Ju2778 : étude de cas immobilier (comment poursuivre mes investissements ?)

Ju2778 · #1

Bonjour,

Je me permets aujourd’hui d’ouvrir un nouveau sujet pour vous soumettre ma situation, afin de bénéficier de vos conseils avisés.

Ma situation:
- âgé de 32 ans, marié avec 2 enfants.

- Revenus du travail pour le foyer: 55000euros/an

- Epargne divers: environ 100k€

- TMI: j’arrive tout juste dans la tranche à 30%

- 3 achats immobiliers effectués avec ma femme(indivision):
* Première acquisition il y a 5ans, achat d’un studio en censi-bouvard pour 106000TTC financé à crédit à 100%, me permet de défiscaliser environ 2100euros par an.
Mais certainement ma plus mauvaise opération, j’étais encore novice. Revenus 340€/mois pour un crédit de 720€(pendant encore 8ans), et donc me coûte de l’argent.

* Seconde acquisition il y a 2 ans, achat d’un local commercial pour 120000€, financé à crédit à 110%, loué par une grande société de travail temporaire, en location nue. Revenus 960€/mois pour 715€ de crédit(pendant encore 18ans), s’autofinance (me rapporte 1000 à 1500€/an).

* Troisième acquisition il y a un peu plus d’un an, achat d’un immeuble de rapport de 9 studios loués en meublé, très bien situé dans une grande ville de province, pour 303000€ financé à crédit à 95%. Revenus d’environ 3000€CC/mois pour un crédit de 1315€ (pendant encore 24ans), me permet à l’heure actuelle de gagner 4000 à 5000€/an.

Je pense avoir présenté l’essentiel de mon profil. Malgré un mauvais début, il me semble avoir bien progressé dans mes investissements en apprenant.

Mon problème:
Aujourd’hui je souhaiterais continuer à investir dans l’immobilier notamment sur un bien dans le style de ma troisième acquisition. Mais je me retrouve face au problème de l’imposition, puisque comme je le précise plus haut j’arrive dans la tranche à 30%, plus une CSG à bientot 17,2%…

D’après mes calculs, malgré un nouvel investissement (environ 170k€) avec une rentabilité "élevée", similaire à mon troisième bien, et un bien exploité en meublé, les divers impôts que j’aurais à payer m’obligeront à sortir de l’argent de ma poche ce que je préfère éviter…

Je souhaiterais donc avoir vos conseils avisés sur une solution, montage, création de société , ou autre…. qui me permettrait de continuer à investir dans l’immobilier par rapport à ma situation, sans me retrouver bloqué par l’imposition.

Merci par avance pour vos réponses.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)

DDtee · #2

Acheter un immeuble en ruine, tout refaire et créer ainsi beaucoup de déficit foncier ?
Inconvénients : obligation de louer nu et difficulté de trouver un tel bien (à bon prix).

arkamoon · #3

Bonjour,
Tout d’abord félicitations pour votre parcours!
Mais une question me vient, Vous payez des impôts pour vos locations meuble? Normalement vu la valeur du bien, je ne pense pas que ça puisse être le cas, si? Enfin pas avant quelques années?

Ju2778 · #4

Bonjour,
Merci !
En effet mon troisième bien va me faire payer des impôts dès la deuxième année d’exploitation, malgré le fait qu’il soit exploité en meublé…

J’ai fais mes calculs et sur ce troisième bien, une fois toutes mes charges et amortissements déduits, je serai encore imposable sur environ 11000€ dès ma troisième année d’exploitation, mon comptable m’a d’ailleurs confirmé que je serais très vite imposé sur ce bien…
Malgré le prix du bien(303k€), l’amortissement se faisant sur environ 25ans, l’amortissement annuel de l’immeuble n’est que d’environ 12000€.

En réalité mon problème ne vient pas des revenus issus des biens que je possèdent déjà, j’arrive "à contenir le tout" dans la TMI à 14% donc l’imposition reste correcte.
Mais j’aimerais continuer à investir dans de nouveaux biens, alors que j’arrive dans la TMI à 30%, et là tout se complique pour réussir à avoir un cashflow positif ou au moins à l’équilibre .
D’où ma recherche de conseils et d’éventuelles solutions…

Merci à vous.

Licha · #5

Soit la fuite en avant en continuant le deficit foncier et revendre ce qui n’apporte plus de deficit; soit se debrouiller pour ne faire que du meublé; soit monter une sci à l’is et acheter via celle ci vos futurs investissements.

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