Revente d'un immeuble locatif en BIC : résultat fiscal très élevé ?

Bonjour,

une discussion intéressante de 9 pages sur un autre forum (pas lue jusqu’au bout je l’avoue) : Universimmo.com - LMNP cession et plus value

Mes quelques réflexions du matin :
- je ne suis pas convaincu par les écritures comptables telles que décrites par philippe30, ça me semble une forme d’imposition professionnelle sur la plus-value, qui ne devrait pas avoir lieu en LMNP.
- je pense que, puisque c’est la plus-value des particuliers qui s’applique, le bien sort du bilan comptable (comme si le particulier reprenait l’immeuble pour l’habiter par exemple). Le bien rejoint le patrimoine privé du particulier au moment de la vente (si vendu loué) ou au moment de la fin de la location (si vendu vide). Le produit de la vente n’est donc pas un produit pour la comptabilité de l’"entreprise LMNP". Je rejoins le point de vue du dernier message de la page 2 du lien ci-dessus. Par contre, comment cette sortie de bilan s’inscrit dans la comptabilité, je n’en sais rien.

Sur la question de la prise en compte des travaux dans le calcul de la PV du particulier :
- il est clair que ces travaux ne peuvent être déduits que s’ils ont été réalisés par des entreprises. Cf texte cité par philippe30 : Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise". Pryx indique donc à tort que les matériaux peuvent être pris en compte lorsque les travaux sont réalisés par le propriétaire. C’est le cas pour d’autres dispositifs (notamment en dépenses en LMNP ou en charges déductibles en revenus fonciers), mais pas pour le calcul de la PV.
- la question suivante est : si ces travaux ont bien été réalisés par une entreprise, peuvent-ils être pris en compte pour le calcul de la plus-value, s’ils ont déjà fait l’objet d’un avantage fiscal (inscription en charge annuelle dans la comptabilité LMNP, ou bien en amortissement qui a été déduit fiscalement) ?
A ce sujet, Paul Duvaux, avocat fiscaliste, écrit :
"

Pour être complet sur les amortissements des biens d’un LMNP, signalons la position de certains notaires qui considèrent que l’amortissement des travaux immobiliers doit être réintégré dans le calcul de la plus-value privée d’un LMNP lorsque l’amortissement des travaux a été déduit du résultat fiscal antérieurement.
Le régime légal les plus-values immobilières des particuliers prévoit en effet expressément que les travaux ne peuvent être ajoutés au prix d’acquisition lorsqu’ils ont été déduits fiscalement du revenu imposable (art 150 VB II 4°). Cela ne peut pas porter sur les amortissements mis en report et donc qui n’ont pas été déduits fiscalement.

Source : Location meublée et amortissement non déductible (art. 39 C)

Il ne se prononce pas sur le fait que ces notaires aient raison ou tort.
Si je me permets d’interpréter ses propos, cela pourrait donner "ces notaires ont sans doute raison ; mais s’ils oublient de le faire c’est encore mieux car il y a peu de chances d’être repéré ; dans tous les cas, ne sont concernés que les amortissements ayant réellement donné lieu à déduction fiscale, pas les amortissements qui n’ont pas été déduits". Mais mon interprétation est un peu olé-olé, s’il avait voulu s’exprimer ainsi il l’aurait fait.

J’ai vendu plusieurs studios meublés ces dernières années sans payer de plus value car le prix de revente avoisinait le prix d’achat.

Par contre sur mes bilans annuels comptables , il apparait bien des opérations sur charges et produits exceptionnelles dans les compte de classe 665 et 775 lors des reventes.

Au régime micro BIC , vous pouvez utiliser la déduction forfaitaire des travaux sans justificatifs au bout de 5 ans pour réduire une plus value potentielle ou faire une déduction de plus values des particuliers avec fourniture de factures.
C’est une action à faire avec le notaire.

Il est évident qu’un notaire peux ne pas connaitre pas tout votre patrimoine donc vous pouvez passer une vente avec déduction des factures de travaux pour réduire la plus value sur un studio si les montants sont faibles.
Par contre allez expliquer au notaire que vous avez passer 20.000 € de travaux sur un appartement de 70.000 € ….
Forcement il va vous demander si vous avez déduit ces factures par le biais du régime réel d’imposition …
Si vous avez loué en micro BIC avec 20.000 € de travaux alors changez de métier …..

Encore une fois attention à ne pas confondre plus values liés à la revente d’un bien et résultat comptables.

Pour pousser le raisonnement à l’absurde , si je reprend certains messages sauf pour Ltalta

Certains voudraient déduire les travaux en cours de location et amortir les biens induisant une fiscalité à zéro pendant plusieurs années.
Lors de la revente déduire de nouveau les travaux de la plus value et ne pas tenir compte de l’amortissement comptable.

Si je reprend l’exemple de Cricri ( rien de personnel )   
achat immeuble 50 K€
travaux 50 K€

Revalorisation des appartements suite aux travaux pour amortissements sur une base de 200 K€
Amortissement à 3 % l’an sur une base de 160 K€ soit environ 4.800 € / an
Pendant 10 ans déduction des 50 K€ de travaux à raison de 5.000 / an
Déduction fiscale de 9.800 € par an sur 10 ans donne 98.000 € 

Lors de la vente
Vente 200 K€  - 50K€ = 150 K€ de plus value imposable - 50 K€ de travaux déjà déduit  = 100 K€
Ceci sans tenir compte des amortissements comptables sur de la location meublé

"Faudrait pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages" ……

Ce que l’on pense perdre sur les opérations exceptionnelles peux s’annihiler par un achat l’année d’une revente dans le bilan.
Il ne faut pas oublier que l’on a touché des loyers sur un bien auto financé avec cash flow positif pendant plusieurs années sans payer d’impôt.

Donc si vous préférez louer en nue et prendre 15,5 % de CSG ( bientot 17,2 ) et ajouter ces revenus du capital dans votre TMI conduisant à 30 % de fiscalité….

Le meublé a ses avantages et ces légers inconvénients.
Pour la location nue je dirait plutôt de légers avantages et des inconvénients.

Ceux qui font de la location nue pratiquent tous le déficit foncier , les travaux à outrance de biens qui tenaient à peine débout lors de l’achat
La vie est belle , on accumule des travaux sur emprunt bancaires , on déduit les travaux , les intérêts d’emprunts , on encaisse
Puis au bout de quelques années 4 ou 5 ans environ on se rapproche de la zone fiscale alors on repart sur un opération plus grande et plus chère
Puis finit par arriver le moment ou la fiscalité vous rattrape au taux de 30 % minimum.

Sans trop m’étendre , il faut allez vers du meublé , des immeubles , des SCI IS , des revenus foncier nue et ensuite dès que l’emprunt est terminé , il faut revendre.

Envisager un remboursement anticipé vers la fin de l’emprunt 3 ou 4 ans avant car les intérêts d’emprunt deviennent insignifiants et cela permet de dégager un gros cash mensuel. 

@Bernard2K
Sur universimmo Bailleurx et Ribouldingue sont très au fait de ces parties comptables et fiscales.

Philippe

Ltalta

Réfléchissez : si le bien était totalement amorti, donc vnc = 0, la plus value serait néanmoins non intégrée à l’activité.

Philippe : 665 / escomptes ?

Je viens d’avoir le renseignements par mon comptable, une bonne nouvelle :

Il y’a bien un retraitement fiscal qui neutralise la PV comptable de la cession

Au moment de la cession le résultat comptable est élevé du fait de la PV de cession, mais celle ci est neutralisée et n’impacte pas le résultat fiscal.

arkamoon a écrit :

Merci beaucoup pour cette précision, mais pouvez vous la détailler, et expliquer sur quoi elle s’appuie?

Ayant un bien en LMNP qui aura déjà une forte plus-value, cette conversation m’a pas mal inquiété !

Si vous avez acheté un bien en LMNP au réel qui a pris de la valeur, il y aura une plus-value !

Plusieurs exemples :

- Un bien acheté 50 k€ est revendu 15 ans plus tard au prix de 50 k€.
En 15 ans, il y a eu 25 k€ d’amortissement (simplification car en réalité il y a la méthode des composants à appliquer).
La plus-value est de : 50 k€ (prix vente) - 50 k€ (prix d’achat) = 0 k€.
Les amortissements ont un impact comptable mais pas fiscal, donc pas d’impôt supplémentaire dans ce cas là.

- Ce même bien, toujours acheté 50 k€ et vendu au bout de 15 ans avec 25 k€ d’amortissement est revendu 60 K€.
Plus-value = 60 k€ - 50 k€ = 10 k€. On ne tient pas compte des amortissements en LMNP au réel sur le plan fiscal. Sur ces 10 k€ de plus-value, on applique les règles des particuliers (exonération partielle à partir de 5 ans puis progressive jusqu’ 22 ou 30 ans).

Par contre pour le forfait de travaux à partir de 5 ans qui s’ajouterait au prix d’achat pour le calcul de la plus-value, je ne sais pas s’il s’applique au LMNP au réel. J’aurais tendance à dire que oui si ce forfait est lié à la fiscalité des particuliers pour les plus-values.
Ce forfait ne me semble pas lié aux types de location (nu ou meublé) car les résidences secondaires sont concernées par ce forfait.

Oui c’est également ce que j’avais compris pour la plu-valu, je ne m’attendais pas a être exonéré de plu-valu, juste j’espérais pouvoir bénéficier de l’amortissement sans l’enlever à la valeur d’achat.

Etre imposé sur une plu-valu me semble totalement normal !

Et pour les statu les inégalités ne me choquent plus… ! Il est clair que les personnes qui ne se renseignent pas se font toujours avoir… C’est un système assez malsain à mes yeux, mais c’est le notre…

Jo0505 a écrit :

Plusieurs exemples :

- Un bien acheté 50 k€ est revendu 15 ans plus tard au prix de 50 k€.
En 15 ans, il y a eu 25 k€ d’amortissement (simplification car en réalité il y a la méthode des composants à appliquer).
La plus-value est de : 50 k€ (prix vente) - 50 k€ (prix d’achat) = 0 k€.
Les amortissements ont un impact comptable mais pas fiscal, donc pas d’impôt supplémentaire dans ce cas là.

L’impact n’est pas sur la plus value une fois de plus mais sur le résultat comptable.

Il faut bien dissocier la plus value des particuliers payé par le notaire  par une retenue à la source suite à la vente

Le traitement comptable impacte votre résultat locatif global par des produits et charges exceptionnelles qui sur l’année de la vente peuvent générer un résultat positif donc imposable.

Le résultat du bilan est imposable à 15,5 % de CSG et ensuite dans vos revenus 

Philippe

llata a écrit :

Je viens d’avoir le renseignements par mon comptable, une bonne nouvelle :

Il y’a bien un retraitement fiscal qui neutralise la PV comptable de la cession

Au moment de la cession le résultat comptable est élevé du fait de la PV de cession, mais celle ci est neutralisée et n’impacte pas le résultat fiscal.

Pas tout compris dans la neutralisation de la plus value sans impact fiscal avec retraitement fiscal.

1°) Pour le notaire la plus value est calculé par le notaire et payé à l’état suivant la durée de détention du bien après 5 ans vous pouvez faire passer en déduction sans justificatif 7.5 % du prix d’achat.
Le notaire se moque du mode de location et du régime fiscal de cette location.

2°) Pour le comptable si le bien est loué en meublé au régime réel et inscrit à l’actif de l’entreprise alors le comptable passe par les comptes de produits et de charges exceptionnels.

Voir le lien
La comptabilisation des cessions d’immobilisations | Compta-Facile

1. Date de comptabilisation d’une cession d’immobilisation

La cession doit être comptabilisée à la date de transfert du contrôle du bien (date qui coïncide, la plupart du temps, avec le transfert de propriété). C’est notamment le cas lorsqu’une immobilisation est vendue sans conditions particulières.

Lorsque l’immobilisation est vendue avec clause de réserve de propriété (ou lorsque la cession comporte une condition suspensive portant sur le paiement du prix), bien que l’acheteur n’en soit pas encore le propriétaire juridiquement, il peut tout de même enregistrer l’immobilisation à l’actif de son entreprise s’il dispose déjà du pouvoir de contrôler la ressource du bien en question. La date de comptabilisation, dans ce cas, est donc la date de remise du matériel au client.

Après avoir abordé la date de comptabilisation d’une cession d’immobilisation, nous allons évoquer le schéma usuel de comptabilisation d’une cession d’immobilisation.
2. Ecritures comptables d’une cession d’immobilisation

L’entreprise qui cède l’immobilisation doit procéder à la comptabilisation de deux types d’écritures : la sortie du bien de l’actif et la constatation du produit de cession de ce dernier.
A. Comptabilisation de la sortie de l’actif du bien cédé

Lors d’une cession d’immobilisation, le patrimoine de l’entreprise « s’appauvrit » ; l’actif subit une diminution. Dans la pratique :

    on débite :
            le compte 675 « Valeurs comptables des éléments d’actifs cédés »,
            le compte 28 « Amortissements des immobilisations »,
    et on crédite le compte 2 « Immobilisations ».

Pour obtenir plus de détails sur la nature des immobilisations, l’équipe de Compta-Facile a rédigé deux articles susceptibles d’intéresser le lecteur : les immobilisations corporelles et les immobilisations incorporelles.

Attention, si l’immobilisation avait bénéficié d’un amortissement dérogatoire, il convient de le reprendre :

    on débite le compte 145 « Amortissements dérogatoires »,
    et on crédite le compte 78725 « Reprise sur provisions règlementées – amortissements dérogatoires ».

Exemple : une entreprise a acheté un matériel industriel le 1er janvier N-3 pour 20 000 euros hors taxes. Elle a choisi d’amortir ce bien sur une durée de cinq années. Le 1er juillet N, elle le cède pour la somme de 10 000 euros hors taxes. Son exercice comptable se déroule du 1er janvier au 31 décembre de chaque année. Elle va devoir comptabiliser les écritures suivantes, afin de sortir de l’actif l’immobilisation dont la propriété est transférée :

    on débite :
            le compte 28154 pour le montant des amortissements comptabilisés jusqu’à la date de cession, soit 14 000 euros (20 000 x 3,5 / 5),
            le compte 675 pour la valeur nette de l’immobilisation (montant non encore amorti du bien) soit 6 000 euros (20 000 – 14 000),
    et on crédite le compte 2154 pour la valeur brute de l’immobilisation, soit 20 000 euros.

Ensuite, elle doit émettre une facture de vente et comptabiliser le produit de cession du bien.
B. Comptabilisation du produit de cession de l’immobilisation

Il est ensuite nécessaire de constater le produit de cession du bien dans les comptes de l’entreprise :

    on débite le compte 462 « Créances sur cessions d’immobilisations » pour le montant TTC,
    et on crédite :
            le compte 775 « Produits des cessions d’éléments d’actif » pour le prix de vente HT,
            le compte 4457 « TVA collectée ».

Ainsi, la plus-value (ou la moins-value) est constatée dans les comptes (différence entre le compte 775 et le compte 675 « Valeur nette comptable des éléments d’actifs cédés »).

Remarque : lorsque les cessions d’immobilisations résultent de l’activité courante de l’entreprise, leur comptabilisation dans des comptes de charges/produits exceptionnels peut altérer le résultat d’exploitation (tel est le cas, par exemple, des loueurs de voitures lorsqu’ils vendent leurs véhicules à l’issue de la période de location). Dans ce cas précis, il est possible d’avoir recours à un compte 658 pour enregistrer la valeur nette comptable de l’immobilisation et à un compte 758 pour enregistrer le produit de cession de la vente.

Reprise de l’exemple ci-dessus : au 1er juillet N, l’entreprise va devoir débiter le compte 462 pour 11 960 euros ( 10 000 x ( 1 + 19,6% ) ) et créditer les comptes 775 et 4457 pour des montants respectifs de 10 000 euros et 1 960 euros.
C. Reprise de l’éventuelle dépréciation de l’immobilisation

Lorsque l’immobilisation cédée avait fait l’objet d’une provision, celle-ci devient sans objet et doit être reprise. Dans la pratique comptable :

    on débite le compte 29 « Dépréciations des immobilisations »,
    et on crédite :
            soit le compte 7816 « Reprises sur dépréciations des immobilisations » si la dépréciation initiale revêtait un caractère courant,
            soit le compte 7876 « Reprises sur dépréciations exceptionnelles » si la dépréciation initiale revêtait un caractère exceptionnel.

Conclusion : les cessions d’immobilisations sont des opérations fréquemment rencontrées dans les entreprises. De nombreux logiciels permettent de gérer le patrimoine de ces dernières (suivi des amortissements, de la valeur nette comptable et même des plus ou moins-values de cession). Les ventes de ces biens durables génèrent des écritures comptables particulières qu’il convient de respecter.

http://public.iutenligne.net/comptabili … PDF/08.pdf

J’ai pratiqué plusieurs ventes ces dernières années et cela c’est toujours déroulé comptablement de cette manière.

Philippe

xazh a écrit :

Mais si vous suivez simplement ce lien, en intégrant la plus value dans votre résultat, vous allez de facto être imposé sur cette plus-value.

Il n’y a pas forcément imposition car il y a une nuance entre le résultat comptable et fiscal.
Comptablement dans la liasse il y aura bien un produit exceptionnel
du prix de cession et une charge exceptionnelle du montant de la VNC.
La PV gonfle donc le résultat comptable, mais la PV doit surement être gommée lorsque de la détermination du résultat fiscal.

Sur la notice de la 2033, la case 350 permet notamment de déduire:

NOTICE 2033-A-SD à 2033-G-SD a écrit :

le bénéfice ou, le cas échéant, les recettes - y compris les plus-values à court terme - provenant
d’activités industrielles ou commerciales, exercées à titre non professionnel par les contribuables
relevant de l’impôt sur le revenu et soumis aux dispositions de l’article 156-I-1° bis du CGI;

Bonjour,

Quelques précisions que j’ai trouvé sur internet concernant la PV sur cession LMNP :

Voici le lien :http://paulduvaux.com/item/473-location-meublee-et-amortissement-non-deductible-art-39-c

Cession des biens loués par les LMNP
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) relèvent du régime des plus-values privées des particuliers. En conséquence, ils ne sont pas concernés par la règle qui permet de déduire l’amortissement reporté du montant du prix de revient dans le calcul de la plus-value en cas de revente. En tout état de cause, la plus-value privée se calcule selon ses règles propres sans tenir compte en principe de l’amortissement déduit ou mis en report.
C’est même le gros avantage du régime du LMNP : l’amortissement a pu être déduit du résultat fiscal mais il n’est pas réintégré dans le calcul de la plus-value, contrairement aux règles habituelles en matière de fiscalité professionnelle.
Cela étant, lorsque l’amortissement a été mis en report, il n’a pas été déduit fiscalement et donc, dans cette situation, le régime du LMNP n’est pas spécialement avantageux.
L’amortissement afférent au bien vendu, qu’il soit mis en report ou non, est sans effet sur le calcul de la plus-value privé. Mais il est définitivement perdu. Il ne pourra pas être déduit d’un résultat ultérieur du LMNP si celui-ci continue son activité avec d’autres biens. Donc un LMNP qui vend un de ses biens doit réduire le montant de sa réserve des amortissements en report du montant des amortissements mis en report et relatifs au bien vendu. Cette règle est souvent omise.
Les amortissements déduits sur des travaux d’un LMNP et le calcul de la plus-value
Pour être complet sur les amortissements des biens d’un LMNP, signalons la position de certains notaires qui considèrent que l’amortissement des travaux immobiliers doit être réintégré dans le calcul de la plus-value privée d’un LMNP lorsque l’amortissement des travaux a été déduit du résultat fiscal antérieurement.
Le régime légal les plus-values immobilières des particuliers prévoit en effet expressément que les travaux ne peuvent être ajoutés au prix d’acquisition lorsqu’ils ont été déduits fiscalement du revenu imposable (art 150 VB II 4°). Cela ne peut pas porter sur les amortissements mis en report et donc qui n’ont pas été déduits fiscalement.

Quand est il du traitement du résultat comptable du LMNP après cession du bien.

Prenons un exemple :

Revente d’un immeuble de deux studios après remboursement de l’emprunt et amorti à 100%.
Aucun déficit à reporter.
Pas d’autres biens locatifs.

Achat :    120 000€
Cession : 140 000€
PV :          20 000€

Produits annuels :                   150 800€
Loyer & Charges :                     10 800€
Prix de cession :                      140 000€

Charges annuelles :                 123 200€
Charges :                                   1 200€
Taxe foncière :                            1 200€
PNO :                                            300€
Entretien :                                     500€
Valeur achat immeuble :           120 000€

Résultat :                                  27 600€

Honoraire comptable :                    500€
CGA :                                            180€

Si j’ai bien compris, les honoraires comptables et CGA ne sont pas déductibles du LMNP ? mais permettent de bénéficier de la non imposition du bénéfice imposable de 25% et d’avoir une réduction d’IR de 2/3 des honoraires de 915€ max.

Dans une SCI à l’IR, le bénéfice imposable de 27 600€ vont s’ajouter au revenu foncier des associés en fonction de leur quote part de détention.

En LMNP, est ce que les 27 600€ remontent eux aussi dans les BIC ?

Dernière modification par Pitivier93 (12/09/2017 12h49)

Bonjour,
si je résume ce que j’ai compris, il faut distinguer (désolé les termes ne sont peut-être pas techniques, je le dis avec mes mots) :
+ le particulier (discute avec le notaire)
+ le loueur LMNP (discute avec l’administration fiscale pour le BIC, son existence est déclarée via le P0i ou le FCMB)
Ces deux personnes sont potentiellement la même personne physique mais elles ont des rôles indépendants dans l’affaire*.

+ le particulier possède déjà ou vient d’acheter un bien immobilier à un prix A.
+ le loueur LMNP fait entrer dans les immobilisations (2033-C : augmentations) le bien immobilier du particulier, l’exploite, en tire des amortissements.

Lorsque la vente ou l’arrêt de location en meublé du bien survient :
+ le loueur LMNP sort le bien de ses immobilisations (2033-C : diminutions). Le prix de vente n’a aucune espèce d’importance pour le loueur LMNP. D’ailleurs le bien n’a peut-être pas été vendu. Je ne vois aucune bonne raison pour que le loueur LMNP déclare des bénéfices BIC record sur son 2033.
+ le particulier, s’il vend le bien à un prix V, se voit éventuellement imputer une taxation sur la plus-value PV = V - A (rôle du notaire). La décote sur cette taxation ne dépend que de la durée de détention du bien et n’a rien à voir avec sa durée d’exploitation en LMNP.

*: évidemment la situation du particulier affecte celle du loueur LMNP (TMI, seuil de bascule vers le LMP, …)

________________________________________________________________

À présent, j’aimerais bien avoir un retour sur la façon concrète de sortir un bien immobilier du LMNP (dans l’hypothèse ou l’activité LMNP est maintenue sur d’autres bien). Dans le texte ci-dessus, j’ai considéré que cela se passait dans le formulaire 2033-C.
Voici ce que je suppose :
+ 2033-C  I-immobilisations :
    i. compléter la colonne diminutions (424, 434, 444, 454, 474)
   ii. faire les soustractions qui s’imposent pour la colonne Valeur brute des immobilisations (426, 436, 446, 456, 476)
+ 2033-C  II-amortissements :
    i. compléter la colonne diminutions (514, 524, 534, 544, 564)
   ii. faire les soustractions qui s’imposent pour la colonne Montant des amortissements 516, 526, 536, 546, 566)

+ 2033-B et 2033-A : rien ne change ici, ils prennent en compte le bilan du 2033-C.

Notamment, dans le 2033-A > A – RÉSULTAT COMPTABLE > PRODUITS D’EXPLOITATION, en aucune façon le bénéfice lié à la vente ne doit apparaître
Qu’en est-il du 2031 - Cadre C - Partie 5 : plus-value ? encore une fois d’après ce que je comprend, la PV de la vente est l’affaire du particulier et ne rentre pas dans le cadre du BIC.