Portefeuille d'ETF et d'OPCVM de Choozpatate

Oui je ne l’ai pas mis dans la présentation, j’ai toujours hésité a le compter dans mon patrimoine ou non, sachant que c’était un actif il-liquide avec de l’historique familial. Le fait est que la situation se débloque (même en Thaïlande les choses avancent !). Je l’ai évalué pour l’instant de façon conservative, mais en effet une belle surprise n’est pas a exclure.
La conversion thai baht  vers euro me sera favorable, mais en effet si j’achète des REITs en dollars ça fait cher…a réfléchir quelle option est la meilleure

UPDATE du portefeuille:
suite à ma démission d’EDF je me rapproche de la région parisienne avec ma femme où nous venons d’acheter une maison (j’étais pas spécialement partant, mais ça rassure ma femme de devenir propriétaire…)
détail du portefeuille:

IMMOBILIER:
Maison 355K
Appartement en Thailande 30K (la maison a été vendue)
SCPI CORUM en NP 65K (valeur pleine proprieté dans 8 ans)

ACTIONS:
Air Liquide au nominatif pur 10K
ETF Actions Monde (dans PEA et AV) 441K (PSc’est l’envellope alloué pour cet actif, je ne suis pas 100% investi en fonction des conditions de marché)
Epargne salariale dans des fonds diversifiés 90K

OBLIGATAIRE
Cash pour les urgences dans livrets 20K
EDR Emerging bonds dans AV 73K
fond euro dans AV 26K
FCPR Entrepeneur 24K
H2O Mutlibonds dans AV 77K

2 Questions chers lecteurs du forum:

1) En achetant ma RP, j’ai l’opportunité d’avoir un crédit pas cher sur 20 ans. Je cherche un support d’investissement qui soit de rendement suffisant pour couvrir tout ou une grande partie des échéances de crédit. Pour l’instant je suis partit sur l’idée d’un portefeuille de SCPI (immorente, primovie, epargne pierre, epargne foncière). Avez vous des idées d’autres supports ou d’autres SCPI pour faire mieux ?

2) En quittant ma boite, je vais probablement solder mon PEG/PERCO qui était sur des fonds actions diversifiés. Mon PEA est plein. J’hésite entre investir dans un ETF monde dans l’AV ou bien des actions au nominatif (histoire de se diversifier de l’assureur). des idées ?

merci à vous

En cette période de congés/pont, il y a moins de fréquentation ici.
En fait je ne comprends pas tellement la question. Vous souhaitez acheter des SCPI en cash (sans crédit) afin d’avoir un dividende qui remboursera une partie de votre crédit? Où est cet argent en attendant?

Le choix de SCPI se défend oui pour avoir un dividende régulier. Il y a aussi les foncières si vous achetez sans crédit. Après c’est votre choix. Perso j’ai choisi les SCPI aussi.

Sur les celles que vous envisagez d’acquérir, ce ne sont que des SCPI à capital variable. Primovie vient de voir son prix augmenter de + de 6% et sa collecte est délirante, j’éviterais aujourd’hui. Attention à ne pas vouloir à tout prix céder à la mode du diversifié, le cœur des SCPI reste le bureau aux deux tiers et le commerce pour le quart. Pour les autres choix rien à redire.

Comment allez vous opérer pour faire débloquer le Credit par la banque alors que vous ne vous en servirez pas pour l’achat de votre RP.
L’orsque vous allez signer le compromis de vente, vous devrez justifiez du financement:

- soit par un credit à 100%, qu’il vous faudra détailler sur le compromis ( montant, taux, durée).
- soit cash, sans credit.
- soit un credit avec apport.

Ok, mais la banque va probablement vous demander ce compromis pour le dossier.
La banque débloquera le montant chez le notaire?

Ce n’est pas conventionnel, normalement l’argent de la banque va directement au notaire pour payer le bien. La condition suspensive est autre chose, c’est la banque qui débloque les fonds pour l’achat du bien, assurez-vous qu’elle est disposée à verser cet argent sur votre compte courant alors que le bien est déjà acheté. Cela me surprend en tout cas.
Ce qui est dommage c’est que du coup vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt du crédit des revenus des SCPI, ce qui serait le cas sur un crédit affecté à l’achat des SCPI.

choozpatate a écrit :

Peut être une solution serait de mettre la moitié en SCPI (immorente et épargne foncière) et l’autre moitié dans l’ETF immobilier de lyxor (qui réplique les foncières) dans une assurance vie ?

C’est le mieux à faire si vous ne comprenez pas et ne voulez pas comprendre la différence. Encore une fois c’est dommage, prenez le temps de bien analyser ce que sont les SCPI, les critères d’évolution de leur prix de part et le dividende qu’elles versent, fonction des loyers qu’elles perçoivent principalement. Quant aux foncières c’est de l’immobilier coté en bourse, le prix fluctue entre autre avec les aléas de la bourse. Il vous est versé un dividende aussi fonction des loyers, un peu meilleur ces dernières années notamment du fait qu’elles utilisent davantage le crédit.

Vous devez vraiment prendre le temps nécessaire à la bonne compréhension des supports sur lesquels vous investissez et une fois choisi le support bien analyser chaque société, foncière ou SCPI. C’est ce qui vous fera faire les bons choix. Personnellement j’ai investi sur 2 ou 3 ans, heureusement car mes choix ont évolués au fil des mois et si vous vous précipitez vous pouvez être sûr que 6 mois après vous auriez choisi autre chose.

Bonjour,

frame a écrit :

Si la banque voit inscrit sur le compromis que le,fianavement  cash, pour quelle raison elle vous accorderai un credit?

sur le compromis il n’y a pas marqué financement cash, il y a marqué sans condition suspensive de crédit. Ce n’est pas la même chose.

Surin a écrit :

Ce qui est dommage c’est que du coup vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt du crédit des revenus des SCPI, ce qui serait le cas sur un crédit affecté à l’achat des SCPI.

En effet, les intérêts d’emprunts ne seront pas déductibles. Mais le crédit immobilier résidence principale était à un taux plus intéressant que le taux pour l’achat de SCPI.

Surin a écrit :

C’est le mieux à faire si vous ne comprenez pas et ne voulez pas comprendre la différence. Encore une fois c’est dommage, prenez le temps de bien analyser ce que sont les SCPI, les critères d’évolution de leur prix de part et le dividende qu’elles versent, fonction des loyers qu’elles perçoivent principalement. Quant aux foncières c’est de l’immobilier coté en bourse, le prix fluctue entre autre avec les aléas de la bourse

Ce que j’ai compris :
Le sous-jacent est le même dans les deux cas. Des bureaux ou des centres commerciaux
La structure des frais est différente, mais les montants de frais sur long terme se rejoignent: c’est normal.
La foncière fait du crédit alors que la SCPI en fait peu, ce qui dope le rendement artificiellement.
La foncière est côté "au jour le jour" alors que la SCPI se voit revalorisée de façon moins fréquente. Mais dans les deux cas cela suit les fondamentaux de l’immobilier.

Y a t’il quelque chose que je n’ai pas vu ?

frame, j’ai  repondu au post #12. Si jamais vous avez des questions particulières sur le montage, posez moi votre question par MP et j’y répondrai.

La question que je pose ici est quel est le meilleur suport d’investissement offrant un rendement assez élevé et relativement perenne ?

frame a écrit :

Et bien si la banque vous lache directement sur votre compte le montant d’un credit Immo qui ne sert pas à financer un bien Immo. Bravo, vous aurez fait une sacrée affaire.

C’est pourtant assez courant !
Depuis la transposition de la directive européenne sur le crédit immobilier, il suffit que la garantie ou l’objet du prêt soit immobilier. Ainsi, un prêt d’investissement financier garanti par un bien immobilier (crédit logement ou hypothèque) est un prêt immobilier.

Surin a écrit :

assurez-vous qu’elle est disposée à verser cet argent sur votre compte courant alors que le bien est déjà acheté. Cela me surprend en tout cas.

Effectivement il faut bien s’assurer que la banque a compris que le prêt ne financera pas la garantie proposée. Sinon l’objet du prêt sera de financer ledit bien et elle demandera des justificatifs pour décaisser les fonds. Pas sûr que la banque accepte un prêt de trésorerie décaissable sur le compte courant pour 300k€… À voir !
Néanmoins cela n’est pas non-conventionnel de faire un prêt en apportant un bien immobilier déjà financé. En fait, cela revient à financer le bien immobilier avec le prêt et utiliser son cash disponible pour des investissements.

Il faut peut-être demander au banquier s’il est possible de financer des SCPI en prenant le bien immobilier en garantie : cela aura (peut-être) le double avantage d’avoir un prêt à taux plus faible et de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt (l’objet sera de financer les SCPI).

Une petite mise à jour de notre situation:
La maison a bien été achetée 50% à crédit: TAEG de 1.77% sur 20 ans, soit à peine plus que l’inflation actuelle. De plus la négociation sans clause suspensive de crédit nous a permis d’avoir un bon prix pour la maison. Cela ne préjuge pas de l’évolution de la valeur de l’immobilier en IdF ces 10 prochaines années.

Enorme: BOURSORAMA à intégré de nouveaux ETF dans son contrat d’assurance vie sans le dire à personne: Du coup je suis passé du MSCI World au MSCI all country (voir la belle discussion avec un membre sur l’achat d’un ETF qui permet d’en-compasser le monde entier)
Du coup ma répartition de patrimoine est la suivante:
50% Actions (2 PEA + AV + Air Liquide en nominatif pur).
30% Immobilier (j’ai inclus la maison même si c’est discutable selon les points de vue) + SCPI Corum en nue-pro
20% Obligataire ( des fonds obligataires et Fond € sur AV + un FCP obligataire sur 5 ans).

La fiscalité du patrimoine a été optimisée en utilisant les enveloppes adéquates (pas de CTO vu le niveau d’imposition).
Bonnes vacances à tous depuis NYC !
++

Bonjour Hidalgo,
pour être plus précis, dans le contrat BOURSORAMA Vie avant il y avait

FR0010315770 code mémo WLD qui permettait d’investir dans le monde développé. On utilisait cet ETF pour approximer le monde entier.

Maintenant il y aussi le
FR0011079466 code mémo ACWI qui permet d’investir dans le monde développé + le monde émergent. Pas de panique, le monde émergent représente une petite partie. les poids sont en fonction de la capitalisation boursière.

La page de l’index explique bien la différence : ACWI - MSCI

Update du portefeuille:
Depuis l’année dernière et l’arrivée de notre petite fille il y  a 4 mois, le patrimoine a changé:

Valeur: 1,6 MEUR BRUT + 150KEUR Crédit sur Résidence Principale

La répartition est la suivante

IMMOBILIER: 40%
Résidence Principale: 350K€
SCPI CORUM en NP (2025) 66K€
SCPI Cap Hebergimmo en NP (2025) 38K€
CTO Bourse Direct sur ETF IMMO 165K€

BOURSE: 40%
PEA à mon nom sur ETF MSCI World:240K€
PEA au nom de madame sur ETF MSCI Worl: 176K€
PEE au nom de Madame: 20K€
Air Liquide au nominatif pur: 25K€
AV Boursorama ETF MSCI World: 190K€

OBLIGATAIRE: 20%
AV Boursorama Fond Euros: 300K€

Notre objectif reste toujours de se créer un portefeuille diversifié pour vivre sur les rentes d’ici 5-10 ans (en fonction de nos carrières).
Mes interrogations du moment:
Pour la partie Immobilier, vaut il mieux des SCPI ou des REIT sur un CTO ? Si nous partons à l’étranger les SCPI sont moins bien fiscalement (en plus d’être moins liquides). par contre en France, les revenus d’une SCPI sont "plus stable" il me semble.
Une fois déménagé, être propriétaire ou non ? Je m’aperçois qu’une maison avec jardin, ça n’est pas fait pour nous, car nous ne prenons pas le temps de nous en occuper (ni la volonté, ni l’intérêt financier).