Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale)

Bonjour Iqce et merci beaucoup pour ce retour.

Si par lotisseur vous entendez professionnel, non ce n’est pas mon métier, je suis un simple particulier. Effectivement d’après l’agence 2 entreprises de lotissements sont sur le coup.  Je souhaite simplement garder la maison qui me plait avec un terrain de 1500/2000m2 pour un prix intéressant. Ce projet est peut-être trop gros pour mes petites épaules…Je mes un plan de castre pour vous faire une idée de mon projet, une fois la revente de 3 terrains je devrais pouvoir supporter le crédit, sous-réserve que la taxation ne soit pas trop élevée.

Désolé si mes questions vous paraissent idiotes mais je me dois de les poser.

Qu’entendez-vous exactement par réseau commun? Si chacun des terrains sont raccordés sur une ligne principale et que cette dernière se raccorde au réseau de la commune?

Qu’entendez-vous par "figer le droit même en cas de révision du document"?

En quoi est-ce lourd administrativement? Quel type de document faut-il faire? Dans ma petite tête je pensais faire un PA, une fois celui-ci accepté, je pensais juste contacter géomètre, EDF, Veolia pour effectuer la viabilisation, après c’est vrai que pour la création des bateaux et du chemin accès, je ne sais pas trop à qui je dois m’adresser…

Je vais me renseigner sur la taxation, mais étant particulier, je ne vois pas pourquoi je devrais payer autre chose que l’impôt sur les plus-values, mais vous avez raison de soulever le problème, le fisc est plein de ressources . Mon budget de 30000€ pour l’aménagement et viabilisation vous semble correct?

Merci Iqce pour ces précieuses informations.

C’était déjà pas simple, avec ce que vous me dites je pense à baisser les bras…Je profite de vos connaissances pour bien comprendre. Je m’explique en prenant exemple sur un autre cas, il y a quelques mois, j’ai fais un certificat urbanisme opérationnel pour une division de terrain qui donne sur 2 rues dans un centre ville (sur une rue l’accès à la maison, sur l’autre les 2 grands garages). Le but étant de démolir les garages pour faire une nouvelle maison. Ce certificat à été accepté, pour moi une fois ce bien acquit, je pensais que j’avais juste à faire venir un géomètre pour qu’il fasse la division et l’enregistrement à l’urbanisme pour avoir 2 parcelles distinctes.  Je comprends avec votre message que même pour ce bien je vais devoir faire un permis d’aménager alors que ce bien est en plein centre ville avec, l’eau, l’électricité, tout à l’égout à porté de main.
Pour faire simple, j’ai l’impression qu’à partir du moment qu’il y a division de parcelle, il y a création de lotissement et donc permis d’aménager à faire, est-ce bien cela? Si ce n’est pas le cas, à partir de quel moment un permis d’aménager est obligatoire?

Pour le fait que le fisc requalifie l’opération en professionnelle, je vais téléphoner au fisc pour clarifier ce "gros" détail.  Je me demande si je fais l’opération en plusieurs étapes, genre tous les 2 ans je fais une division et je revends le terrain à mon sens je ne serai qu’imposé que sur les plus-values, non?

Votre conseil serait donc d’acheter le bien en laissant les lotisseurs faire leurs boulot avec une condition suspensive, mais laquelle? Je ne vois pas quelle condition suspensive étant donné que je laisse les lotisseurs déposer le PA et revendre les terrains. J’avoue ne pas bien comprendre le process.

En tout cas merci beaucoup pour votre aide

Bonjour,

indépendamment des questions d’urbanisme où d’autres sont plus performants que moi, quelques explications sur la notion de requalification en professionnel.

Du point de vue du code du commerce " Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle".

Le commerce, c’est acheter et revendre. Vous prévoyez d’acheter et de revendre.

Ensuite, le point important dans cette définition, c’est l’habitude, c’est à dire la répétition, c’est à dire un pluriel. Répétition ne veut pas dire nombreuses opérations, car le montant des opérations est également pris en compte.

Du point de vue de l’immobilier, le sujet relativement bien connu est celui du risque de la requalification de marchand de biens. Un marchand de biens est quelqu’un qui achète et revend des biens immobiliers, éventuellement après les avoir découpés (acheter un immeuble, revendre des appartements) et/ou fait des travaux de mise en valeur.

A partir de quand un particulier qui achète et revend est-il un marchand de biens ? Comme vous le voyez, votre problématique est très similaire. Je vous encourage à lire ce fil :
Vente d’un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ?

Vous voyez deux critères principaux :
- le caractère habituel, qui passe par le nombre, par le pluriel. Or, le pluriel commence à deux. Et ce pluriel concerne le nombre d’opérations de revente ; ainsi un particulier qui achète un seul immeuble et le revend à la découpe peut être requalifié (selon les autres éléments de contexte).
- l’intention spéculative : avoir, dès l’achat, l’intention de revendre.
(Ces critères sont d’ailleurs valables en général pour la caractérisation de l’activité professionnelle ; par seulement pour l’immo).

Pour l’immo, les Impôts se sont forgés une règle : si revente après plus de 15 ans de détention, l’intention spéculative est a priori écartée.

Donc, pour tous les cas où l’on revend 2 biens ou plus, détenus depuis moins de 15 ans, il n’y a pas de certitude, ni dans un sens, ni dans l’autre. Etre requalifié dépendra de :
- se faire repérer par les impôts
- que le contrôleur estime que c’est requalifiable
- si vous contestez la requalification, in fine, c’est apprécié souverainement par le juge, selon un ensemble de critères dont j’ai cité les deux principaux.

Chacun trouvera toujours une bonne raison de considérer qu’il n’est pas concerné (quand même, seulement 3 appartements en 5 ans, et puis ceci, et puis cela), mais la seule chose qui compte, c’est la probabilité de se faire gauler et, in fine, la décision du juge.

On trouve sur le bofip et ailleurs des listes de jurisprudence "requalifié ou non" ; les critères qui ont conduit à la décision ne sont pas toujours évidents.

Une fois qu’on a dit tout cela, analyse de votre projet :
- revendre plusieurs terrains (donc le caractère "habituel" peut déjà se trouver constitué). Néanmoins, le fait d’avoir fait un seul achat vous protège quelque peu ; cf notamment les 3 premières opérations citées dans cette page : BIC - Champ d’application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Décisions doctrinales ou jurisprudentielles précisant les opérations imposables - Opérations réalisées par des personnes physiques et considérées comme non habituelles et spéculatives
- mettre en condition suspensive la division des terrains (donc vous faites la preuve que l’intention de revendre est présente dès l’achat). De même, la revente peu de temps après l’achat sera un indice de l’intention spéculative.

A propos du montant des opérations : même si ce n’est pas le critère premier du juge, faites le calcul "Gain estimé minimum environ 562500€ " divisé par vos revenus salariés annuels actuels -> l’ampleur des gains fait que cela vous apporte un revenu considérable ; c’est un argument de plus en faveur de considérer que vous agissez en professionnel sur cette opération.

Il y a probablement un moyen d’optimiser, de diminuer le risque de requalification.
- première chose, très certainement : ne pas mettre la division comme condition suspensive de la vente ; ne laisser aucune trace écrite du fait que vous comptez revendre les terrains.
- pourquoi pas, afficher un objectif différent, par exemple construire des maisons ou petits immeubles locatifs. Ainsi, vous procéderiez à la division dans ce but.
- pourquoi pas, après la construction d’un premier bâtiment locatif, la banque ne vous suit pas sur les suivants. C’est l’occasion de vendre un terrain, pour financer le second bâtiment locatif, en expliquant bien aux impôts que vous y êtes contraint pour continuer à valoriser votre patrimoine, alors que votre objectif premier était de construire du locatif et pas du tout de vendre des terrains…

Après, je ne sais pas, il n’y a peut-être pas du tout besoin de prendre toutes ces précautions. Peut-être que j’exagère les risques. Je ne prétends pas avoir le fin mot de l’histoire, j’essaie juste de vous expliquer le risque potentiel qu’il y a à faire plusieurs reventes ("habituel") tout en envisageant ces reventes dès l’achat ("intention spéculative"). Cela serait à affiner avec des professionnels compétents. Déjà, en premier niveau, un notaire, mais ensuite, pourquoi pas un avocat fiscaliste, spécialiste de l’immobilier ? Ses honoraires seront toujours beaucoup moins élevés que les conséquences d’une requalification fiscale !

Après, la qualification de professionnel n’est pas qu’une malédiction, elle peut être choisie. Créer une entreprise pour faire votre opération est une possibilité. Vous associer, d’une façon ou d’une autre, à une entreprise, est une autre solution.
Le marchand de biens déclaré a notamment des avantages sur la fiscalité (droits de mutation, TVA…). Par similitude avec le marchand de biens, le principal problème du professionnel aménageur/lotisseur, c’est l’accès au crédit. En effet, pour acheter votre maison et terrain, il vous faut sans doute un gros crédit, or les banques prêtent beaucoup moins volontiers à des professionnels (taux plus élevés, durées moindres, demandes de garantie sur les biens du gérant).

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2017 14h57)

Il est clair que mon intention est de générer du cash, pas spécialement pour m’enrichir mais pour pouvoir acheter cette maison avec un terrain sympa a un prix convenable

Il faudrait quand même commencer par appeler un chat un chat. Bien sûr que vous vous enrichissez. Avant, vous n’avez pas de maison. Après, vous avez une maison désendettée, payée par la plus-value sur la revente des terrains. Votre patrimoine a augmenté de combien dans l’opération ?

C’est bien la plus-value issue de ces opérations d’achat-revente qui est taxable ; toute la question est de savoir si elle est taxable "seulement" comme la plus-value immobilière du particulier ; ou si elle doit être considérée comme l’activité d’un professionnel.

Si il faut s’acquitter de cette taxe, je le ferai.

Ce n’est pas une taxe.  C’est un ensemble de conséquences.

Si vous êtes considéré comme un particulier : vous payez l’impôt sur la plus-value immobilière du particulier ; point final.

Si les services des impôts, puis le juge en dernier ressort, peuvent considérer que cette opération relève d’une activité professionnelle :
- Soit vous vous immatriculez d’emblée comme professionnel (créez une entreprise à cet usage) : vous avez toute une série de conséquence, certaines favorables, d’autres défavorables (notamment la soumission aux impôts commerciaux (IS, TVA) mais aussi et surtout la difficulté d’accès au crédit).
- soit vous faites l’opération comme particulier mais êtes ensuite requalifié comme professionnel. Dans ce cas, vous devez plein de trucs aux impôts : IS, TVA, peut-être amendes et pénalités… Bien malin qui peut dire à l’avance combien coûte une telle requalification. Mais ça se compte en tout cas en dizaines de k€, voire peut-être plus de 100 k€, d’où l’intérêt de bien regarder cela AVANT de faire l’opération.

La SCI n’est pas adaptée à l’achat-revente, vous risquez tout autant d’être requalifié, voire plus, que si vous faisiez l’opération en tant que particulier.
Cf cet exemple (la SCI a été condamnée dans cette affaire ; mais les conclusions du rapporteur sont plus faciles à lire que le jugement, donc ce sont ces conclusions que je vous mets en lien) : http://s349774347.onlinehome.fr/site/pu … usions.doc

Si l’achat-revente est considéré comme du commerce, il faut le faire dans une société commerciale ; or une SCI est une société civile (elle est donc faite pour gérer du patrimoine foncier et en tirer un revenu foncier, mais non pas pour faire de l’achat-revente et en tirer une plus-value).

Relisez tout cela à tête reposée, renseignez-vous, consultez des professionnels compétents.

Je répète : "Cela serait à affiner avec des professionnels compétents. Déjà, en premier niveau, un notaire, mais ensuite, pourquoi pas un avocat fiscaliste, spécialiste de l’immobilier ? Ses honoraires seront toujours beaucoup moins élevés que les conséquences d’une requalification fiscale !"

Si ces professionnels vous disent qu’il n’y a pas de risque, ou vous donnent la bonne marche à suivre pour minimiser ce risque, tant mieux !

Peut-être que je suis un oiseau de mauvaise augure, peut-être que je n’ai rien compris et que je vous inquiète inutilement. En tout cas, moi j’ai atteint les limites de mes compétences, donc je ne me risquerai pas à vous donner des conseils plus précis sur votre projet.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2017 15h46)

Bonjour à vous,

J’ai pris le temps de me renseigner au service de l’urbanisme, de mon notaire, et d’un promoteur, il en ressort qu’effectivement je serais reclassé en tant que professionnelle si je fais cette opération, ce que je comprends. Je devrais également m’acquitter de la taxe aménagement qui serait importante (ordre de grandeur de 50000-100000€). Le service de l’urbanisme m’a également informé sur le fait que la commune souhaite densifier cette zone. Si un lotisseur pro souhaite aménager cette zone elle souhaiterait créer 17 logements, mais cela ne semble pas gravé dans le marbre, c’est un souhait. D’ailleurs l’un des lotisseurs sur le coup à jeté l’éponge, l’autre continue de regarder mais sans trop de conviction d’après l’agent immobilier. Suite à ces informations, l’agent immobilier a informé les propriétaires qui ont donc décidé de revoir le prix à la baisse (700000€-->500000€). Le prix devient abordable pour moi et mon associé, sur le plan de cadastre que j’ai posté il y a quelques semaines, vous pouvez voir la parcelle 152 qui faisait partie du même lot il y a 4 ans, qui a pu être détachée et revendu sans problème.
L’idée serait de prendre du temps, par exemple l’année qui suit l’achat je crée les parcelles 4 et 5 puis je les vends. Puis 1 ou 2 ans après la vente des parcelles 4 et 5 , je crée les parcelles 1, 2 et 3 puis les vends et enfin encore 1 ou 2 ans après je crée les parcelles 6 et 7 puis les vends. Biensur, je payerai la taxe sur les plus-values, mais j’ai l’impression qu’ en faisant l’opération sur 5 ou 6 ans je pourrais contourner le souhait de la commune de créer 17 logements.
Je me dis juste que je ne vois pas pourquoi la commune refuserai une division de parcelle progressive sous le seul motif de dire non on veut faire un grand lotissement, donc sois le terrain reste indivisible soit vous partez pour que l’on fasse un lotissement. Je me trompe peut-être.
En gros je voudrais être sur à 100% que mon opération est possible avant d’engager des frais avec géomètre et expert pour faire le permis aménager, car si j’ai bien compris ce permis est obligatoire même si je détache une seule parcelle du terrain complet.
Pour faire simple, je souhaite acheter ce bien uniquement si je peux détacher au moins 2 ou 3 terrains sur 3 ou 4 ans, si ce n’est pas faisable le bien ne m’intéresse pas. Le problème est que pour avoir l’assurance de cette faisabilité il faut que je fasse un permis aménager qui va me couter je pense au minimum 5000€, si la commune refuse ce permis, j’aurai donc dépenser ce montant pour rien…
Comment m’assurer de la faisabilité de mon projet sans engager les frais du permis aménager?

Justement, j’ai bien posé la question, la personne au téléphone m’a fait comprendre que ça pourrait être accepté comme refusé, elle a pas trop voulu se mouiller étant pas la seule décisionnaire sur le sujet, elle m’a juste fait part que la ville aimerait densifier cette zone, apparemment ils tablent sur 35 logements à l’hectare soit environ 17 logements.

Le PLU date de 2013 et ne dit rien de spécifique, et un terrain a été détaché en 2014 et revendu (N°152), les propriétaires actuels ont fait une demande de division de terrain en 2015 et elle a été acceptées (cela correspond aux parcelles 163,164 et 165 du plan de cadastre ci après), ces parcelles n’ont pas été vendues car non viabilisées et trop grandes, cette demande officielle validée est arrivée a expiration en avril dernier. Tout cela me laisse penser qu’il y aucun document officiel disant imposant la création de 17 logements si division de cette parcelle.

Je vais essayer le CU opérationnel, la question c’est est-ce que je prévois directement la division en 7 parcelles, ou je demande juste la création de 2 nouvelles parcelles (division en 2 de la parcelle 163) et utilisation de la 165 pour l’accès voiture ? L’autre question, quelle est la probabilité de refus du PA même si le CU à été accepté. Pour info il s’agit de la commune de Ploemeur (Morbihan, près de Lorient).

Oui, j’ai bien pris connaissance du PLU, pour moi, rien de spécifique  au sujet de la parcelle que j’etudie, j’ai retelephone a l’urbanisme, le PLU sera révisé et émis officiellement courant 2018 et apparemment pas d’OAP en cours. La personne ne semblait pas au fait de tout les details. Ils doivent donc me rappeler pour qu’on fixe un rdv (semaine prochaine) afin que je puisse leur exposer mon projet. Je compte leur parler de la création des parcelles 1, 2, 3 et 4 pour le moment et voir leurs reactions. Si vous avez des suggestions pour m’aider a préparer cet entretien, n’hésitez pas. Si cet entretien est positif, j’irai voir les impôts, si c’est toujours positif, je lance le PA et la négociation, en parallèle je mettrai des annonces de vente de terrains pour sonder. Voilà mon plan.

Je peux enregistrer la conversation, ca se fait facilement, par contre a part une OAP sur le secteur que peut il y avoir comme autre problème ? Le soucis est qu’ils ne soient pas capable de me confirmer si oui ou non il y aura une OAP dans ce secteur. En gros, je leurs expose mon projet, si ils me confirment que rien dans le PLU actuel et celui a venir en 2018 n’empêche mon projet, c’ est ok ou il y a d’autre chose a voir avec eux ? Si jamais vous êtes dans les parages et que ca vous intéresse je suis pas contre votre venue . Merci encore pour votre aide

Je vous fais un petit retour de ma petite discussion avec le directeur de l’urbanisme de Ploemeur.
Pour faire simple ils accepteront un permis d’aménager que si le projet prévoit le respect de 35 logements a l’hectare (c’est un minimum), soit 18 logements pour mon cas… Sur ces 18 logements il doit y avoir 30% de logements sociaux…
Bref le projet est donc pas simple…toutefois, je souhaite continuer a creuser, pour cela il faut que je contacte un geometre et un architecte pour estimer le prix d’un permis aménager et le prix de l’aménagement d’un tel projet. Le prix de revente d’un terrain a un bailleur social, et enfin le prix de la taxe aménagement.
Puis je demande finalement le statut le plus intéressant car si j’ai bien compris un marchant de bien ne paye pas d’impôt sur la plus value, d’autres impôts certes et probablement plus élevés mais j’aimerais faire une comparaison. 
Le plus compliqué dans ce projet me semble le bailleur social, le reste est une histoire d’argent. Je ne vois pas comment faire intervenir le bailleur social dans ce projet. Si vous avez une idée je suis preneur.

Merci pour ce retour super rapide, le directeur de l’urbanisme, me confirme que pour le moment ce n’est pas dans le PLU actuel, il m’a confirmé que le prochain PLU sortirai fin 2018, il ne sait pas si cela sera clairement marqué dans le nouveau PLU en discussion apparemment.
La commune a un important déficit de logements sociaux, le préfet menace d’appliquer une amende importante a la commune si il y a pas d’amélioration a ce sujet. Ce sont les mots du directeur de l’urbanisme.
Il m’a également parlé des rétrocessions pour les accès, mais pour cela il faut respecter leurs standards (je suis pas encore là).
Pour les logements sociaux, je peux téléphoner a l’urbanisme pour connaître le type souhaité , quels sont les différents types ? Qu’entendez vous par accession a la propriété ? Faire construire des maisons et les revendre comme logements sociaux directement aux personnes concernées ? Moi je ne souhaite rien construire, juste vendre les terrains prêt a batir avec l’aménagement autour qui va bien. Si vous avez un lien pour les ratios que vous avez posté sur le sujet de coût de voirie ca m’intéresse.
Je vais poser les questions dont vous parlez a l’urbanisme la semaine prochaine.

Merci pour l’info PLH, j’y ai trouvé dans le PLH de Lorient agglomération les fameux 30% de logements sociaux et la densité de 35 logements/ha pour la commune de Plœmeur (page 34). Je comprends que le PLH donne une ligne de conduite que va suivre l’agglomération mais que le PLU est la réglementation à suivre.
Si je vous suis bien, en gros vous me dites que le plus important c’est de faire des logements sociaux car c’est surtout cette donné qui intéresse la commune. Donc en gros au lieu de faire 18 logements et donc 6 sociaux (30%) de faire simplement 6 lots sociaux (100%) comme ça le "cotât" est respecté. Si c’est cela, pourquoi pas, l’idée est bonne, comment se passe la définition du montant du prix au m2, qui le définit pas moi je suppose…Pour info le prix au m2 dans cette zone serait environ de 250€/m2. L’imposition est-elle la même pour un lotisseur qui fait de logements sociaux que pour un particulier classique? Une fois ce prix définit, j’ai l’impression que trouver des potentiels acheteurs n’est pas si simple qu’une annonce sur le bon coin, les communes ont une liste de demandeur peut-être? Je ne suis pas sur de votre dernière phrase, qu’entendez-vous par "une remise de la voirie", vous pensez qu’en plus c’est possible d’avoir une ristourne pour la viabilisation?

Je vais appeler le directeur de l’urbanisme demain pour lui parler de cette idée de 6 lots sociaux. Toutefois, j’ai un peu peur qu’il me dise un truc du genre: oui, ca pourrait être accepté, toutefois je ne peux pas vous le garantir vu que vous ne respectez pas les 35 logements/ha… Dans ces conditions pas simple d’engager les frais du permis aménager, bref on verra bien ca réponse. Si il semble positif, j’essaierai de me renseigner sur la possibilité de vendre a un prix social et surtout quel sera ce prix…
Petite question, disons que je fais un PA avec les frais que ça engage, que je signe un compromis de vente, puis que la mairie décide d’utiliser son droit de préemption sur ce bien, je suppose que la mairie ne me rembourse pas mes frais pour mon PA ?