Simulation d'investissement en SCPI : vos avis ?

Les hypothèses sont en effet optimistes.
La tendance est clairement à la baisse des revenus distribués :

INDICATEURS DU MARCHÉ DES SCPI

Quant à connaître la fiscalité en 2032 …

Il reste une certitude : il est toujours intéressant d’emprunter à un taux bas pour investir dans un placement qui rapporte nettement plus (après impôt).

Merci pour vos réponses.

sm94 a écrit :

- Vous pouvez déduire l’assurance du prêt du bénéfice foncier imposable, il me semble que vous ne l’avez pas fait.

Effectivement, je n’avais déduit que les intérêts de l’emprunt.

sm94 a écrit :

- Les prélèvements sociaux ne sont pas de 15,5% dans votre simulation.

J’ai bien appliqué des prélèvements de 15,5% aux loyers nets que je retire ensuite au flux de trésorerie annuel.

sm94 a écrit :

- Enfin vous ne tenez pas compte de la valeur temps de l’argent, il faudrait introduire un taux de capitalisation pour en tenir compte (vos cash flow négatifs chaque année pourraient être placés et rapporter)

Je ne suis pas sûr de comprendre. C’est pour comparer ce que je pourrais gagner si je plaçais le même montant de cash flow sur un autre support, mettons si je plaçais ces flux de trésorerie annuels sur un placement à disons 2% ? Dans ce cas, j’obtiendrais alors 32 721 euros, soit 3 900e de moins qu’avec le montage SCPI, ou 12% de moins.
Cela revient à comparer une seule hypothèse (ici, un rendement de 2% net net annuel) au triplet de la SCPI (rendement locatif net, indexation des loyers, revalorisation de la part) auquel s’ajoute la variabilité fiscale. En réduisant les hypothèses, on réduit le risque, mais il reste à trouver un autre support qui lui corresponde.

sm94 a écrit :

Il me semble que le gain de 4000 euros en fin de simulation est bien faible.

Vous avez aussi des calculettes sur immobail.com, regardez comment elles sont construites. Vous pouvez aussi faire des tests avec un in fine

Merci pour la référence, je m’étais basé sur un simulateur du Figaro, je vais creuser celui-là aussi.
Avec des hypothèses équivalentes, j’obtiens un différentiel de 0,4% entre mon capital à 15 ans (43 584e) et le leur (43 423e). Par contre on reste bien sur un positif d’un peu plus de 4000 euros en fin de simulation.

Le prêt in fine sur immobail me donne un gain sur 15 ans et un capital à terme peu ou prou équivalents avec une économie d’épargne de 2 euros par mois et un TRI qui passe de 4,93% (amortissable) à 3,20% (in fine).
Je vais étudier les formules pour le prêt in fine et essayer de comprendre son intérêt.

ArnvaldIngofson a écrit :

Les hypothèses sont en effet optimistes.
La tendance est clairement à la baisse des revenus distribués

Toutes choses égales par ailleurs (indexation des loyers de 1% par an et revalorisation de la valeur de la part de 1% par an aussi), chaque baisse d’un point de rendement locatif net fait baisser mon enrichissement sur les 15 ans de 10 000 euros (loyers perçus - flux de trésorerie + valeur finale de retrait).

Une capitalisation sur un autre support à 2% net net du flux de trésorerie rapporte plus dès qu’on passe le seuil de 3,7% de rendement locatif net.

Cela dit, cet autre support est lui aussi hypothétique…

Bien vu, j’appliquais les prélèvements sociaux sur les loyers nets

Effectivement, l’approche en crédit in fine semble plus intéressante : même avec des intérêts 3 fois plus importants (en prenant des taux de 2,35% en amortissement et 3,6% en in fine), j’arrive après un crédit de 20 ans à un enrichissement de 5k en amortissement et 14k en in fine, pour un effort d’épargne annuel d’à peine 33% de plus, entre l’IR et les prélèvements sociaux qui s’évanouissent et les intérêts de l’épargne en parallèle.

Mais surtout on se retrouve avec deux types de placements qui se sécurisent l’un l’autre pour rembourser le crédit in fine, et ça, ça me plaît bien.

Les autres hypothèses sont : 40k empruntés, le placement en parallèle à 2% net net, un taux d’indexation des loyers à 0% et une revalorisation de la part à 2% aussi.

Merci pour votre aide

Bon, il me reste encore plein de devoirs à faire : fiscalité de la revente (pas intégrée dans la simulation), et tout le volet assurance vie à creuser, mais ça avance.

Un autre intérêt de cette simulation, c’est la notion d’enrichissement sans crédit : les loyers + la valeur de retrait finale ne remboursent jamais le capital initial