Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%)

Comme beaucoup d’études de cas présentés par des débutants , il manque des informations importantes :
- nature du bail ? Entre une mutuelle, organisme à but non lucratif, et un bailleur, pour des locaux de type "centre de soins", plusieurs baux sont possibles : bail commercial (pas le plus adapté mais possible), bail professionnel, bail emphytéotique…
- durée du bail ? Vu que le preneur réalise des travaux pour un montant important, il faut qu’il ait en contrepartie l’assurance de rester longtemps. Pourvu qu’il y ait cette contrepartie, ça ne me choque pas. Sur des surfaces de bureaux importantes, pas toujours faciles à trouver, il n’est pas rare que le preneur réalise des travaux pour adapter le bâtiment, à ma connaissance. Je connais même un cas où le bailleur avait loué un étage où il n’y avait que le gros oeuvre, le preneur réalisait tout le second oeuvre et l’aménagement. De même sur un local commercial, il est courant que le preneur aménage tout l’intérieur pour son activité, à ses frais.
Pour un centre de soins, l’aménagement par le preneur paraît indispensable. On ne sait pas de quels soins il s’agit, mais il est probable qu’il y ait des besoins d’aménagements spécifiques. On ne peut pas trouver à la location un centre de soins "sans travaux" qui convienne exactement aux besoins, sauf exception.
- SCI IR ou IS ? Sans mention spécifique, on va supposer IR.
- comme souvent, dans son étude de cas, le bailleur minimise ses charges et impôts. Le loyer ayant la nature de revenus fonciers, l’imposition va être importante. Prenez en compte les revenus fonciers dans une SCI IR, et le cashflow est négatif. TMI des sociétaires ?
- si des charges sont conventionnellement mise à charge du preneur, cela augmente le revenu du bailleur ; mais le gain de l’opération est bien moindre que la charge économisée, à cause de l’imposition. Par exemple, avec un TMI de 30 %, l’économie de charges de 1000 € pour le bailleur se traduit en une moindre dépense de 1000 €, mais il ne fait pas non plus l’économie de 450 € d’imposition sur cette charge, reste seulement 550 € de gain net véritable.

Du point de vue du preneur, l’intérêt de l’opération dépend de la durée d’occupation. Si le preneur reste au moins 15 ans, voire plus comme il est probable, c’est une bonne opération pour le preneur qui a des locaux parfaitement adaptés à son usage, pour un loyer d’une dizaine de pourcents, ce qui conforme aux usages pour tout ce qui est locaux d’activité. Et son investissement initial de 180 k€ de travaux pour l’aménager conformément aux besoins de son activité est amorti.

Le gain potentiel à la revente dépend de la façon dont le bâtiment a été aménagé. Un "centre de soins", ça peut être très spécifique donc difficile à revendre. Si l’acheteur a besoin d’aménagements différents (par exemple des bureaux et pas un centre de soins), il devra tout refaire, donc les 180 k€ de travaux ne seront pas valorisés dans le prix de revente, ou en tout cas pas complètement.

En définitive, l’intérêt de l’opération pour le bailleur, comme souvent, dépend beaucoup de la fiscalité : SCI IS ou IR ? TMI ? Cela influera aussi bien sur la rentabilité nette d’impôt que sur la fiscalité de la plus-value à la revente.

Il manque donc des points essentiels pour évaluer l’opération : durée du bail ; fiscalité (IR ou IS, TMI des sociétaires…). De façon secondaire, pour la valorisation du bien : caractère spécifique des aménagements (sont-ils très spécifiques à cette activité de centre de soins ou sont-ils susceptibles d’intéresser de nombreux acheteurs ?). Dommage que la personne qui a rendu public cette étude de cas n’ait pas été plus exhaustive.

Quant à la valeur des parts multipliées par 3000, ça revient à dire que le capital social était faible et qu’elles sont maintenant valorisées en tenant compte de la valeur de l’immeuble. Est-ce qu’ils ont pris en compte la valeur nette (diminuée du CRD) ou la valeur totale ? Je ne ferais pas trop confiance à ce calcul qui ne révèle rien de particulier, puisqu’il est fréquent que le capital social d’une SCI soit faible, sans rapport avec la valeur de l’immeuble détenu.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2017 09h17)

Déjà, il s’agit d’une opération entre deux organismes privés : une mutuelle et une SCI. Pas de notion de fonds publics (en tout cas pas directement).

Sur le loyer, je ne suis pas très au courant des pratiques, mais il me semble que, de l’ordre de 10 % pour tout ce qui est local d’activité, c’est courant.

Sur l’aspect légal, opération entre deux sociétés dont les gérants/décisionnaires sont mari et femme : peut-être est-ce que cela a la nature d’une convention réglementée, avec le formalisme afférent (convention approuvée par l’assemblée délibérante, passée aux prix du marché, et notifiée au commissaire aux comptes). Mais je n’en suis même pas sûr ; ça dépend peut-être du régime marital ? xazh saurait répondre.

Non, la seule chose qui peut choquer, c’est l’aspect "affaires en famille". Les Français semblent y devenir sensibles… Mais c’est une question purement morale, pas légale.

Sur la plus-value donnée par les travaux, je répète : ça dépend vraiment de leur nature. Exemple, vous avez un local commercial, vous le louez à un boucher qui l’aménage pour son activité (chambre froide, vitrines réfrigérées…), au bout de 9 ans il cesse son activité sans avoir vendu son fonds de commerce. Si vous voulez revendre le local, vous avez un aménagement très spécifique sur les bras. Si l’acheteur veut faire une boucherie, l’aménagement et le matériel ont une valeur à ses yeux. Si c’est pour faire des bureaux ou un magasin de chaussures, cela va au contraire lui apparaître comme un supplément d’aménagements et d’équipements à démonter, donc ça se traduirait plutôt en moins-value sur la valeur du bien.
Du point de vue du bailleur qui voudrait relouer et non revendre, ces aménagements spécifiques peuvent être un gros frein au fait de retrouver un locataire. Encore une fois, ça dépend de leur nature passe-partout ou très spécifique au contraire.

Personnellement, dans le cas présent, ça ne me choque pas. Si le rendement avait été de 20 %, ou si le bâtiment n’avait pas existé du tout ou avait été une simple cahute, c’était choquant. Là ça me semble vraiment dans les tarifs et usages normaux.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2017 11h06)

Légalement parlant il n’y a peut être pas de quoi poursuivre, et il sera surement compliqué de trouver des preuves.
Mais la façon dont les choses se sont déroulés, laisse peut de place au doute et montre bien que ces politiques n’ont aucune probité.
J’ai du mal à croire que la location se serait faite de la sorte si madame Ferrand n’était pas le futur acquéreur. Ils abusent encore et toujours de leurs fonctions….

Du nouveau :
Affaire Ferrand : le témoin et le document qui sèment le trouble - Le Parisien

Ce qui fait désordre, c’est que le compromis a été signé par M. Ferrand himself, avec clause de substitution. Il est donc clair que c’est lui qui a apporté cette affaire à sa compagne.

Sur la nature de la convention : s’agissait-il d’une convention réglementée ? Pour une mutuelle, la convention réglementée est définie par l’article L114-32 du codes de la mutualité, contrairement aux sociétés pour lesquelles c’est l’article L225-38 du code du commerce.  A sa lecture, je ne suis pas certain que cela s’applique au cas d’une société contrôlée par la compagne d’un dirigeant. Compagne, ça veut dire ni marié, ni pacsé. Peut-être même pas concubin s’ils ne vivent pas ensemble.

Si c’est une convention réglementée, le principal critère à remplir est que la convention soit dûment approuvée par le CA, avec information sur les conditions financières.

Apparemment, la convention a été approuvée par le CA. Manifestement, il y avait plusieurs propositions et celle-là était la plus intéressante pour la mutuelle.

Bref, à mon humble avis :
-  faute morale : comme toujours, ça dépend où l’on place la morale. Comme je l’ai dit, le rendement n’a rien de mirifique. Si en plus, il y avait plusieurs propositions et que c’était vraiment la plus intéressante, on peut difficilement parler de favoritisme.
Mais ce qui fait tache, c’est que M. Ferrand ait été l’apporteur d’affaire à sa compagne. Il est en quelque sorte l’initiateur de ce montage. S’il avait laissé sa compagne faire le compromis immobilier, et qu’il ait ensuite présenté à son CA la chose en toute transparence, c’était déjà plus "clean".

- Faute en regard de la loi : à voir. Pour le moment, la justice considère qu’il n’y a pas d’infraction pénale à rechercher :

BFM a écrit :

le Parquet national financier (PNF) a déjà annoncé qu’il n’ouvrirait pas d’enquête, indiquant que les "faits évoqués à ce stade n’entrent pas dans le champ de compétence du PNF". De son côté, le parquet de Brest a fait savoir que le procureur Eric Mathais a "procédé à une analyse juridique pour déterminer s’il devait se saisir et diligenter une éventuelle enquête". "Au terme de celle-ci", conclut-il, "il apparaît qu’en l’état, aucun des faits relatés n’est susceptible de relever d’une ou plusieurs qualifications pénales permettant d’ouvrir une enquête préliminaire".

Concernant le fonctionnement des conventions réglementées :
Pour ce que j’en sais, dans une association par exemple :
Déjà, pour que la convention soit réglementée, il faut que la même personne soit décisionnaire dans les deux sociétés/organismes. Par exemple, administrateur. S’il est administrateur dans l’une mais simple salarié dans l’autre, ce n’est pas une convention réglementée.

Ensuite, on présente d’abord le projet de convention (souvent un simple devis), si possible un devis parmi d’autres suite à une mise en concurrence ; tout en précisant "je vous signale que la société Untel, qui a présentée un devis, est dirigée par M. Untel, qui est également administrateur de notre association.". Si M. Untel est présent au CA, il serait assez logique qu’il quitte la salle durant ce point de l’ordre du jour et que cela soit noté au compte-rendu.
Si le CA choisit la société de M. Untel, cela crée donc une convention réglementée.
A noter : on s’intéresse surtout aux dépenses ; mais même une recette est une convention réglementée. Si la société Untel achète quelque chose à l’association, c’est une convention réglementée aussi pour l’association.

Seconde étape : en théorie, dans le mois qui suit (en pratique : souvent seulement au moment de l’audit des comptes de cette année-là), le Président informe le CAC des conventions réglementées passées durant l’exercice.

Le CAC vérifie surtout que la convention a été dûment approuvée par le CA (AVANT la commande effective, bien sûr), et qu’elle est "conforme aux prix du marché". La mise en concurrence n’est pas une obligation (s’agissant d’un marché privé) ; c’est une précaution supplémentaire, qui montre notamment, si l’offre de l’entreprise Untel est la mieux-disante, que le choix a été fait dans l’intérêt de l’association et non pas pour favoriser M. Untel.

Troisième étape : le CAC présente à l’AG, en plus de son rapport ordinaire, un "rapport spécial aux conventions reglementées". Ce rapport précise qu’il fait état des conventions qui leur ont été signalées par l’association, et qu’il ne lui appartient pas de les rechercher. C’était donc à l’association de les déclarer spontanément. Sur les conventions qui lui ont été signalées, il va préciser la société concernée, la nature, le montant, et la date du CA qui a approuvé la convention. Si la convention a bien été approuvée avant sa commande, et que le montant n’a rien d’anormal, il ne fera aucune remarque négative. Ce rapport est donc surtout une information des adhérents.

Voilà pour les associations ; je suppose que c’est similaire pour des sociétés et pour des mutuelles.

En résumé : au vu de ces nouveaux éléments, je reste sur mon premier avis : faute morale, peut-être ; tout dépend de la morale de celui qui porte un jugement ; faute pénale, probablement pas.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2017 11h20)

Du nouveau dans cette histoire qui me scandalise de plus en plus !
Ou on apprend que finalement Ferrand s’est bien pacsé avant de signer le bail, que son assistant parlementaire est le compagnon de l’actuelle dirigeante de la mutuelle, que son ex femme a refait les locaux, que sa fille a acquis une part de la SCI…

On a beau dire que tout cela est ’légal’, ca n’en reste pas moins scandaleux.
Q.
ferrand 1ferrand 2

ps: si certains sont abonnés au monde, j’aimerais bien l’article..

Rebondissement.

Après avoir été "blanchi", Richard Ferrand est mis en examen pour cette affaire : DIRECT. Mise en examen de Richard Ferrand : selon l’avocat d’Anticor, le président de l’Assemblée nationale "doit partir"

Difficile de rester objectif sur ce genre d’affaire.

J’ai suivi de près deux ou trois chantiers d’asso ou publics ces dernières années : les prix sont très fortement amplifiés par le coût des bureaux d’étude et archi. Ce qu’ils font pour 500 000 euros je le ferai pour 100 à 150 000 de moins. Il y a une palanquée d’intermédiaires et des compétences diffuses pour ne pas dire confuses (bureaux d’études, architectes copain d’un tel ou un tel, renvois d’ascenseurs coûteux etc)
Je me souviens d’un directeur général et d’un pdt d’une grosse asso du secteur médico social qui ont changé de couleur lorsque j’ai fait remarquer en CA que le prix au m² de certains lots était disproportionné, arguments à l’appui..  je ne sais pas. Les documents ont évolué vers un chiffre plus normal dans les jours qui ont suivi. Il y a souvent un mélange d’incompétence, de bricolages et d’arrangements douteux : plus x euros au m² sur tel lot contre le financement des tee shirt de l’association sportive / des plateaux repas de telle ou telle manifestation etc. ?
Ne jetons pas la pierre ; à part moi, dans mon entourage quasiment tout le monde le fait… j’ai renoncé à faire la morale.

Dernière modification par Range19 (13/09/2019 09h38)

J’avais été très surpris, pour ne pas dire plus, lorsque le parquet de Brest avait "classé" l’affaire en 2017 .

Cette pratique très contestable de s’offrir une rémunération cachée en achetant des locaux professionnels puis en se les faisant rembourser par son entreprise semble assez répandue.

Qu’un patron qui possède 100% des parts de son entreprise profite de cette astuce ça ne me choque pas vraiment…
Mais la pratique devrait être interdite quand il s’agit d’un commercial qui  double sa rémunération grâce à ce système,  d’une société cotée ou encore d’un directeur d’école de commerce…(autant d’exemples entendus)

Dans le cas de Richard Ferrand je trouve cette pratique encore plus immorale car il s’agit d’une mutuelle qui est une société à but non lucratif: en achetant les locaux en son nom plutôt qu’à celui de la mutuelle, il a directement lésé les adhérents.
Sans compter, qu’il avait été recasé dans cette société par son réseau après les législatives perdues de 1993…

Enfin plus généralement, le jour où l’état se décidera à mettre son nez dans les SCI, il auront du boulot…

tigrou a écrit :

Qu’un patron qui possède 100% des parts de son entreprise profite de cette astuce ça ne me choque pas vraiment…
Mais la pratique devrait être interdite quand il s’agit d’un commercial qui  double sa rémunération grâce à ce système,  d’une société cotée ou encore d’un directeur d’école de commerce…(autant d’exemples entendus)

Exactement.

Et encore, notez que dans l’affaire Fillon, le propriétaire de La Revue des Deux Mondes a accepté de plaider coupable et payer 375 k€ (!) + 8 mois de prison avec sursis pour avoir employé madame Fillon entre mai et décembre 2013 pour 3900 euros net par mois.

Abus de biens sociaux pour un emploi de complaisance dans une revue dont il était le propriétaire. Et personne n’était lésé : c’était son argent, les cotisations sociales URSSAF étaient payées, etc.

Donc même avec votre entreprise, cela a beau être indirectement votre argent, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez.

Alors là, dans le cas de cette mutuelle, ce serait ubuesque que Richard F. sans sorte à bon compte, et je suis très surpris qu’il ait des soutiens gouvernementaux.

tigrou a écrit :

J’avais été très surpris, pour ne pas dire plus, lorsque le parquet de Brest avait "classé" l’affaire en 2017.

Moi aussi. Mais on comprend maintenant que ça tombait sous le sens : M. Ferrand n’avait manifestement pas commis d’escroquerie ou d’abus de confiance, l’affaire est donc classée. En tout cas, en fonction des éléments connus à l’époque (et à ce jour personne n’a démontré qu’il y avait eu un préjudice pour les Mutuelles de Bretagne).

Par contre, aujourd’hui, il va galérer pour montrer qu’il n’y a pas prise illégale d’intérêts…comme quoi, la justice a dees défauts mais sait aussi être tenace (surtout le PNF…).

tigrou a écrit :

Cette pratique très contestable de s’offrir une rémunération cachée en achetant des locaux professionnels puis en se les faisant rembourser par son entreprise semble assez répandue
….
Qu’un patron qui possède 100% des parts de son entreprise profite de cette astuce ça ne me choque pas vraiment
…Mais la pratique devrait être interdite quand il s’agit d’un commercial qui  double sa rémunération grâce à ce système,  d’une société cotée ou encore d’un directeur d’école de commerce…(autant d’exemples entendus)

Vous nuancez dans un second temps mais sur le fond, vous semblez trouver ça contestable et je ne comprend pas pourquoi.

Il ne s’agit pas d’argent public et ça passe généralement par des SCI ou équivalents, avec des impôts qui finissent par être payés d’une façon ou d’une autre.

Dans le cas d’une société cotée, c’est publié (enfin, en principe). Si on n’est pas content avec le fait que le patron recours à ce système, on n’investit pas dans la boite (on le voit parfois sur ce forum).

Qui est-ce que ça gêne?

carignan99 a écrit :

Moi aussi. Mais on comprend maintenant que ça tombait sous le sens : M. Ferrand n’avait manifestement pas commis d’escroquerie ou d’abus de confiance, l’affaire est donc classée. En tout cas, en fonction des éléments connus à l’époque (et à ce jour personne n’a démontré qu’il y avait eu un préjudice pour les Mutuelles de Bretagne).

Non ça ne tombait pas sous le sens.
La seconde plainte porte sur le même fondement, pour les mêmes faits, sans éléments nouveaux.
La seule différence est qu’elle a été dépaysée devant une autre juridiction.

carignan99 a écrit :

Par contre, aujourd’hui, il va galérer pour montrer qu’il n’y a pas prise illégale d’intérêts…comme quoi, la justice a des défauts mais sait aussi être tenace (surtout le PNF…).

C’est l’association anticor(plutôt qu’une justice tenace) qui a relancé l’affaire via sa seconde plainte au parquet de Lille, sans quoi on en aurait plus entendu parler.

carignan99 a écrit :

Vous nuancez dans un second temps mais sur le fond, vous semblez trouver ça contestable et je ne comprend pas pourquoi.

Il ne s’agit pas d’argent public et ça passe généralement par des SCI ou équivalents, avec des impôts qui finissent par être payés d’une façon ou d’une autre.

Non il y a une grosse différence au niveau impôt:

Pour un patron qui souhaite augmenter un cadre supérieur, impôts sur le revenu et charges représentent environ 60 à 70% du salaire net d’impôt.
3000€ versé par l’entreprise => 1000€ dans la poche du salarié

Dans le cas d’un montage SCI, en déduisant les intérêts du prêt et les travaux, l’impôt peut être réduit à zéro durant la phase amortissement du local.
3000€ versé par l’entreprise => 3000€ dans la poche du salarié

Et certains tirent encore plus sur la corde en surévaluant les loyers (pour minorer l’IS), les travaux effectués etc..

carignan99 a écrit :

Dans le cas d’une société cotée, c’est publié (enfin, en principe). Si on n’est pas content avec le fait que le patron recours à ce système, on n’investit pas dans la boite (on le voit parfois sur ce forum).

Qui est-ce que ça gêne?

Dans le meilleur des cas vous aurez le nom de la SCI dans le rapport, c’est à vous de mener votre enquête ensuite pour savoir qui est derrière.