Paolo [50] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec nuisance sonore)

Paolo · #1

Bonsoir à tous,

Après l’achat d’un premier immeuble, il y a maintenant presque 3 ans, je viens d’en visiter un autre ce soir.
Je vous décris le bien et vous pose les quelques questions que je me pose par la suite.

Je suis pacsé, CDI pour nous deux et 1 enfant.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de trois étages, et comprenant 7 logements (2 t2 et 5 F1)
- Année de construction : Aucune idée
- Surface : 185 m2
- Inhabité, la propriétaire a eu des soucis locatifs et un appartement a été squatté. Après la perte de son mari, elle décide de vendre il y a plus d’un an.
- Chauffage collectif gaz, mais je vais tout passer en électrique.
- Volets qu’au rez de chaussée côté rue.
- petite cour derrière et quelques celliers
- Un compteur d’eau pour l’ensemble de l’immeuble et compteur électrique individuel.
- Pas d’isolation ou presque sur l’ensemble de l’immeuble.

LOCALISATION DU BIEN

- L’immeuble se situe dans une ville de 37000 Habitants et 80000 avec sa banlieue.
- Il se situe proche de l’hyper centre, en face d’un centre commercial et surtout proche d’un hôpital.

RENTABILITÉ DU BIEN

-Je compte faire une proposition net vendeur à 120 000.
- l’immeuble est en vente depuis plus d’un an, prix de départ à 200 000, la propriétaire est déjà descendu à 170 000.
- Je compte pratiquement tout casser et refaire tous les appartements. Prix des travaux estimés 50 000 (je vais faire la moitié des travaux).
- Comptant louer l’ensemble en LMNP, j’ai prévu aussi 12 000 euros pour les meubles.
- Loyers envisagés : (2*400) et (5*320) soit 2400 par mois
-Je me suis déjà positionné sur d’autres immeubles et pour ce prix, ma banque me suit.

Voila pour la description du bien.

Je pense que tout est bon coté chiffres, la seule chose qui me chagrine est que le bien se situe le long d’un grand boulevard, et devant un feu.
Ca peut paraître ridicule pour certains citadins, mais j’ai peur que le bruit des voitures puissent gêner les futurs locataires.

J’ai déjà pensé à mettre la pièce principale côté cour, et les salles de bains côté rue, pour atténuer le bruit dans les F1.

Avez vous des retours sur des problèmes de bruit de voitures chez vos locataires? Ayant toujours vécu en campagne, pour ma part, je ne me vois pas vivre dans le bruit par exemple.

Merci d’avance pour vos retours.

Paul

Dernière modification par Paolo (06/06/2017 22h05)

Mots-clés : immeuble, immobilier, nuisance sonore

kreu · #2

bonsoir
l’expérience ne vaut ps une généralisation mais la situation me fait penser à l’immeuble où je suis actuellement locataire.
Il s’agit d’un immeuble de rapport composé de 6 t2 qui fait l’angle entre une rue peu passante et un boulevard avec le tram.
La majorité des appartements sont occupé par des étudiants de ce que j’ai pu voir et l’immeuble est complet.
Les fenêtres ont du double vitrage et l’immeuble a été refait récemment. Je pense 5 ans environ.

Après cette présentation je serai tenté de conclure que pour une population étudiante ce n’est pas un élément qui est trop gênant. Je pense que c’est le public que vous ciblez au vu des logements.
Je ne me suis pas intéressé à la demande locative car je ne compte pas investir dans cette ville ayant pour projet de déménager d’ici quelques années. Je ne peut donc pas vous renseigner.

il ne s’agit que d’un cas particulier mais avec d’autres avis il peut donner une idée

Kreu

Bernard2K · #3

Bonjour,

rien ne vaut le retour d’expérience des riverains. Faites votre enquête de voisinage, interrogez les commerçants, les gens qui sortent des immeubles voisins…

Puisque c’est mal isolé, pensez à passer au double vitrage pendant les travaux. Dans le double vitrage classique, les deux vitres ont la même épaisseur. Le double vitrage "phonique" ou "acoustique" comporte deux vitres d’épaisseur différente et/ou l’une des vitres en verre feuilleté. Evidemment c’est plus cher que du double vitrage classique.

Reste le problème de ne pas pouvoir dormir la fenêtre ouverte en été, ce qui pose moins de problème à Lille que dans le sud. A vous d’apprécier l’inconvénient selon le climat local…

Paolo · #4

Vous avez raison Kreu, vu les superficies des logements, je vise plutôt des étudiants. Et c’est vrai qu’à cette âge, on tolère plus le bruit.

Bonne idée Bernard2k, dès demain, je pense aller faire un tour devant l’immeuble et faire ma petite enquête.
Par contre les fenêtres sont déjà en double vitrage, c’est vrai que pendant la visite, c’était plutôt calme mais je me dis que le soir, le bruit des voitures ou encore des motos doit être insupportable.

L’immeuble se trouve en Normandie, et à vrai dire, c’est plutôt rare ici de dormir les fenêtres ouvertes …

Merci à vous

creusois · #5

Bonsoir,

Essayez si vous avez la possibilité de vous y rendre à différents moments de la journée,en semaine et le week-end.
Cela vous permettra de voir si le bruit est présent surtout à certains moments de la journée,en heures de pointe,ou également la nuit et le week-end.
Si vous le pouvez,redemander à faire une contre-visite à un moment de forte affluence.

Pour votre aménagement intérieur,pensez également à la luminosité.
Si le coté rue est plus ensoleillé,il est certainement préférable qu’y mettre la pièce principale que la salle de bains,même si le bruit est supérieur.

Bonne réussite pour votre projet.

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