Inquiétudes autour de la défiscalisation Pinel : faut-il investir ?

Ben vous voyez vous êtes d’accord ! C’est exactement ce que j’ai écris dans ma 1ère réponse.

Piètre rentabilité ça signifie pas rentabilité nulle

Seb78 a écrit :

Ben vous voyez vous êtes d’accord ! C’est exactement ce que j’ai écris dans ma 1ère réponse.
Piètre rentabilité ça signifie pas rentabilité nulle

Perso, quelque soit l’objectif, c’est un investissement nul. Si vous investissez dans de l’immobilier physique pour avoir le rendement du livret A, alors, c’est une aubaine. Pour ce rendement, vous avez même les ennuis d’un véritable bailleur… A un moment faut comparer les ennuis, le risque et la rentabilité. Et le Pinel c’est un des pires ratio.
Autant faire du 2% en AV ou du 4% en SCPI plutot que du Pinel. Le rendement doit pas être si éloigné de cela.

Bonjour,

Seb78 : Je suis tout à fait d’accord avec vous. Dans ce cas la, si vous avez l’habitude de travailler avec un notaire, n’hésitez pas à lui demander ce qu’il conseillerais à la sortie du programme. ils ont énormément de solutions qui peuvent radicalement changer la vision sur ce type d’investissement.

Si je dis de consulter un notaire, c’est parce que certaines personnes ayant répondu ici, ne l’ont pas fait et ça se voit… Parler des héritiers c’est aller un peu loin, le bien sera rentabilisé et rentable avant même qu’il soit transmis à un héritier suivant l’âge de l’investisseurs…

Si vous investissez parce que vous êtes face à un "bon" vendeur, posez vous les bonnes questions… Si vous avez fait ce genre d’erreur, il est tout à fait normal d’avoir une aversion pour l’investissement dans le neuf.

Je ne comprends pas non plus le lien avec la bourse, la comparaison est ridicule, on ne parle pas de la même chose…

Le PINEL ne s’adresse pas à tout le monde d’après moi. Il faut avoir les objectifs en lien avec ce type d’investissement. Mais comme toujours, beaucoup ne comprennent que ce qu’ils veulent comprendre.

Concernant les charges, encore une fois c’est faux… C’est que vous avez choisi le mauvais type de bien.
Quand vous avez des blocs sur 2 étages sans ascenseurs, et un syndic bénévole ou sont les charges tellement exorbitantes dont vous parlez ?

Une autre question qui peut vous faire réfléchir et changer d’avis :
Vous avez une superbe opportunité dans de l’ancien, dans une avenue ou une rue ou plusieurs programmes neufs sont sortis de terre. Pensez vous louer facilement ? Je ne pense pas.
En tant que particulier si je devais entrer en location, pourquoi prendrais-je un bien ancien, louer plus cher qu’en face ou il y a un immeuble neuf, ou le loyer est moins cher et ou le logement est plus haut de gamme ?

Peut-être changerais-je d’avis lorsque la défiscalisation sera terminée, peut être me suis je bercé d’illusions, mais peut être pas, ou bien ?

Ce n’est qu’un avis, je ne prêche en aucun cas pour le neuf, et n’ai pas pour slogan : "Vive le PINEL" mais c’est une opportunité comme une autre, tachée par des clichés qui résistent.

Autant pour moi si cela à été pris pour un ton publicitaire, et pro-neuf, mais bon si c’était le cas, je n’achèterais que du neuf, ce qui n’est pas le cas. Il me parait normal d’en parler positivement si j’en suis satisfait.

Mais évidemment, quand les idées reçues ont meilleurs réputations… Il n’y aucun problème, je trouve juste cela assez amusant.

Je garderais à l’avenir mon avis pour moi, si la contradiction est trop désagréable, et qu’il n’apporte pas grand chose. Excusez la perte de temps.

VisionEntrepreneurs a écrit :

Mais évidemment, quand les idées reçues ont meilleurs réputations… Il n’y aucun problème, je trouve juste cela assez amusant.

Le blabla comme dans votre consternant article Investir dans le Neuf avec le PINEL ! – La Vision Entrepreneurs c’est bien beau, mais donnez nous des chiffres puisque l’affaire peut être si bonne !

Une fois de plus, je demande une démonstration par l’exemple.

NB : la plupart des intervenants ici sont plus pratiquants que "victimes" d’idées reçues.

Quand je lis les discutions sur le pinel, C’est fou quand même. ..

Quand je suis arrivé sur le forum, j’étais persuadé que l’investissement locatif en cash était la meilleur des choses à faire… Je me contentais à l’époque d’un rendement à 6% brut .. j’avais une très bonne opinion sur le sellier à l’époque.
Et j’étais persuadé d’être bon dans ce domaine car j’avais réussi à faire de bonne opération achat revente de ma RP qui m’a quasiment payer ma RP actuelle.

Avec du recul , j’ai bien fais de me renseigner et me remettre en question sur les mise en garde de mes projets et connaissance  ( et aussi beaucoup sur ce forum )
Cela m’a permit d’avoir un parc immobilier et de continuer à avancer dans mes projets.
ET DE PAS FONCER DANS UN MUR.

Sincèrement, l’immobilier c’est notre passion , on s’y intéressé beaucoup, et avec un peu d’expérience on comprend certaine chose.

C’est important de se remettre je peu en question… il y a des personnes ici qui mettent des messages de désespoir à cause d’un mauvais investissement immobilier car ils ont pas suffisamment réfléchie à leurs sujets…

Bref…

<mode ironique>
Vous avez oublié un des avantages du Pinel : la satisfaction personnelle de faire la nique au fisc en payant moins d’impôt, c’est sans doute jouissif pour certains ( quitte à perdre deux fois la somme ainsi économisée ).
</mode ironique>

Très instructifs, mais un peu agressif. Je me doutais que ce forum ne ferait pas exception à la règle, mais bien à vous, je me contenterais à l’avenir de poser des questions, et ne jamais répondre, uniquement boire la connaissance des autres, puisque comme dit plus haut, c’est soit blanc soit noir.

Concernant la "pub" ou "promotion", elle est retirée si cela peut vous aider à prendre les gens un peu au sérieux aucun problème. Si encore je vendais quelque chose, mais passons, Je m’adapte.

@Seb78 : Concernant le notaire, ce n’est en rien avec l’acquisition même du bien, mais pour justement trouver en amont une alternative de sortie, après les années de défiscalisation. Le fait que les biens sont sous côtés à la revente à cause du nombre de propriétaires qui en ont fini avec la défiscalisation, c’est un fait connu de tous, un notaire peut vous préparer un échappatoire ou en tout cas vos donner quelques conseils. Je parle ici de notaire mais il y bien d’autres intermédiaires qui sont d’excellents conseils.
Avant de faire mon choix, j’ai pris quelques rendez vous conseils avec experts comptables et notaires, juste pour étudier la viabilité de mon projet au vue de ma situation. Cela peut aider de savoir ou on en est vraiment, il y a toujours d’autres alternatives. Et puis prendre conseils n’as jamais engagé à rien, ils ont tout intérêt à vous conseiller correctement s’ils veulent vous revoir plus souvent.

Tout dépend de vos objectifs… La remise en question est forcément nécessaire.

Pour les gens au jugement facile, désolé pour la perte de temps occasionnée et merci malgré tout d’avoir pris le temps de répondre, toute critique est toujours bonne à prendre et instructive.

VisionEntrepreneurs a écrit :

Très instructifs, mais un peu agressif

Pardon, vous allez jouer les vierges effarouchées parce que vous ne convainquez personne?
Je n’ai rien compris à votre blabla sur les notaires, soyez plus clair svp.
Puisque vous avez inverti dans du Pinel l’an dernier, le mieux pour nous convaincre de l’intérêt de l’investissement serait de détailler les chiffres, libre à chacun ensuite de considérer si cela vaut la peine de se pencher dessus.
Continuez-donc de nous poser des questions mais ne prenez pas un ton hautain svp, à ce jeu là je rappelle la question que vous avez posée dans une autre discussion:

VisionEntrepreneurs a écrit :

Pour les 4 appartement en LMNP louez vous en meublé ou en nu ?

et qui se passe de tout commentaire. Vous avez rectifié ensuite mais pensez-vous vraiment être bien placé pour inciter de jeunes investisseurs à se lancer dans du Pinel ou donner d’autres conseils?
Pour moi c’est non.
Ceux qui caricaturent en disant que c’est tout blanc ou tout noir on tort, on juge chiffres à l’appui et tous les exemples de Pinel donnés sur ce site donnent des rentabilités de 0 à 3% quand elles sont positives et sans compter qu’il y a baisse de la valeur du bien.

Votre éventuel commentaire sur le ton de mon message ou son agressivité n’intéresse personne, on veut des arguments convaincants sur le Pinel et ne pas se faire endormir par des généralités tel que vous essayez de le faire.

Quand j’écrivais plus haut à seb78 "La démonstration, vous l’avez dans l’article que vous avez mis vous-même en lien" :
Désolé, je vous ai confondu avec l’initiateur du fil. Ce n’est pas vous qui avez posté le fil initial et mis en lien l’article en question.

Néanmoins, je redis quand même : la la démonstration est amplement disponible : sur cet article, sur les témoignages "Pinel" que vous lirez sur le forum par les liens donnés par Surin et par d’autres que vous trouverez aisément avec la fonction recherche de ce forum.

VisionEntrepreneurs : je partage ce qu’ont dit les autres foreumeurs : votre article est creux. Il n’y a aucune information précise, aucune donnée précise. vous dites qu’il ne faut pas croire sur parole ce qu’on lit sur les forums ; mais vous demandez pourtant à vos lecteurs de vous croire sur parole.

Il n’y a qu’une seule bonne façon d’analyser un projet immobilier : faire un calcul de rentabilité aussi exact que possible. Donc, mettre tous les chiffres dans un tableur excel, sans oublier les charges et sans se tromper dans les calculs. En détaillant les années d’exploitation, et en utilisant un tableau d’amortissement pour le prêt (par exemple celui de meilleurs taux), on peut rentrer précisément, année par année, le montant des intérêts et de l’assurance du prêt, de façon à bien mesurer l’effet de ciseaux des intérêts décroissants donc des revenus imposables croissants.
On peut faire des hypothèses de revente à différents horizons et voir ce qu’il en est.

Donc, calcul précis au cas par cas. A faire par celui qui veut investir, c’est son argent qu’il met en jeu, à lui de faire les calculs ! A faire aussi par celui qui prétend démontrer quelque chose : vous nous dites que le Pinel peut être rentable : prouvez-le ! N’inversez pas la charge de la preuve.

Moi je crois à la rentabilité des projets quand je vois des calculs de rentabilité précis et n’oubliant rien.

Si vous voulez partager avec nous les chiffres exacts de votre investissement Pinel, on pourra en discuter. D’ici là, vos arguments pro-pinel sont juste du bla-bla.

Par ailleurs, je ne pense pas que le dispositif Pinel soit toujours une mauvaise solution. Ce que j’ai vu jusque là sur ce forum ou ailleurs, c’est :
- Pinel "marketé" par des intermédiaires (banques, commerciaux, "CGP"…) : toujours trop cher, toujours très peu rentable, charges systématiquement sous-évaluées.
- Pinel avec du neuf acheté en direct auprès du promoteur (BBC mais pas "marketé Pinel") : projet correct sans être extraordinaire. Le fait de payer le bien au juste prix du marché du neuf, au lieu d’engraisser les intermédiaires, ça aide.
- Pinel sur du neuf qu’on fait construire soi-même : ça peut être une assez bonne opération à condition de maîtriser le coût de construction, les divers aléas de la construction (retards, malfaçons) et de respecter les conditions du Pinel (délai de construction, performances thermiques).

Et au final : comme le dit Philippe30 : on a plusieurs exemples sur ce forum de gens qui ont construit un patrimoine immobilier très rémunérateur alors même qu’il n’est pas (ou pas complètement) désendetté ; toujours sur de l’ancien. On n’a pas d’exemple de gens qui ont construit un tel patrimoine grâce aux dispositifs successifs de défiscalisation. Par contre, on a aussi plusieurs exemples de foreumeurs qui disent en substance "j’ai perdu des sous (ou gagné très peu) sur du de Robien ou du Scellier, comment faire enfin de l’immo rémunérateur ?".
La discussion n’est d’ailleurs pas nouvelle sur ce forum : Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Comme Saint Thomas, on croit ce qu’on voit !

Dernière modification par Bernard2K (05/02/2017 11h47)

C’est effectivement très intéressant pour le locataire, n’étant pas éligible car au dessus des plafonds, nous avons dû regardé dans l’ancien à coté… difficile (mais pas infaisable) de trouver quelque chose de potable. Au final, on a moins bien (moins bien isolé, couleurs viellottes, défaut), et plus cher. Rageant. Mais ça permet à des familles de loger dans des appartements correctes.

A noter, je trouve que les biens défiscalisé actuellement proposés en location sont d’une qualité (matériaux, finition) tout à fait correcte, rien à voir avec ce que j’ai pu voir il y a 10 ans dans une situation similaire (où là j’étais sous les plafonds de ressources).

Pour le propriétaire, effectivement, hormis situation exceptionnelle, je ne vois pas comment faire une bonne affaire.

Faire une démonstration du Pinel ? C’est juste un argument sophiste, il n’y a aucune démonstration possible pour moi. Des raisons pour y aller, des raisons pour ne pas y aller,

Des conseils pour Pinel ?

Des conseils sont possibles pour le VEFA que j’ai explicité ci-dessous et qui fonctionnent bien (rappel le VEFA n’est pas la seule manière de faire du Pinel, c’est sans doute la moins bonne financièrement mais elle permet une étude papier totale)
Si vous souhaitez investir en Pinel VEFA faites de nombreuses visites et faites-vous un dossier béton car ce n’est pas en étant amateur qu’on fait de bonnes affaires :
•    Tenez-vous au courant de l’offre et de la demande dans le lieu choisi (leboncoin ou seloger)
•    Sachez appréciez le futur de la région choisi (mêmes références)
•    Evaluer votre promoteur (comparaison d’autres chantiers) en fuyant les gros panneaux « spécial PINEL » et « offre package » associées,
•    Chercher autour de chez vous en ayant l’idée de faire la gestion vous-même, préparez un beau bail prévoyant toutes les clauses sympathiques, pensez à éviter tous les intermédiaires, (beaucoup de doc sur internet)
•    Au moment de l’offre d’achat, positionner une offre en fin de programme acceptable -5%/-10% avec frais de notaire gratuit et indiquer clairement que vous ne ferez qu’une offre. Le promoteur aime bien solder ses queues de programme. Sachez lui montrer votre volonté de ne pas signer à tout prix. Soyez patient. Une offre en fin de programme, ne vous fera pas perdre inutilement des intérêts. Il vaut mieux rater que payer 5% de trop,
•    Evaluer le prix du m2 aux alentours pour connaitre la surcote d’achat si surcote supérieure à 20% ne pas faire d’offre.
•    Prendre le maximum en prêt et surveiller l’assurance du prêt (déductibles sur les frais et intérêts),
•    Pensez à votre sortie à 8 ans ou plus,
•    Choisir un lieu très agréable, bien placé, plus facile à revendre (éviter le plein Nord vue imprenable sur le voisin sans aucun transport en commun ou commerces)
•    Ne vous laisser pas embarquer par du sentimental et du baratin, suivez votre cap,
•    Installer une cuisine équipe équipée attractive déductible pour avoir un haut niveau de sélection de votre locataire, et un locataire plus enclin à rester,
•    Eviter un rendement brut de bien inférieur à 3% (avec le plafond suivant la zone à bien étudier) la défiscalisation améliorera d’un peu moins de 2% ce rendement,
•    Faites-vous un beau business modèle sous excel en mettant par ex des frais de peinture tous les deux ans, les impôts déductibles en charges, analysez les flux de trésorerie et le retour sur capital investi avant de faire l’offre, prenez des hypothèses raisonnables pour la revente de l’appart (moi 0%)
•    Evitez les trop petites surfaces qui ont tendance à augmenter le turn over et qui sont génératrices d’inter contrats et de temps perdus,

En conclusion pour moi :

Sachez minimisez vos coûts, maximisez vos revenus (en intérêts, comme en capital) et prenez un locataire sérieux et intéressé,
Ne montez pas en Pinel une trop grosse partie de vos capacités à rembourser, c’est trop dangereux et risqué. Si vous utilisez votre capacité d’endettement à faire du Pinel, pensez que cette capacité est bloquée sur huit années et qu’il ne faut pas en avoir besoin pour autre chose. En bref démarrez dans la vie avec du Pinel même avec les conseils du dessus me parait manquer de souplesse pour évoluer personnellement et professionnellement.
Si mes conseils vous font peur, partez sur les SCPI mais attention aussi à la liquidité et aux frais.
Bref je mets beaucoup de conditionnels à un Pinel intéressant, mais je ne fais aucune démonstration négative. Mon sentiment est que la période des taux bas est une aubaine avec l’effet de levier pour ceux qui peuvent. Mais surtout il faut tout surveiller de très près. Je crois d’ailleurs que c’est la clef d’un investissement réussi : la rigueur et le plaisir.
Bien sûr, ces conseils éliminent totalement certaines régions (paris intra par exemple)

Pour mon exemple:

Taux de loyer brut : 3.3% (pour 3.6% en non pinel même appart)
Prêt :16 ans de base renégocié à 1.02% + assurance mini prêt April dégressive, (avec renégo prêt chez bourso)
Après expertise : 14% de surcote appart vérifié à l’achat (après négo) sur T3 70 m2 équivalent récent,
Cuisine équipée : 4,500euro (soit 1.5% du bien dirait Stéphane Plazza)
Lieu : Banlieue sud de Versailles, 3° étage, beaux jardins clos résidence pour enfants, 2 garages,
Une VAN très sympathique pour un investissement de base léger et une immobilisation de ma capacité d’endettement qui ne me gêne nullement. (Mon ratio endettement sur disponibilité est très confortable) Je mets à jour mon business model régulièrement qui a beaucoup apprécié ma renégociation de prêt (coût de l’argent 2%)

Je débute dans l’investissement immobilier mais j’ai la chance d’être bien entouré et d’avoir eu de nombreux témoignage. J’ajoute donc mes 2cents.

Si j’ai bien compris vous achetez un bien dans une ville que vous ne connaissez pas, sans avoir vu le bien? Ce n’est plus de l’investissement mais de la spéculation… Ce qu’on oublie souvent dans toutes ces offres, c’est le bien en lui même or celui ci devrait être votre priorité pour décider.

Ensuite je ne suis pas trop attiré par la loi Pinel, beaucoup de chiffres pour éblouir, mais des prix d’achat très sur évalué, rentabilité très basses, des moins value et surtout une vague de vente à l’approche de la fin de la défiscalisation…

Prenez votre temps je suis sûr que vous trouverez des biens dans l’ancien avec des rentabilité très et n’oublie pas les défiscalisation n’est pas pour le neuf, il y en a aussi pour l’ancien loué.