Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale)

Ok je vois bien, malgré la réglementation il y a quand même une part de subjectivité. Concernant le droit de préemption de la commune, vous savez si la mairie rembourse les PA en cas de préemption ?

J’ai téléphoné à un expert géomètre qui connait bien le lieu car c’est lui qui a déposé une DP il y a 3 ans. Il me dit que faire 100% du terrain à bâtir social, c’est pas rentable car pour lui le prix sera trop faible, environ 60€/m2 comparé au 250€/m2. Je m’attendais à une division par 2 qui permettrait encore que le projet soit viable, mais la par 4…C’est rédhibitoire. Faut que je confirme ce chiffre avec l’agglo de Lorient.
Il m’a donné des chiffre à la louche pour l’aménagement de 7 terrains à batir de 450m2 :
•    PA =15000€
•    Aménagement complet et viabilisation des 7 terrains environ 100000€.

La solution des terrains sociaux à bâtir ne semble donc pas viable économiquement. En conclusion, l’optimisation s’adresse donc a un lotisseur car trop compliqué de respecter les critères sociaux. A savoir que d’après le géomètre, un lotisseur n’achètera pas plus de 50€/m2 pour ce terrain soit 280000€, le prix affiché actuellement est de 700000€ par les propriétaires…

Donc en gros le seul moyen pour moi d’obtenir cette maison a un prix intéressant est d’utiliser la DP d’il y a 3 ans. Cette DP consistait en le détachement de deux lots (parcelle 163 et 164 de mon message #13) seul problème c’est qu’elle est expirée et je ne crois pas qu’une demande de prolongation d’un an ai été demandé. La demande de prolongation peut-elle est faite un peu après la date expiration ou il faut impérativement en refaire une autre ? Est-ce que le fait que aucun travaux n’ai débuté dans les 3 ans annule automatiquement la DP? Les plans de cadastres vont être remis à jour en enlevant les parcelles 163 et 164 ?
La parcelle 164 ne demande qu’une viabilisation, la 163, elle demande la création d’un chemin mais que je peux faire moi-même chez moi, restera à obtenir de la voirie la création d’un bateau, puis il ne restera plus qu’à viabiliser cette parcelle. Ensuite je vends les terrains en dessous du prix du marché pour que ça part vite.

Bonjour,

En effet si chaque lot détaché possède son accès voirie et réseau, alors ces lots se traiteront comme un terrain individuel.
C’est de loin la meilleure solution. Moins coûteuse qu’un lotissement et vous pouvez vendre ces lots sans les viabiliser.

1) le refus pourrait être lié à une interdiction de sortie sur la voirie existante. En effet si la route existante est trop roulante alors ils peuvent vous obliger à réaliser une sortie commune.
D’ailleurs il vous faut anticiper sur la sortie des lots suivants sur cette route.

2) oui, comme le depot d’un PC alors qu’on est pas propriétaire d’un terrain.

3) oui.

4) oui.

5) c’est ca, ou vendre non viabilisé, ce qui est beaucoup plus simple. Vous voulez construire ces lots?
Sinon aucun intérêt à vendre viabilisé.

Peut être qu’une premiere vente de terrains pourrait passer en nom propre ( sans creer de société). Plus facilement argumentable si vous Les vendez non viabilisés.

Dernière modification par frame (15/07/2017 16h03)

Le fait de les vendre non viabilisés "enlève" le côté professionnalisation de l’opération.

J’ai vendu mes deux premiers lots moins d’un an apres l’achat sans rien demandé aux impots.
C’est pour le lotissement de 5 lots que j’ai demandé leur avis. Je dirai que votre première opération ne sera pas suspecte, mais c’est mon propre feeling, pas un conseil.