié.)

Bonjour,

Je m’intéresse également à l’achat de SCPI.
Mon but est de placer des liquidités sur un support "sans risque" à long terme (20 ans), sans rechercher à avoir de nouveaux revenus présents ou futurs (ceux-ci étant déjà assez élevés par ailleurs et devraient l’être lors de mon départ en retraite dans 20-30 ans).
Je souhaite donc évaluer la performace des SCPIs (+ effet de levier) afin de la comparer à d’autres scénarios (par ex. l’assurance vie + éventuellement l’achat de ma RP dans 5-10 ans).

Pour ma simulation, je prends le montage proposé par Stéphane : loger des SCPI dans une SCI à l’IS (Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique).
Je prends une hypothèse de taux de rendement (pessimiste ?) de 3,8% et choisis le montant de mon emprunt de sorte que le résultat de la SC soit à l’équilibre après impots et paiement des mensualités.

montant investi                700 K
apport personnel             312 K
rdt : taux de rendement     3,8%   
rdt : montant annuel          27 K
IS (les bénéfices sont < à 38K)    15%   
Rdt net                     3,2% nets de fiscalité
       
       
emprunt       
    montant                388 K
    mensualité             1,9 K/mois
    annualité                 23 K/an
    déduction des intérêts d’emprunt
        (je prends une moyenne sur
          les 20 ans)     388 €/mois
    déduction des intérêts d’emprunt
        par an             4,7 K/an
       
montant restant après IS    23 K
       
différence    0,0    K/an

valeur au rachat des parts de SCPI (perte de 10%)    630    K
       
durée de l’opération    20 ans

TRI    3,6% nets, bruts d’impôts sur les dividendes
(2,5% net après sortie en dividendes <= notons que la sortie du capital investi sur le compte courant, 312K, se fait sans avoir à payer d’imposition sur les dividendes ; on peut donc compter une "moyenne" de 3% net d’impôts sur div.)

Cela vous semble t’il correct ?

Dernière modification par Highlicoptere (12/05/2017 17h00)

cricri77700 a écrit :

Mais franchement , je suis choqué par l’incompétence des cgp en banque …

C’est tout le problème de dépendre DU CGP de VOTRE banque s’il n’y en a qu’une avec laquelle vous avez une relation.

Il ne faut pas hésiter à aller voir ailleurs si l’herbe est plus verte et multiplier les comptes, contrats, livrets, y compris pour les enfants. Ca fait plaisir au conseiller et ça n’engage pas à long terme.

cat a écrit :

L’argent que vous avancerez à la SC par l’intermédiaire du CCA pourra effectivement vous être restitué sans fiscalité (sauf si vous avez prévu que la société vous paie des intérêts).

dans mon hypothèse j’entends que j’ai avancé à la SCI sur mon compte courant de la SCI l’ensemble de la somme, emprunt compris, soit 700K ; mais peut-être que je me trompe ; comme c’est la SCI qui fait l’emprunt, suis-je limité à mon apport hors emprunt ? (ce qui paraîtrait malheureusement plus logique)