Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

A@kamoulox: sur (2/2) Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers des SCPI : comment les déclarer ? vous avez un exemple de calcul.

GoodbyLenine (01/2017) a écrit :

Dans tous les cas (même pour une SCPI avec que des biens en France), il faut attendre d’avoir reçu l’IFU de la SCPI pour effectuer des calculs exacts.

Seuls des calculs très approximatifs peuvent être faits avant (voir ci-bas). En effet, même pour un SCPI avec que des biens immobilier en France, le montant des revenus fonciers à déclarer ne sera pas le montant du dividende perçu, car la SCPI étant fiscalement transparente à l’IR, et chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers de la SCPI (qui ne sera pas exactement le montant du dividende).

Si on connait le résultat net par part, et sa répartition sur les différents pays, il est possible (mais compliqué) de faire un calcul très approximatif.
Par exemple pour Corum Convictions en 2016 (vite fait, donc sans doute pas mal d’erreurs):
  (Note:  le nombre de parts a augmenté en 2016, ça impacte le résultat, c’est ignoré dans ces calculs)
Hypothèses :
    résultat net = 69.69€/part (avant paiement des impôts étrangers, je suppose)
    dividendes distribués = 57.70€ + 1.64€ de plus-values (impôts payés à l’étranger = 8.69€)
    répartition du résultat (supposé proportionnel à la valeur vénale fin 2016, sans doute faux) :
         France = 20%
         Pays en 8TI =  48%  (Pays-Bas, Portugal, Belgique)
         Pays en 8TK = 32%  (Allemagne, Espagne, Slovénie)
           (Italie et Irlande : je n’ai pas cherché quelle catégorie, et réparti entre les 2)
    TMI IR de 30% et Taux moyen de 18%  (sera différent pour chacun !)
Calculs simplifiés :
    Résultat en France    = 13.94€/p  => imposés à TMI IR + PS (soit 45.5%)
    Résultat en pays 8TI = 33.45€/p  => rien à payer (mais impact éventuel sur TMI, ici négligé)
    Résultat en pays 8TK = 22.30€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 12%)
    Total IR et PS = 13.94€ * 45.5% + 22.60€ * 12% = 9.05€
    Imposition en France sur dividende net perçu = 9.05€ / 57.70€ = 16%
    Rendement net du dividende net perçu sur prix d’achat = (57.70€ - 9.05€) /1060€ = 4.6%

En le remettant à jour avec des chiffres plus récents, pour Corum Convictions en 2016, j’obtiens :

Bases de calcul :
    Résultat net = 69.69€/part (avant paiement des impôts étrangers) + la plus value réalisée
    Dividendes distribués = 57.70€ + 1.64€ plus-values + 8.69€ impôts payés à l’étranger = 68.03€
    Répartition du résultat (selon mon IFU) :
         France = 21.1%   (Note : la proportion en France sera plus faible en 2017)
         Pays en 8TI =  36.2%  (Pays-Bas, Portugal, Belgique)
         Pays en 8TK = 37.4%  (Allemagne, Espagne, Slovénie)
          Italie = 4.1%, Irlande = 1.2% (je n’ai pas cherché quelle catégorie, et reparti entre les 2)
    Hypothèses : TMI IR de 30% et Taux moyen de 18%  (ce sera différent pour chacun !)

Calculs (simplifiés) avec ces hypothèses :   (montants par part)
    Résultat en France    = 14.70€/p  => imposés à TMI IR + PS (soit 45.5%)
    Résultat en pays 8TI = 27.07€/p  => rien à payer (mais impact éventuel sur TMI, ici négligé)
    Résultat en pays 8TK = 27.91€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 12%)
    Total IR et PS à payer en France = 14.70€/p * 45.5% + 27.91€/p * 12% = 10.04€/p
    Rendement net du dividende net perçu sur prix d’achat = (57.70€ - 10.04€) /1060€ = 4.50%
    … auquel il faut ajouter 1.64€/p (0.15%) reçu en distribution de plus-value.

PErsonne n’en a parlé.
Je suis associé d’une quinzaine de scpi et à ce jour et depuis le mois d’avril; je n’ai recu la rapport 2016 uniquement de la part de corum convictions.

Sandra a écrit :

J’ai repris les chiffres donnés par GoodbyLenine qui font apparaître qu’en gros il y a 27% de fiscalité si on a un TMI de 30% (je n’ai pas tout compris sur le taux moyen).

Le taux moyen est votre taux réel d’imposition qui figure en bas de votre avis d’imposition.

Pour le démembrement de Corum le TRI brut du démembrement NP est le plus élevé à 9 ans de démembrement.

Carpediem

Si vous "passez de tranche", pas d’inquiétude, vous paierez de l’impôt uniquement sur les quelques dizaines ou centaines d’euros qui dépasseront ladite tranche

Yep, j’avais fais un topic à ce propos, néanmoins j’essaie de calculer le rendement potentiel imposition comprise que pourrait avoir une telle opération pour moi.
Et savoir si, selon mon exemple, la totalité des 696,9€ bruts annuels de rendement se retrouvera sur ma fiche d’impôt.

Si je ne m’abuse, pour mon cas, et si la totalité des dividendes sont comptés dans l’IR français, cela donne quelque chose comme :

Modification suite à la précision d’Arnvald.

14 910,9 - 14 214*10/100 = 13 489,5 (Abattement 10% sur les revenus salariés)
13 489,5 - 9710 = 3 779,5 (On défalque la tranche 0%)
3778,5*0.14 = 529,13 (Imposition brut à 14%)
1165 - (529,13*3/4) = 768,1525 (Décote)
519,37 - 775,4725 = -239,0225

Donc toujours 0€ d’impôts sur le revenu.

Je peux donc calculer mon rdt théorique à partir de cette base et ne prendre en compte que les prélèvements sociaux et l’imposition à l’étranger. n’est-ce pas?

Dernière modification par Dreamin (22/05/2017 17h24)

Merci pour cette précision.
Donc, avec cet abattement de 10% sur les revenus salariés, je reste dans la tranche non imposable. TMI 0%.

En me basant donc sur mon calcul, cela donnerait - pour un achat de 10 parts Corums à 10.600€ :
(En partant sur un rdt de 6.45% brut.)

Financement : 10.600€ à 1.15% sur 4 ans prêt perso non affecté
Coût du crédit : 236€ soit 59€ annuels.
Dividendes bruts annuels : 696,9€

Charges et impôts

Résultat en France = 147*(0+0.15) = 22,05€ d’impôts.
Résultat en 8TI = 0€ d’impôts.
Résultats en 8TK = 279,1*0 = 0€ d’impôts.
Imposition à l’étranger = 8.69*10 = 86,90€ d’impôts.
Intérêts emprunt = 59€.

Soit un total de 167,95€.
Dividendes nets d’impôts et de charges annuels : 696,9-167,95 = 528,95€
Rdt : 528,95/10600 = 0,0499 = 4,99% de rendement net annuels.

Mon calcul est-il correct ?

carpediem a écrit :

Sandra a écrit :

J’ai repris les chiffres donnés par GoodbyLenine qui font apparaître qu’en gros il y a 27% de fiscalité si on a un TMI de 30% (je n’ai pas tout compris sur le taux moyen).

Le taux moyen est votre taux réel d’imposition qui figure en bas de votre avis d’imposition.

Pour le démembrement de Corum le TRI brut du démembrement NP est le plus élevé à 9 ans de démembrement.

Carpediem

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

GBL à écrit "Résultat en pays 8TK = 27.91€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 12%)"

Donc, plus on a un taux moyen élevé, moins on paye d’impôts pour les pays 8TK.
Vous êtes sûrs ? Ca ne paraît pas logique.

Merci d’avance.

Sandra a écrit :

GBL à écrit "Résultat en pays 8TK = 27.91€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 12%)"

Donc, plus on a un taux moyen élevé, moins on paye d’impôts pour les pays 8TK.
Vous êtes sûrs ? Ca ne paraît pas logique.

En fait, plus on a un taux moyen élevé, plus le TMI est élevé, et plus la différence entre le TMI et le taux moyen est élevée (sauf cas particulier). Donc plus on a un taux moyen élevé, PLUS on paye d’impôts en France pour les pays 8TK.

Ce résultat (des pays en 8KT) a été imposé à la source (à l’étranger). La convention fiscale avec ces pays conduit à éviter une double imposition en France de la manière suivante : en France, ces revenus sont imposés à nouveau, et un crédit d’impôt est alloué, d’un montant égal à ce revenu multiplié par le taux moyen d’imposition en France. D’où le résultat.

La convention fiscale avec les pays en 8TI est différente.

GoodbyLenine a écrit :

En fait, plus on a un taux moyen élevé, plus le TMI est élevé, et plus la différence entre le TMI et le taux moyen est élevée (sauf cas particulier).

Cher GBL, soit je ne comprends pas ce que vous dites soit il y a une petite erreur (imprécision) dans ce que vous écrivez.
Pour un taux marginal constant, la différence entre le taux marginal et le taux moyen décroît toujours entre le début et la fin de la tranche correspondant au taux marginal.
Par exemple, le taux moyen pour des gens à un taux marginal de 30% commence un peu en dessous de 9% en entrée de tranche (28618 euros / part, soit TMI-taux moyen = 21%) pour arriver à un peu plus de 22% en sortie de tranche (71898 euros / part soit TMI-taux moyen = 8%).

Bien à vous,
cat

Oula, la fiscalité des SCPI est déjà difficile à comprendre (en tout cas pour moi), mixée avec une SCI, j’ai mal à a tête…

Bon si je reprends vos calculs plus haut avec mes chiffres :

TMI=30% et taux moyen =9%, j’obtiens :

Résultat en France    = 14.70€/p  => imposés à TMI IR + PS (soit 45.5%)
    Résultat en pays 8TI = 27.07€/p  => rien à payer (mais impact éventuel sur TMI, ici négligé)
    Résultat en pays 8TK = 27.91€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 21%)
    Total IR et PS à payer en France = 14.70€/p * 45.5% + 27.91€/p * 21% = 12.55€/p
    Rendement net du dividende net perçu sur prix d’achat = (57.70€ - 12.55€) /1060€ = 4.26%

C’est bien ça ?

J’en profite pour vous poser une question, le courtier qui me propose Corum m’a parlé aussi de Novapierre. Il m’a dit que tous les immeubles étaient en Allemagne et que je n’aurais strictement aucune fiscalité.
Or quand je vous lis, je comprends que pour l’Allemagne (pays 8TK), je vais devoir payer 21% d’impôts sur mes dividendes (30-9). Mon conseiller se trompe ?

Merci d’avance.

Votre conseiller se trompe sur Novapierre Allemagne.

Vos calculs sont bons. Si vous utilisez un emprunt pour acquérir les parts de SCPI, vous pourrez retirer les intérêts et frais d’emprunt (au moins pour la quote-part des immeubles en France, pour les 8TK et 8TI je ne suis pas sur) du revenu foncier imposable.

En général un usufruitier souhaite investir au moins 5 à 10k€ soit 2 fois plus pour le nu-propriétaire. Demandez à Corum on ne sait jamais, sinon comme le disait Gbl ne vous compliquez pas trop les choses avec du démembrement.

Dreamin a écrit :

Bonsoir,

Cela étant, savez-vous si, lorsqu’on souhaite acheter en NP, Corum dispose d’un fichier de personnes à la recherche d’un achat d’usufruit ou il faut passer de gré à gré ?

Bonjour,

Il suffit de passer un coup de téléphone à la société de gestion pour voir s’ils ont la contrepartie.
Pour ma part, j’ai acheté de la NP (3 ans) sur 2 fois 6 parts l’année dernière.
La SDG m’avait assuré par téléphone qu’ils avaient la contrepartie. Donc c’est passé pour moi.