Lolo56100 [56] : étude de cas immobilier (statut de marchand de bien et taxe/impôts )

lolo56100 · #1

Bonjour à tous,

Je suis en train d’estimer la viabilité d’un projet immobilier de division de parcelle pour revente.
L’opération consiste en la division d’un terrain de 5600m2 en 8 parcelles, j’ai déjà élucidé les problématiques de respect du PLU/PLH. Je cherche simplement à estimer la taxation que je vais devoir payer en tant que marchand de bien.

A- Dépenses
1- Achat du Terrain + maison (oui il y a une maison sur ce terrain que je souhaite garder): 400000€
2- Frais Notaire:25000€
3- Frais bancaire:5000€
4- Frais Permis aménager, viabilisation, aménagement, voirie,drainage, etc…:130000€
--> dépense total =560000€ (cela ne prend pas en compte la taxe aménagement, qui peut-être importante, si quelqu’un à une idée du calcul de son montant pour ce type opération ça m’intéresse).

B-Recettes
1-Revente de 7 terrains à bâtir:660000€
2-Gain d’une maison+Terrain (1500m2) que j’estime à 150000€ car beaucoup de travaux.

--> Si je fais l’opération en tant que particuliers, il y a toute les chances que je sois reclassé en pro, ce qui est finalement logique, si j’avais du estimer la taxe sur les plus-values j’aurais fait le calcul suivant:
((B1+B2)-(A))*34.5%, soit (660000+150000- 560000)*0.345=86250€, Le calcul est correct? Je suppose qu’il faudrait déduire la taxe aménagement à ce montant.

--> Maintenant en tant que marchand de bien, je n’ai aucune idée du calcul? une idée?
Sachant que le terrain ne m’appartient pas, l’achat du terrain doit-il se faire en tant que marchand de bien, ou je peux l’acheter en tant que particulier et une fois les terrains prêt à être vendu je créer un statut de marchand de bien pour la vente?

Si il manque des informations importantes n’hésitez pas à me le faire savoir.

Mots-clés : division parcelle, immobilier, impots, renatbilité, taxes

Boubouka · #2

Marchand de biens c’est comme une entreprise.
Vous avez les frais de notaire réduits mais des délais pour la revente.
Changer de statut en cours de route est toujours compliqué mais surtout coûteux.
Donc des le départ il faut bien étudier la question.
Quand à la banque, elle ne vous finance que si elle est sûre d’être remboursée via des garanties : des biens ou votre expérience.

Ne vous découragez pas

Bonne chance

frame · #3

Bonjour,

Avez vous bien tout comptabilisé dans vos frais de lotissement: EDF, Orange, GDF….
130k pour 8 lots viabilisés ne me semble pas tres cher.
Je vous conseils de déléguer le suivi de chantier’à un geometre. Vous aurez bcq moins de soucis et des décennales sur Les travaux.

J’ai posé la DAACT d’un lotissement de 5 lots il y’a deux mois. Deux ans de délai entre le dépôt du PA et cette DAACT. Un recours farfelu m’a fait perdre du temps.
Je me félicite d’avoir délégué une misssion complète au géomètre. Entre Les appels d’offres, Les contrats, le suivi des travaux et Les réceptions, cela représente un boulot énorme, en tant que particulier!

La banque vous suit pour ce projet? Bravo car pas évident.

lolo56100 · #4

Bonjour et merci beaucoup pour votre retour,

Ici des détails sur mon projet: (2/2) Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale)
Attention le chiffrage n’est plus à jour.

Si je pouvais me passer du statut de marchand de bien je le ferai, ce n’est pas mon métier et je n’envisage pas pour le moment d’en faire mon métier car trop prenant. Malheureusement, avec l’opération que je souhaite faire, je vais me faire requalifier par le fisc et en plus payer une amende si je le fais en tant que particulier. Au final les frais de notaire est le dernier de mes soucis. Pourquoi je fais cette opération parce que la maison m’intéresse fortement. Mais la totalité du terrain est bien trop cher pour moi. Mais si je comprends bien si j’achète ce bien en tant que marchand de bien je serai contraint de vendre la maison, c’est bien çà?

@frame: il y a déjà un expert géomètre qui travaille sur le projet (le géomètre des anciens propriétaire) qui à déjà par le passé fait un détachement de terrain. C’est lui qui m’a donné ces chiffres à la louche c’est vrai: 15000€ pour le PA et environ 115000€ pour le reste, moi j’en ai aucune idée. Qu’entendez-vous par tout déléguer à un géomètre car c’est peut-être la solution à mon problème? Je cherche simplement faire du terrain à bâtir en aucun cas de la construction, il y a aussi de la décennale sur un terrain? Sur quel éléments? Avez-vous une idée du calcul pour définir la taxe aménagement.
Comment se fait-il qu’un recours farfelu vous est bloqué aussi longtemps? Vous n’avez pas de close de recours lors de votre achat? Lorsqu’un recours est farfelu, il y a pas moyen de pénaliser financièrement la personne qui à poser ce recours? Si vous avez des détails sur votre projet je suis preneur.

@Boubouka: Merci pour votre retour, comme je le dis plus haut si je peux éviter le statut de marchand de bien, je suis preneur de toute idée. Il y a effectivement plus de contraintes que d’avantage pour mon projet. Et puis comme vous dites, pas sur que les banques me suivent…J’ai abordé la question que d’un point de vue particulier, je souhaite estimer l’imposition et donc la viabilité du projet avant de parler de ce sujet à une banque.

Une idée du calcul des impôts avec mes données?

Bernard2K · #5

Comme je l’ai déjà écrit dans votre fil précédent, marchand de biens, ce n’est pas une taxe. Un marchand de biens est une entreprise.
Soit en nom propre : M. Lolo56100, commerçant en nom propre, code APE 7810Z.
Soit en société, par exemple l’EURL Lolo immo, code APE 7810Z.

Savoir comment va fonctionner une entreprise et combien elle va être taxée, ça ne se fait pas sur un forum. On fait un business plan, avec l’aide éventuelle d’un expert-comptable.

A propos de garder la maison : le marchand de biens doit revendre dans les 4 ans, sous peine de perdre différents avantages. Les marchands de biens qui veulent garder des biens plus longtemps peuvent avoir une SCI. Le marchand de biens vend à la SCI, qui est une bonne structure pour garder un bien au long terme.

Cela dit, le principal problème du marchand de biens, c’est l’accès au crédit. Attendez-vous à des conditions de crédit bien plus difficiles (voire impossibles), par rapport à un particulier.

Pour ce qui est de savoir s’il y a des solutions pour faire l’opération en tant que particulier sans risquer la requalification, je redis (un peu plus clairement et fortement) que vous devriez consulter un avocat fiscaliste. Celui-ci peut vous trouver la bonne stratégie pour minimiser les risques de requalification. Perso, c’est ce que je ferais.

Philippe30 · #6

Un site regroupant des informations sur le marchand de biens
Marchand de biens, Comment devenir marchand de biens

un très bon livre sur le sujet ou vous verrez la complexité de cet activité , je le recommande
Amazon.fr - Marchand de biens : Statut juridique; Pratiques professionnelles - Thierry Delesalle, Jean-Louis Monnot - Livres

@Bernard2K

De mémoire , un MDB ne peux pas se revendre le bien à lui même ou à toute structure morale dont il détiendrait des parts sociales.
Le MDB étant fortement taxé en cas de non revente dans les délais , la tentation serait forte de racheter le bien pour éviter les sanctions en cas de non revente.

En terme de structure , avoir une activité de MDB en nom propre me parait hasardeux en terme de protection patrimoniale personnelle , à mon sens il est impératif de passer par une structure morale qui permet de protéger le MDB en cas de faillite , procès et autres risques inhérents à cette activité.

Philippe

Bernard2K · #7

Philippe30 a écrit :
En terme de structure , avoir une activité de MDB en nom propre me parait hasardeux en terme de protection patrimoniale personnelle , à mon sens il est impératif de passer par une structure morale qui permet de protéger le MDB en cas de faillite , procès et autres risques inhérents à cette activité.

La protection apportée par la structure morale est à relativiser, car vu qu’un marchand de biens a besoin d’emprunter, la banque va demander des garanties sur ses biens personnels (comme c’est souvent le cas pour les chefs d’entreprise). Ainsi, la séparation du patrimoine perso et celui de l’entreprise est mise à mal par cette pratique des banques. Et dans le cas du marchand de biens, qui a besoin d’emprunter beaucoup relativement à son chiffre d’affaires, c’est particulièrement le cas.

Philippe30 · #8

Je suis d’accord mais il est important de dissocier un patrimoine personnel d’une activité pro.

Si vous avez des problèmes de décennale ou autres , vous fermez l’activité afin de mettre de la distance entre un recours envers la société et vous même.
Si vous êtes engagé en nom propre , c’est pas gagné de s’en sortir à long terme.

L’engagement financier auprès de la banque est la partie la plus complexe , il faut avoir des réserves , de l’historique immobilier et une connaissance du sujet.

C’est pareil pour une SCI , il faut s’engager comme associé à payer en cas de défaillance de celle ci

J’avais regardé pour me diriger vers cette activité mais c’est trop complexe , réglementé et fiscalement c’est chaud si on ne revend pas à 4 ans.

Les gains se font sur des découpages complets d’immeubles sinon on tourne à vide entre la TVA , les travaux , la décennale , les impôts , la CET , la responsabilité civile …et je dois en oublier.

lolo56100 · #9

Merci pour vos suggestions, le statut de marchand de bien me semble trop complexe pour mon projet. Je vais suivre le conseil de Bernard en prenant RDV avec un avocat fiscaliste. Suite a çà je verrai si j’abandonne le projet ou non. Je vous ferai un retour de ce RDV.

frame · #10

Mon expérience:
J’ai acheté en nom propre un terrain dont une partie non constructible.
J’ai fais un financement 100% par la banque sans projets de construction, donc achat terrain nu.
Un an après je revendais la partie constructible découpée en deux grâce à un permis valant division.
Puis un an après, je pris RDV aux impôts en exposant mon projet de lotissement sur la partie non constructible devenue constructible suite au changement de PLU. J’étais bien évidement au courant de cette modification de PLU avant d’acheter l’ensemble.
J’ai obtenu " l’aval"’des impôts afin de réaliser ce lotissement en nom propre sans être requalifié MDB.
Gestion bon père de famille car je déléguais l’ensemble de la mission PA et suivi de travaux par un cabinet de Géométre.
De plus je déléguais la commercialisation à un constructeur. Ce constructeur m’a également avancé le montant des travaux du lotissement.
De plus, mon terrain devenu constructible cela ne me mettait pas dans l’intention de revendre des l’achat.
Je n’ai donc rien géré du projet….sur le papier.
Mais j’ai quand même tiré les ficelles non pas sur la partie technique mais sur la partie partenariat commercial et vente des lots car les acquéreurs m’achètent directement les terrains sous promesse de vente.

Essayez d’emprunter pour l’ensemble maison/terrain.
Déléguez le PA et les travaux au Géomètre.
Puis travaillez avec un constructeur pour trouver des acquéreurs et exigez du constructeur qu’il finance les travaux du lotissement. Vous le rembourserez avec la vente du premier et deuxième lot.
Après tout, vous leur permettez, grâce à votre terrain, de construire l’ensemble des futurs maisons!
Voilà comment j’ai fait. Cela demande un peu de cash d’avance car il vous faut payer le PA et la partie raccordement edf, eau, Orange et gaz. Le constructeur vous avancera plus facilement si vous aussi vous engagez de l’argent.

Pour le recours, n’importe quel abruti du voisinage peu faire un recours gracieux en mairie puis au tribunal administratif même
sans arguments. Impossible de faire valoir l’abus de droit si ce requérant habite le voisinage direct. Notre avocat avait fait deux mémoires. Un mémoire en défense et un en indemnisation. Nous avions demandé 100000 euros de dommage, mais le juge a rejeté notre demande, indiquant que le requérant étant dans son bon droit d’agir.
Même si il est débouté cela vous fera perdre, avec les délais de recours qui s’empilent, 12 à 18 mois.

Ce genre d’opération demande organisation et sang froid surtout quand on est un peu pressé.
Peut être devriez vous acheter le tout et réaliser le lotissement tranquillement par la suite.

Aucune idée pour l’évaluation des taxes, moi j’ai payé moins de 10000 euros pour 5 lots.

lolo56100 · #11

Super Frame cette expérience, joli coup!

Votre cas étant semblable au mien je me permets de vous solliciter à nouveau

1- En effet, je vais devoir acheter le terrain+maison en mon nom (particulier) et ensuite faire intervenir une société de MdB, confirmé par un avocat fiscaliste. Toutefois, ça vaut le coup de voir avec les impôts en exposant mon cas, la différence avec vous c’est que le terrain est déjà constructible. A quel service des impôts vous êtes-vous adressé? J’ai l’impression que suivant la personne des impots sur qui ont tombe on peut avoir 2 avis opposés, comment avez-vous formalisé/officialisé la chose pour que les impots ne reviennent pas sur leurs décision une fois l’opération terminée ?

2-Je sais que chaque cas est différent, mais quel était le type de travaux pour le lotissement (parking, route, trottoir, espace vert… ?) Quel était le montant total et pour quelle surface ?

3-idem pour la viabilisation (eau, elec, gaz, tél, égouts, bornage), quel était le montant ?

4-Une chose que je ne comprends pas est que vous dites que la partie commerciale (vente ?) était pour le constructeur en échange il avançait les travaux du lotissement, puis vous dites que vous avez vendu les terrains directement aux acquéreurs. Le constructeur ne devait pas être très content, non ?

5-Lors de la procédure de recours vous ne payez pas vos mensualité d’emprunt, c’est bien ça ?

6- Quelle a été la durée du projet un peu près (sans compter le recours) ? Durée de la viabilation, des travaux de lotissements, des ventes…

Bernard2K · #12

frame a écrit :
mon terrain devenu constructible cela ne me mettait pas dans l’intention de revendre des l’achat.

Vous êtes tombé sur un inspecteur des impôts qui connaît son sujet. Effectivement, la notion d’intention spéculative dès l’achat est essentielle pour qualifier l’activité commerciale. Vous étiez dans un cas très favorable de ce point de vue.
Un autre foreumeur expliquait qu’il avait trouvé un autre argument "on a été inondés, du coup on ne se sent plus de rester, ça change complètement notre projet, on veut s’installer ailleurs, c’est pour ça qu’on revend".
Le tout c’est d’avoir un évènement intervenu après l’achat qui justifie qu’on se soit décidé à vendre, alors que ce n’était pas notre intention initiale.
Dans le cas de Lolo l’intention de revente est clairement présente dès l’achat et on ne voit pas bien quel événement pourrait justifier qu’elle ne soit apparue qu’après l’achat.

Gestion bon père de famille car je déléguais l’ensemble de la mission PA et suivi de travaux par un cabinet de Géométre.
De plus je déléguais la commercialisation à un constructeur.

Je n’étais pas conscient que cela pouvait jouer ; mais ça m’évoque des cas similaires où, effectivement, la notion d’implication active dans la gestion de l’affaire est un critère pour distinguer le cas du particulier ("gestion en bon père de famille" comme vous dites, même si cette expression a disparu de la loi depuis) et le cas du professionnel.

frame · #13

Bonjour,

Lolo56100, je me suis présenté aux impots et j’ai demandé l’urbanisme/foncier.

1) J’ai obtenu un email de confirmation. Avec la consigne de ne pas réaliser dans "la foulée" une autre vente immobilière.
Je m’étais longuement informé afin de maîtriser les sujets fiscalité, regles d’urbanisme ( loie grenelle II, scot, plu et pos) et règles cadastrales.

Mon discours etait clair et mes questions tres orientées! J’ai donné l’impression de ne rien y connaitre afin de ne pas attirer l’attention sur mon projet.
Mais avant d’acheter ce terrain, j’étais sur de mon projet de lotissement. La date de réalisation etait le seul paramètre imprécis.

2-3) Les travaux sont des plus classiques: voirie goudron/bordures, parking, réseau adduction et abduction (eau potable, eaux usées, gaz, EDF et telephone) avec la viabilisation de chaque lot.
Cout total: PA, mission géomètre, travaux, réseaux, taxes….. 245000!
Nous sommes en Haute Savoie à 25 km de Geneve, Les tarifs sont excessifs. Mais le prix des lots aussi.

4) J’ai démarché plusieurs constructeurs de maisons individuelles. Je leur ai proposé le projet suivant:
En échange du règlement des factures le constructeur vends et construit ses 5 maisons.
Il propose à ses clients un projet global terrain+maison (d’ailleurs cela permet de tirer un meilleur prix de vente des lots puisque les clients achete un projet global).
Une fois que le commercial et le client ont signés leur CCMI( contrat de construction), nous signons chez le notaire une promesse de vente.
Le deal etait le suivant: si trois CCMI signés alors signature des promesses de vente et lancement des travaux.

5) je ne sais pas pour le report des échéances.

6) 18 mois. Nous signerons la vente définitive si Les clients ont obtenus leur PC et leur financement fin septembre 2017.
Pour l’instant trois lots sur cinq sous promesses de vente.

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frame a écrit :

#13 12/07/2017 20h53

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