Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Est-ce qu’une SCPI peut, temporairement, fermer la souscription des parts justement en cas de collecte trop élevée ?

@ maxlille
Primovie va bien entendu continuer à collecter mais je doute juste que ce soit au même rythme : elle a collecté plus en 1 trimestre que sur l’ensemble de l’année 2016, année où sa capitalisation avait déjà doublée!

Par ailleurs concernant les frais de souscription, Primonial ne touche pas au final l’intégralité des 9.15%. J’ai acquis des parts récemment et ma banque a récupéré plus de la moitié des frais de souscription (6% sur les 9.15%).

@ Surin
Dans le bulletin du T4 2016, Primovie indiquait avoir investi 560 millions d’euros pour 490 millions de collecte. Peut-être qu’une partie des 500 millions de collecte au T1 2017 a donc déjà servi sur les investissements de 2016 : on voit notamment que le levier est passé de 1.3 à 1.2 entre le T4 2016 et le T1 2017.

Par ailleurs Primonial REIM a acquis en 2016 2 gros portefeuilles d’actifs avec 3 milliards d’euros d’immobilier de santé :
Primonial REIM : acteur majeur de l’immobilié de santé en Europe
Une partie sera donc peut-être rédirigée vers Primovie comme cela avait été le cas, il me semble, dans le passé avec d’autres portefeuilles gérés par Primonial REIM.

EDIT : mon explication sur le levier est un peu bancale car ce levier n’est pas calculé sur des valeurs aux mêmes dates sur les deux bulletins (30/09/2016 pour le 4T 2016 et 31/12/2016 pour le 1T 2017).

Dernière modification par cat (22/05/2017 19h36)

A la lecture du BT T2 2017, je note "congés délivrés au cours du trimestre Clavette (17) et Cenon (33)". Il s’agit de deux établissements de santé exploités par Korian. Je pensais que les baux étaient de longue durée, mais je ne trouve rien sur le sujet…

On peut noter également la chute des revenus par part au T3 assez significative d’ailleurs.
2.29e/part contre > 2.40 pour les 3 trimestres précédents.

J’imagine que la raison est "mécanique", le nombre de parts crée est stratosphérique plus de 4M en 12 mois, pour un nombre total de 8M…

Les loyers ne sont pas lisibles en direct, voici une estimation (la réalité est différente avec le délais de jouissance): 13M au T4 2016, puis stables +/- 19M sur les trois premiers trimestres 2017

maxlille a écrit :

On peut noter également la chute des revenus par part au T3 assez significative d’ailleurs.
2.29e/part contre > 2.40 pour les 3 trimestres précédents.

En même temps la distribution des trimestres 1 et 2 étaient supérieurs à ce qui avait eu lieu en 2016. Pour rappel, les distributions trimestriels 2016 :
* 1T 2016 : 2.33 euros/part;
* 2T 2016 : 2.17 euros/part;
* 3T 2016 : 2.33 euros/part;
* 4T 2016 : 2.76 euros/part.

En 2017 on a : 2.61 (T1), 2.47 (T2) et 2.30 (T3). Sur l’année, il se pourrait donc que l’on ait un résultat sensiblement équivalent à l’an dernier (on sera fixé en février 2018).

PS : on peut également noter que le TOF est en baisse sensible 96.2% contre 98.3% au trimestre précédent et que la vacance concerne essentiellement les bureaux avec une part significative de l’immeuble West Plaza de Colombes  acquis ce trimestre. Le TOF reste néanmoins élevé.

Vous semblez effectivement dans le vrai. Le communiqué au moment de l’acquisition indiquait :

Primonial REIM a écrit :

Il est loué à 63% à 7 locataires de premier plan et propose une large gamme de services à ses utilisateurs.

Voir ici :
Acquisition West Plaza

Une comparaison de "coin de table" pour voir si l’achat s’est fait avec "belle" décote (j’ai essayé de trouver un "comparable" dans les BT récents) :
* coté West Plaza (Colombes) : 202 millions pour 29500 m^2 soit 6850 euros du m^2;
* coté Kupka B (Puteaux, achat de efimmo au 3T 2017 efimmo 1, BT 3T2017) : 28 millions pour 5500 m^2 soit 5100 euros du m^2.
Le West Plaza est récent et HQE ce qui n’est probablement pas le cas du Kupka B donc il semble naturel qu’il soit plus cher au m^2 mais je n’ai pas l’impression qu’il y ait une "belle" decote.

On va donc espérer que Primonial REIM est en négociation avancée pour trouver de nouveaux locataires.

Dernière modification par cat (10/11/2017 00h14)

GBL, vous avez raison, j’aurais pu me passer d’ajouter la dernière phrase.
Ce que je voulais principalement souligner c’est que la vacance portait très majoritairement sur des actifs de bureaux (SCI Noda, SCI Ardeko, 36 rue Picpus… en plus du West Plaza qui pèse particulièrement lourd).

La diversification dans les bureaux ne semble pas, à l’instant, être la plus grande des réussites.

Lautho a écrit :

C’est assez ’rare’ de voir une SCPI investir dans un immeuble aussi peu occupé. J’espère qu’ils sont en négociations avancées avec un locataire ou qu’ils ont eu une grosse décote à l’achat…
Logiquement, ils ne communiquent pas sur le rendement à l’acquisition (ce qu’ils ne font d’ailleurs jamais, contrairement à d’autres SCPI).

Pour donner quelques éléments supplémentaires, une rapide recherche internet indique qu’un peu plus de 10 000 m^2 sont encore en train de chercher preneur au West Plaza. On peut le voir notamment ici :
JLL location de bureaux West Plaza
Pour rappel, l’ensemble West Plaza a été acquis en Juillet par Primonial REIM.

Le lien ci-dessus donne également une petite indication sur le rendement de l’acquisition : la location se fait à 350 euros / m^2. Cela nous donnerait donc un rendement de 5.1% (rappel de l’acquisition : 202 millions d’euros pour 29 500 m^2).
Ce chiffre me semble faible dans l’absolu mais je ne sais pas quel est le rendement moyen pour un immeuble de bureaux dans ce secteur géographique.

Bien à vous,
cat

Surin, pour être précis, le chiffre de 915 millions d’euros correspond au volume de transactions effectuées par Primovie sur l’année 2017.
La collecte nette sur 2017 est très légèrement inférieure (d’où le terme de surinvestissement employé dans le bulletin 4T 2017) :
1 849 767 465 euros de capitalisation au 31/12/2017
- 941 027 586  euros de capitalisation au 31/12/2016
nous donne une collecte nette de 908 739 879 euros.

Néanmoins plus de la moitié de la collecte nette a été effectuée au 1T (très légèrement plus de 500 millions de collecte nette au 1T) et j’espère donc qu’en rythme de croisière la collecte va se réduire à au plus 100 millions d’euros par trimestre et permettre ainsi des investissements plus en adéquation avec la politique affichée par Primovie.

Flyz57, je ne suis pas sûr de vous comprendre : la collecte est actuellement fermée sur Primovie?

En consultant le Rapport Annuel 2016 (833M€ d’immobilier, en direct ou indirect, pour 941M€ de capitalisation), et les bulletins trimestriels (T1 : 102 M€ d’acquisitions, T2: 177M€ d’acquisitions, T3: 261M€ d’acquisitions, T4 : 362M€ d’acquisitions, soit un total de 902M€, et une capitalisation fin 2017 de 1850 M€), je déduis : actuellement ~1783 M€ d’immobilier pour 1850 M€ de capitalisation.

Le Bulletin Trimestriel T4/2016 indiquait "Effet de levier : 1.3" … mais je ne trouve pas trace d’emprunts important dans le Rapport Annuel 2016 (il y avait 100 M€ d’emprunts,et 68 M€ de "disponibilités", ce qui est relativement limité si on le compare à la capitalisation; j’aurais parlé d’un levier de 1.03 plutôt…).

Le Rapport Annuel 2016 indiquait, dans la 8ème résolution proposée au vote "L’assemblée générale ordinaire, …/… autorise la Société de Gestion, au nom de la société : à contracter des emprunts, et consentir des garanties et sûretés réelles portant sur le patrimoine, dans le cadre des emprunts contractés par la Société dans la limite de 30% de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI détenus directement ou indirectement".

Donc :
   1) Je ne comprend pas le "fort levier (1.4)" …. qui ne peut en aucun cas signifier que la SCPI a des emprunts d’environ 40% de la valeur de son patrimoine immobilier (ce qu’un levier de 1.4 devrait signifier).
   2) J’ai l’impression que la SdG a investi en 2017 la collecte disponible, et que l’endettement de la SCPI a du peu évoluer.
   3) J’ai la mauvaise impression de me faire un peu "enfumer" par la communication de la SdG qui prétend utiliser un fort levier (lequel ne semble pas exister), et qui investi beaucoup plus en bureaux classiques qu’en immobilier lié à la santé (T4 : 359 vs 3 M€)  (T3 : 240 vs 21 M€), donc 600 M€ (1/3 de la capitalisation totale, à ajouter aux autres bureaux détenus avant) en bureaux sur les 2 derniers trimestres.
   4) La grande force de Primonial semble être de pouvoir collecter des sommes énormes (bravo à leurs commerciaux qui ont su placer ces produits là où il y a de l’argent qui veut s’investir, en particulier dans des contrats d’AV ou similaires, où les associés sont assez peu préoccupés de la nature exacte des actifs qu’ils détiennent), la capacité à investir ces sommes, dans les domaines qui ont été indiqués aux associés, semble cependant bien plus limitée. 
   5) Quand on a collecté autant aussi vite, on risque de devoir décollecter beaucoup et assez vite aussi (rien ne démontre que les investisseurs ayant apporté leur argent avaient un horizon long terme) … et c’est de nature à m’inquiéter pour cette SCPI, comme pour l’ensemble des SCPI qui pourraient subir un effet domino (l’investisseur qui a cru diversifier ses actifs sur plusieurs SCPI, dont quelques grosses avec un marché secondaire bloqué, et peu de possibilités de céder des actifs, serait forcé -s’il a besoin de cash- de vendre d’autres SCPI).

AMF : Je ne suis pas associé de cette SCPI (et ne le regrette pas pour le moment). Je suis associé de PrimoPierre, et j’ai été surpris de voir le second paragraphe du dernier bulletin trimestriel de cette SCPI concerner Patrimmo Commerce (sans doute une coquille…).

Je vais tenter de répondre à certaines questions.
Tout d’abord, on peut lire dans le bulletin de Primovie :

Primovie a écrit :

L’effet de levier de la SCPI Primovie est exprimé sous la forme d’un ratio entre son exposition et sa valeur de réalisation.

Je n’ai pas plus d’information que cela et je ne sais pas précisément ce que recouvre le terme d’"exposition".

Pour ce qui est de la question de l’emprunt ce trimestre (en me basant sur les bulletins T3 et T4) :
1/ la collecte nette a été de 161 millions d’euros (incluant les frais de souscription qui ne devraient pas être investis).
2/ la trésorerie a varié de -4.8 millions d’euros entre le T3 et le T4.
3/ l’investissement droit inclus a été de 362.2 millions d’euros.
J’en déduis que Primovie a au minimum emprunter 196.4 millions d’euros voire à mon avis plus de 200 millions d’euros en tenant compte des frais de souscription.

Quand à la question de Surin, pourquoi garder 100 millions de trésorerie?
Je suppose (je préfère être optimiste) que Primovie a bénéficié de conditions d’emprunt très favorables pour l’acquisition de certains actifs ce trimestre (Coeur Défense?), conditions non nécessairement reproductibles pour d’autres achats.
Mon espoir est que Primovie ait déjà dans les tuyaux l’acquisition d’immobilier dans son coeur de cible au 1T 2018 pour liquider la trésorerie surabondante.

Néanmoins, je suis comme Surin ou GBL, relativement circonspect devant les actions et la communication de Primonial REIM en ce qui concerne Primovie (je suis également la SCPI Patrimmo Commerce dont le fonctionnement me satisfait un peu plus).
Par ailleurs, contrairement à GBL, je suis associé (un peu soucieux) de Primovie.

Dernière modification par cat (14/02/2018 12h01)