Conditions d'emprunt pour petit développeurs immobiliers : comparatif USA/France

Stern · #1

Bonjour a Tous,

je suis un investisseur et developpeur immobilier actif sur le marche americain depuis 2011.
Je suis francais de Paris a l’origine et je pense en ce moment a revenir m’installer en France pour des raisons familiales.

Ma question est quel est le contexte actuel et les conditions d’emprunt pour le developpement immobilier en France? Est ce que les financements sont faciles a obtenir?
Je n’ai pas encore prospecte auprès des courtiers et organismes financiers.

Pour exemple, aux US il est relativement aise d’obtenir un financement une fois que le foncier est acquis en cash(sans hypotheque dessus) et que les etudes et permits de construction sont obtenus; il suffit normalement de presenter un business plan detaille avec etude de marche, analyse financiere, etudes comparatives etc.
Les developpeurs avec un bon historique peuvent emprunter pour l’acquisition et la construction.

Les ratios doivent etre les suivant(ils dependent evidement de la qualite de l’emprunteur, du projet et des montants):

capacite d’emprunt maximum:

75% de la valeur future du bien
85% du cout du projet (en incluant le prix du foncier et des couts de developpement)

Ce qui veut dire que si votre terrain represente au minimum 15% du cout total du projet, la construction poura etre financee a 100%
Il faudra justifier que votre projet fasse au minimum 20% de profit net pour qu’il soit considere comme viable(sachant q’un projet dure 2-3 ans) La raison est qu’en dessous de ce seuil les risques sont trop importants en cas de retournement du marche ou de probleme pendant la construction.

L’emprunt se divise en 2 parties, un credit de construction a un taux élevé(entre 5 et 10%), et ensuite un credit permanent a un taux plus faible (4,5% -5%)

Le credit de construction fonctionne comme une carte de credit; on ne paye des interet qu’a partir du moment ou chaque depense est effectuee. Une reserve d’interet est normalement etablie pour que le developpeur n’ait pas a payer de mensualite de sa poche pendant la construction.

Depuis la crise des subprimes il n’y a principalement que 2 types de preteurs aux US pour les developpeurs:

- Les banques regionales
Ce sont de petites banques aux conditions souples, qui connaissent le marche local et peuvent faire des prets internes; c’est a dire que leur prets ne sont pas dependants de la regulation federale et ne sont pas revendus sur le marche des MBS (mortgage backed securities)
Ces banques regardent votre situation financiere et vos revenus pour determiner votre capacite d’emprunt.

- Les preteur prives (hard lenders)
Ces sont soi des preteurs individuels,ou alors des fonds prives. Ces preteurs ne regardent seulement que la valeur du bien, et ne tiennent pas en consideration vos revenus. Les prets sont dits "equity based". Ces preteurs sont prets a prendre plus de risques et ont des taux d’interet eleves allant de 8% a 16%. Leurs ratios d’endettement sont moins conservateurs que les banques.

Les grandes banques US ne financent que les constructions de maison a titre prive

De maniere generale il est toujours possible de financer votre projet si il est bon, et que vous possedez le terrain sans devoir s’associer avec un promoteur ou des investisseurs

Voila pour les US!
Est ce que quelqu’un pouvait faire un topo sur la situation en France?

Mots-clés : construction, developpeur, promotion

Nek · #2

Bonjour,

Quand vous dîtes "développeurs immobiliers" vous parler de promoteurs? Lotisseurs ? Mdb ?

Au niveau chiffres, en promotion il faudra compter 10% d’apport (moins pour de la vente en bloc),
le crédit sera d’environ 50% du prix de revient technique (foncier inclus) et 10% de marge mini
(à voir en fonction des honoraires de gestion) + un niveau de précom à négocier avec le banque (30% mini en général).
Pour du lotissement, ce sera plus 10/15% d’apport et de marge, et crédit autour de 80% de PRT.
Pour mdb, 20% d’apport, 80% de financement, 20% de marge semble un minimum.

Au niveau financement c’est souvent de simple autorisation de découvert,
mais il peut y avoir du portage avec des crédits moyens terme.
En terme de taux, ça dépendra beaucoup, mais c’est moins que vos chiffres US.

Sur la "facilité", le marché des professionnels de l’immobilier représente un risk/reward
bien spécifique pour un banque. Sur du résidentiel où la banque pourra apporter la GFA,
elle est exposée de manière illimitée en montant et en durée…
Quand ça va bien, tout le monde gagne son beurre, quand ça capote ça fait très mal.
Il y a donc une grande sélectivité, principalement sur les performances passées.

Donc pour financer une première opération alors que "vous arrivez" en France,
ça va être compliqué sans montrer patte blanche…

Stern · #3

Bonjour,

merci pour le retour

Je fais essentiellement de la construction commerciale et résidentielle a des fins de location; je fais également un peu de lotissement. La promotion immobilière pure m’intéresse, mais elle me parait assez risquée et les marges pas toujours attractives. La legislation americaine est aussi tres differente; la prevente sur plan me parait risquee aux US ou les clients peuvent facilement attaquer le promoteur pour n’importe quelle raison.

Concernant les garanties, je peux faire un apport non negligeable de 1,5 ou 2m sur l’operation; J’espere donc pouvoir lever au minimum 60-70% aupres de la banque meme sans historique local sur une operation de développement locatif.
En dessous, de ce seuil, il me parait difficile d’obtenir en rentabilité interessante

Ce type d’operation est normalement relativement peu risque et a l’avantage de generer du cash flow ce qui pourrait me constituer un revenu stable en France et me constituer un profile "bankable"

Je suis assez surpris par vos chiffres; je m’étonne qu’une banque finance un projet sur 2-3 ans avec une marge de seulement 10%; sauf peut etre en plein centre ville de Paris; en l’espace d’autant de temps le marche peut se corriger de bien plus.
Je ne connais pas un investisseur dans mon entourage qui se lancerait avec moins de 20% sur de la nouvelle construction vu les risques et aleas.

Sur les operations de lotissement 10% est egalement tres faible; le lotissement me parait etre un investissements assez risque et non liquide en cas de retournement du marche; Il faudrait au moins 30% de marge

Je realise aussi que les ventes de terrains viabilises et de nouveaux logements sont sujettes a la TVA, ce qui reduit considerablement les marges; il n’y a pas de TVA sur l’immobilier neuf aux etats unis ni aux UK, et les taxes de transfert sont negligeables aux US (environ 0,5%)

Dernière modification par Stern (01/08/2017 20h29)

Nek · #4

Bonjour, les chiffres que j’évoquent sont des minimum pour ne pas faire rire votre interlocuteur.
Au delà de la marge, le promoteur se rémunère aussi en
honoraires de gestion au cours du programme (selon des règles négociées avec le prêteur).
Donc la vrai rentabilité économique est plus importante que le marge apparente.
Une opération de promotion est usuellement présenté ainsi en France.
Je ne connais pas assez les US mais je pense qu’il y a moins de volatilité en France au niveau de l’immobilier.

En promotion en VEFA, vous encaissez des règlements au gré de l’avancement, donc
le besoin de trésorerie (même sans un apport important) n’atteint jamais des proportions
importante vis à vis du prix de revient de l’opération. Je ne sais pas si cela fonctionne
comme cela pour la vente sur plan aux US?

Si votre projet concerne de la construction pour conserver et louer si j’ai bien compris,
ce n’est pas la même chose. On est sur des financements plus longs (15-20 ans) et ce
n’est pas vraiment la même analyse et le même risque pour la banque.
L’accès au crédit sera moins compliqué.

En tant que "revenant" si vous ne faisiez pas cela en France, je vous souhaite bon courage
appréhender le marché immobilier français, le juridique, l’urbanisme, le fiscale qui doivent
être bien différent d’outre atlantique.

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