Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%)

Philippe30 a écrit :

Pitivier93 a écrit :

Une SCI A l’IS peut opter pour l’assujettissement à TVA.
Cela dépend de son activité.
(…)

Non cela dépend de votre choix

Si vous parliez bien de la TVA, je suis d’accord avec Pitivier93 : ça dépend de l’activité.
Relisez mon message #64, et notamment :

Une SCI est :
- assujettie à la TVA sur la location de parkings (lorsqu’ils sont loués indépendamment d’une habitation)
- est assujettie pour la location hôtelière ou para-hôtelière.
- peut opter pour assujettissement pour la location de locaux commerciaux lorsque le preneur est lui-même assujetti ou en franchise en base.
- n’est pas assujettie, sans possibilité d’option, pour toutes les autres locations (terrains, immeubles nus, immeubles meublés)

Cela vient de l’article 261 D du CGI, de portée générale.
Si vous cochez "TVA" alors que votre activité ne devrait pas être assujettie, vous allez notamment récupérer la TVA sur les travaux, et vous risquez alors un redressement, comme le cas de jurisprudence que j’ai cité dans le même message.
S’agissant spécifiquement du cas de cricri, puisqu’il s’agit d’un immeuble avec 2 locaux commerciaux, il a la possibilité d’opter pour la TVA puisque "peut opter pour assujettissement pour la location de locaux commerciaux lorsque le preneur est lui-même assujetti ou en franchise en base." EDIT: 2 locaux commerciaux et deux logements. Dans ces conditions, il ne me semble pas possible d’opter pour la TVA, sauf à appliquer un assujettissement partiel (sur les locaux commerciaux seulement).

Je peux signer un compromis en tant que cricri77700 et l’acte définitif en tant que CRICRITHESCI?

Exactement. Il y a un cas célèbre dans l’actualité récente : Surin [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%)
Ferrand a signé le compromis, la SCI a signé l’acte authentique.

Dernière modification par Bernard2K (05/07/2017 07h57)

@Berrnard2K

Si il y a des locaux commerciaux dans l’immeuble alors il est préférable d’opter pour la TVA , je suis d’accord.
La réponse sur le choix de la TVA concernait une SCI IS de location d’habitation  où la TVA n’avait aucune justification même pour déduire des travaux.
Si on peux éviter la TVA autant le faire.

Perso , je loue un local commercial en nom propre sans TVA et je m’en porte très bien.

@ohennequin
La SCI IS déduit tous les frais et amortit tous les biens meublés ou nus.
Ne montez pas une structure en calant un ou deux immeubles suivant la fiscalité actuelle cela n’a pas de sens car la fiscalité est évolutive.
Et puis seule la part au dessus de 38120 € sera imposable à 33 %.

Avant d’arriver à cette fiscalisation vous avez quelques années devant vous avec juste la CRL à payer.

Les banques prêtent en nom propre ou en SCI aussi facilement seul la situation globale de l’emprunteur est prise en compte.

Si vous ne passez pas en nom propre , ce sera pareil en SCI.

Vous devrez remplir une longue phrase vous exonérant du code civil et vous rendant responsable des défauts de paiement de la SCI , on a pas toujours le choix.

Pour les achats en SCI , la banque prend une hypothèque obligatoirement on ,e ne peux pas passer par un cautionnement.

cricri77700 a écrit :

400m2 environs
budget total : 340000 euros financement 110% vers les 1.6 sur 20 ans à déterminer.
rentabilité but : 18,88%
1850e de loyer actuel
3500 par la suite supplémentaire soit 5350.

Cricri77700, une question de débutant, donc sans doute naïve.

Dans cette (petite) ville de 50000 habitants, vous obtenez donc un loyer moyen de 13,75€/mois au m2, soit supérieur au loyer moyen dans une métropole comme Lyon. J’imagine que les loyers des commerces permettent d’augmenter cette moyenne, mais comme expliquez-vous cela ? Cette ville de 50000 habitants est-elle toute proche d’une grande métropole en forte croissance ?

Philippe30 a écrit :

@Berrnard2K

Si il y a des locaux commerciaux dans l’immeuble alors il est préférable d’opter pour la TVA , je suis d’accord.
La réponse sur le choix de la TVA concernait une SCI IS de location d’habitation  où la TVA n’avait aucune justification même pour déduire des travaux.
Si on peux éviter la TVA autant le faire.

Perso , je loue un local commercial en nom propre sans TVA et je m’en porte très bien.

Je rajouterais par ailleurs, que tout dépend de l’activité du fond de commerce louant le local commercial. Si je prends mon exemple personnel ou je loue à la SARL, il n’y a et aura jamais de TVA, puisque l’activité de la SARL en est exonéré. (ce qui est par ailleurs embétant car la SARL paye plein pot ses fournisseurs sans pouvoir récupérer la TVA, mais on ne gagne pas sur tous les tableaux )

@ohennequin :
Attention, ce n’est parce que c’est une possibilité, que c’est facile, ni même qu’il y a forcément un intérêt. D’autant plus que comme précisé, c’est un poil limite, donc attention à bien faire.

Plus généralement, je ne comprends pas vraiment votre point sur l’IS. Déjà avant d’épuiser l’amortissement du bien (qui est la majeure partie permettant à la SCI de ne pas payer d’IS) il y a quelques années. Par la suite, il faut vraiment le faire pour dépasser les 38 120€ à 15% d’IS.
Rien n’empêche de créer une SCI par immeuble. Les frais de compta seront plus conséquent, mais la fiscalité moindre. (avec bien évidemment tous les points de Philippe relatif aux Holdings pour gérer tout cela).

Et si Macron diminue l’IS à 25%, tant mieux, de toute manière si le seuil de 38 120€ à 15% reste, vous vous en fichez.

Philippe30 a écrit :

Les banques prêtent en nom propre ou en SCI aussi facilement seul la situation globale de l’emprunteur est prise en compte.

Si vous ne passez pas en nom propre , ce sera pareil en SCI.

Vous devrez remplir une longue phrase vous exonérant du code civil et vous rendant responsable des défauts de paiement de la SCI , on a pas toujours le choix.

Je ne peux qu’appuyer. Par contre, un peu de précision :

La responsabilité des associés de SCI est indéfinie mais non solidaire et subsidiaire. Cela signifie :

• responsabilité indéfinie : un associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine. Très concrètement, si une SCI s’est endettée pour l’acquisition d’un immeuble et qu’elle ne parvient pas à rembourser cet emprunt (loyers trop faibles par rapport aux mensualités), l’associé pourra être forcé par l’organisme financier prêteur de vendre des éléments de son patrimoine pour rembourser la dette sociale.
Autrement dit, avant d’en arriver à cette solution extrême, les associés seraient certainement appelés par le gérant à effectuer de nouveaux versements (en capital ou en compte courant) à la SCI pour couvrir ses dettes.

• responsabilité non solidaire : les associés sont responsables des dettes de la SCI mais proportionnellement à leur quote-part de capital. Dans notre exemple précédent, cela signifie que la banque ne pourrait pas se retourner contre un seul associé (celui qui offre les meilleures garanties personnelles) pour obtenir le remboursement de la totalité de sa créance mais devrait agir contre chacun des associés pour engager leur responsabilité en quelque sorte limitée à leur participation au capital.

• responsabilité subsidiaire : la responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante. De ce fait, un créancier de la société ne peut attaquer ses associés qu’après avoir préalablement et vainement tout essayé pour faire payer la SCI (et donc après une procédure contre la société civile).

Cela signifie, que de toute manière dans une SCI, les associés sont redevables indéfiniment des dettes à hauteur de leur quote part (au contraire d’une SARL ou SAS par exemple, ou si la société fait faillite, un associé perd sa mise, mais un point c’est tout). Néanmoins, cela ne suffit généralement pas aux banques.

Et donc la phrase Philippe à copier en Banque, c’est parce que ces dernières souhaitent éviter ce "subsidiaire" et "non solidaire"… évidemment, ce sont des banques, donc il leur faut 200% de garanties.

Lorsqu’une SCI immobilière contracte un emprunt, pour éviter à la banque de devoir se retourner contre la société civile avant de pouvoir agir contre tous ses associés, tout établissement financier demande aux associés solvables de se porter caution solidaire de la SCI immobilière.

Idem attention, lors de la vente de part à un autre associé, vous rester quand même dans le giron de la SCI pendant 5 ans pour les dettes présentes avant la vente des parts !

Un associé de SCI qui sort du capital (en cas de cession de parts par exemple) reste responsable des dettes de la SCI contractées pendant qu’il était encore associé et pour une durée de 5 années.

Source

Setanta

Vos deux dernière phrases se contredisent. De mon point de vue, plusieurs immeubles = plusieurs SCI. sinon il n’y a que peu d’intérêts…

Setanta

Tout simplement afin de rester à 15% d’IS et d’optimiser sa propre fiscalité.

ohennequin a écrit :

Déjà que ma femme se trompe régulièrement entre le chéquier du couple et celui de notre SCI actuelle, alors s’il y a 4 ou 5 SCI nouvelle…

C’est évident que cela demande de la rigueur et du travail. Mais une fois en place, la fiscalité est maîtrisée.

Setanta

Je ne connais pas ce bouquin en particulier, mais éditions Francis Lefebvre et 512 pages = livre de référence, extrêmement pointu, fiable, exhaustif. Le genre de livre qui figure sur la bibliothèque des experts-comptables, commissaires aux comptes, avocats fiscalistes et avocats d’affaires. Selon votre niveau de formation et la nature de ce que vous cherchez, vous allez trouver le bouquin génial… ou vous y perdre et laisser tomber au bout de 10 pages.

Par ailleurs, il faudrait déjà être très au point sur les SCI. Sans avoir lu un bouquin de référence sur les SCI (style Dénos), attaquer le sujet "holding" risque d’être difficile.

C’est quand même le genre de sujet où il vaut souvent mieux payer un expert pour qu’il réponde à vos questions et fasse le boulot, plutôt que de vouloir devenir expert à sa place.

cricri77700 a écrit :

Pour ma part, j’ai vu 3 experts comptables qui m’avaient pas l’air très compétant…
Je pense plutôt qu’on est mieux servit par sois-même.
Quand on doit expliquer à 2 experts comptables sur les 3 pourquoi je peux rester en LMNP malgré un CA à 80000 e on se pose réellement des questions sur leurs compétences.

Je répondais à Sella sur le cas du montage d’une holding.

Par rapport à vos remarques sur les experts-comptables : ils sont compétents sur ce qu’ils pratiquent. Leur monde est celui de l’entreprise, un LMNP qui dépasse les seuils est une exception dans leur pratique.

Cela dit, pour une holding, on peut se poser la même question. Un expert-comptable "de campagne" aura peut-être peu d’expérience sur le sujet, s’il a surtout comme clients des petits commerces et des TPE. Quand je disais "expert", ça veut dire "suffisamment expert". Pour faire le bon montage, il faut peut-être taper au niveau avocat spécialisé.

Après, ma réflexion était aussi plus générale : à partir d’un certain niveau de complexité, il est parfois vain de vouloir remplacer l’expert. Par exemple, un employeur qui s’apprête à licencier à intérêt à faire appel à un avocat spécialisé dans le droit social, s’il veut être sûr de ne pas faire de conneries. Si l’employeur passe quelques heures à lire le code du travail sur legifrance, ça ne sera jamais suffisant pour être sûr de ne pas faire de conneries. Il lui manquera toujours l’expérience, la connaissance de tous les cas particuliers, la connaissance de la jurisprudence…

Moi personnellement, si je devais structurer mes activités en holding, je prendrais le conseil d’un spécialiste. Certes, connaissant mon tempérament, je passerais aussi des heures et des jours à me renseigner de mon côté.

Cela dit, la réflexion est différente si mon temps de travail est payant ou pas. Si je suis un simple particulier qui potasse cela dans mes loisirs, j’ai intérêt à le faire. Si je suis cadre ou directeur dans une entreprise qui veut mettre en place une holding, et que je mets des jours et des heures à potasser le sujet, ce n’est pas rationnel. Je coûte cher à l’heure, j’y passe énormément de temps car je ne suis pas juriste, et je n’apporte pas suffisamment de sécurité à mon entreprise car je ne suis un expert donc mes solutions seront peut-être erronées ; autant prendre un spécialiste et économiser mon temps de travail.

Bonjour,

Il est effectivement difficile de trouver un expert dans ces domaines.
Souvent, a la fin de l’entretient on s’aperçoit qu’il n’est pas si expert que cela sur ce sujet (ailleurs surement, mais bon…).

Et pour rentabiliser un rendez-vous, le mieux est encore de savoir de quoi on parle, donc de potasser le sujet.

Mais c’est clair qu’a un certains niveau de montage/optimisation, il ne faut surtout pas éliminer l’aide de quelqu’un de compétent.

A+

Ohe

Bonjour

On attend avec impatience le livre et le blog ….

Tous ces projets donnent la niak pour faire la même  chose

Merci de tous ces partages ….

Votre évolution  est pour moi le plus fantastique mise a part les projets

Vraiment parti de 0  …surtout en fiscalité 

Ce n’est plus amateur maintenant , on sent vraiment l’entrepreneur pluridisciplinaire ….

Félicitations

Fabrice

Donc si je comprend bien vous pouvez acheter pour 140 000 euros un bien qui rapporte actuellement 22 200 euros de loyers annuels à ses propriétaires dons à peu près 16%  de rendement brut au centre ville d’une grande ville et avec la possibilité de créer 8 appartements supplémentaires ?

Vous négociez avec un flingue ? ou peut être que vous êtes le fils de John Malone ?

"je viens de louer un T2 au directeur départemental d’une grande enseigne bancaire."

Ce Mr assez important vit dans un T2 ? Il m’a l’aire très frugale pouvez vous me donner son nom je veux lui confier mon argent .

Dernière modification par vbvaleur (01/08/2017 16h15)