Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé)

Quelques remarques :
- vu les proportions des tantièmes, le magasin fait 1000 m² ? Quel est le "cadre de vie" pour deux studios situés au-dessus d’un aussi grand magasin ? Vue sur le parking ?

- l’escalier ne dessert que "votre" appartement ? L’autre appartement a aussi le sien ?

- Pas évident du tout de transformer  en deux studios quelque chose conçu pour des bureaux. Avec l’escalier situé sur le petit côté, comment faites-vous l’accès du studio le plus éloigné de l’escalier ? Et, puisque c’était conçu pour des bureaux, pourquoi ne pas faire des bureaux ? Des bureaux ne trouveraient-ils pas à se louer ?

- Pour réaménager en deux studios, les emplacements actuels des arrivées et évacuations d’eau ne conviennent pas. Attention notamment aux évacuations de WC qui ne se déplacent pas facilement.

- ne comptez pas trop sur un revenu complémentaire pour l’espace sous le toit et pour le garage moto dans la cage d’escalier : ce genre d’espace est difficile à louer, sauf dans des zones où l’immobilier est très tendu et où le moindre m² a de la valeur (à Paris, oui, mais ce n’est manifestement pas à Paris).

- il y a toute l’isolation à faire, y compris côté plafond. La hauteur sous plafond n’est pas très importante, pour ne pas perdre en hauteur il faudrait isoler à l’intérieur des "coffres" formés par le plancher bois du dessus ; ou bien en combles perdus mais dans ce cas vous pouvez totalement oublier la valorisation des combles. Isoler en sous-face de toiture n’est pas suffisant car la chaleur montera dans les combles donc consommation importante d’énergie pour chauffer un espace non utilisé ; et par ailleurs si vous aménagez les combles il manquerait alors une isolation phonique entre les combles et l’appartement.

L’opportunité globale de l’affaire dépend de la comparaison du coût total avec le prix d’un bien comparable mais fini, mais aussi avec le revenu locatif probable. Donc, ça dépend de l’emplacement, que nous n’indiquez pas donc c’est à vous de faire ces évaluations.

Chiffrez précisément les travaux (avec devis), vos 50 k€ ont probablement été obtenus au doigt mouillé.

Pensez à une bonne isolation phonique entre les deux appartements. Une cloison "ordinaire" sera insuffisante. Il faudrait la même isolation phonique vers le couloir ; sinon l’ensemble "porte palière du studio du fond + cloison insuffisamment isolée entre le premier studio et la porte du second studio" feront un effet de court-circuit acoustique (c’est ballot d’isoler la paroi entre les deux studios si le bruit contourne par le couloir + la porte).

Si vous voulez optimiser l’utilisation des combles, c’est simple : faites un escalier à deux étages qui monte aux combles, avec une porte type porte palière. Ce n’est pas beaucoup plus cher qu’un escalier d’un étage.
- si vous utilisez les combles comme stockage, vous avez au moins l’avantage d’un accès "normal" (pas par une trappe et une échelle).
- si vous vouliez en faire un appartement plus tard, vous aurez déjà l’accès.

Demandez au plombier et à l’électricien dans quelle mesure et à quel coût il est possible de préparer le raccordement ultérieur des combles pour le cas où ils seraient aménagés en appartement.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2017 13h16)

Après une seconde visite, je confirme que tous les compteurs sont présent.

Autre point important, j’ai appris que le second appartement, celui qui est donc à coté du miens est à vendre pour le même prit et toujours dispo (même conditions de finition)

Après mes calculs de renta, j’ai fait une offre en parallèle pour les deux lots a 140k€ pour les deux.
Ce qui fait 70k€ par lot.

Après tous mes calculs, cela peut me dégager 1000€ d’excédent donc très intéressant.

Autre point positif, le cadastre n’a pas défini le revenu cadastral car les travaux ne sont pas terminé à l’intérieur du bien, ce qui veut dire que je peux profiter de cette situation pour faire ma division en studio de manière administrative et officielle directement lors de la 1ere déclaration de propriété au cadastre. C’est mieux de déclarer le bien déjà divisé, que de modifier une situation qui existe déjà…

Réponse des offres lundi maximum, début des visites dans les banques à partir de mardi.

Stay tuneds guys

Ils ont refusé l’offre à 140k pour les deux, mais ils ont accepté celle de 80k pour un des deux.

Comme vous dites, meilleure renta mais plus de risque pour cet investissement par rapport à ma capacité d’emprunt actuel. Donc je me contenterai du 1er investissement et trouver d’autres opportuités après celui-là.

-80k€
-remise des clefs anticipé refusée. (Je fais les travaux avec mon entreprise, donc je vais négocier avec la banque un remboursement de capital différé et arranger la fin des travaux à ma guise)
-offre faite net de frais (ils voulaient me faire rembourser les 1800e des nouveaux compteurs d’énergie)

C’est parti pour l’aventure. Je mettrai des photos de l’avancement du projet.

PS: je ne voulais pas proposer 150k€ pour m’ajuster, car ça m’amène à 230k€ de crédit, je ne me sens pas à l’aise avec cette idée pour le moment. (1er investissement immo)