Gestion d'un locataire indélicat : dégât, troubles du voisinage, demande abusive, impayés…

Eldoradoimmo · #51

Une clause résolutoire est importante dans un bail.

En ce moment, nous sommes en procédure avec un locataire indélicat.
Petit résumé pour info et peut être aider d’autres personnes

Ce locataire nous a loué une maison meublée, peintures refaites à neuf.

Aucun retour après l’état des lieux, pas de courrier
Mais au bout de 6 mois, nous avons reçu un courrier du service hygiène et salubrité de la ville pour signaler de nombreux dysfonctionnements :
- évacuations douche et wc bouchées
- chauffage HS
- chauffe eau HS
- usage inapproprié d’une pièce annexe de 6.5m² en chambre (ce doit être 7m² mini)
Le courrier était assorti d’une mise en demeure d’effectuer les travaux

Sur cette base, le locataire n’a plus payé son loyer. Il considère que nous lui louons un logement insalubre.

Nous avons contacté le service hygiène en question, qui comprend que le locataire a fait lui même les dégradations mais bon voilà, il ne peut pas vivre correctement.

Nous avons paré au plus pressé et fait réparer les installations, avec au préalable un écrit au locataire pour lui dire notre ressenti, mais surtout pour lui demander de saisir son assurance. Ce qu’il n’a pas fait.

Ensuite, état des lieux de sortie. Évidemment désaccord sur la restitution de la caution.

Le locataire saisit alors la commission départementale de conciliation pour récupérer sa caution, et bien entendu plaide le logement insalubre.

Nous avons pris les devant et attaqué au tribunal d’instance.
Notre dossier est solide :
- états des lieux entrée et sortie très détaillés
- constats d’huissiers
- attestations d’entreprises disant que les dégradations sont récentes
- attestations des anciens locataires pour dire que tout fonctionnait
- mail du responsable du service hygiène qui reconnait avoir été mené en bâteau et charge le locataire tout en abandonnant toute poursuite
- mail d’un bailleur social ayant hébergé le locataire qui dit qu’il est également en procédure contre lui

Nous avons très bon espoir car la 1e audience s’est bien passée et que l’avocat commis d’office du locataire est comment dire… candidat d’un parti qui n’aime pas trop ce type de personne…

Mais beaucoup de tracas pour faire face à un locataire malveillant et bien informé.
Si nous n’avons pas fait d’EDL très détaillé, ni formalisé nos échanges par courriers, nous aurions eu du souci à nous faire

Pruls · #52

Le formalisme ne solutionne pas la perte financière.

"On ne peut pas tondre un œuf": quelles dispositions avez vous pris pour éviter ce genre de locataire? Vous semblez indiquer qu’aucun signe n’étaient avant coureur?

Eldoradoimmo · #53

Oui, le locataire et sa compagne, ainsi que le garant sont fonctionnaires titulaires
Ils présentent bien et avaient un dossier solide
C’est pour cela qu’en effet nous leur avions loué

Donc ça prendra le temps qu’il faudra mais nous récupérerons les impayés car ils sont solvables

Ceci dit il y avait quand même un signe avant coureur, qui ne trompe généralement pas, mais auquel nous n’avions pas prêté attention à l’époque car trop peu d’expérience : cette personne était très empressée et relançait plusieurs fois par jour pour obtenir le logement --> pas bon…

DDtee · #54

L’expérience rend effectivement le bailleur de plus en plus attentifs aux petits signes involontairement donnés par le candidat locataire… bon courage à vous !

stokes · #55

Eldoradoimmo a écrit :
Nous avons très bon espoir car la 1e audience s’est bien passée et que l’avocat commis d’office du locataire est comment dire… candidat d’un parti qui n’aime pas trop ce type de personne…

Bonjour,

Cette affirmation ne manque pas de surprendre : un avocat est un professionnel de la justice qui prête serment de défendre en toutes circonstances les intérêts de son client. Il doit évidemment pour cela faire abstraction de ses opinions politiques, tout manquement pouvant être sanctionné par le conseil de l’ordre qui peut infliger des sanctions allant jusqu’à l’interdiction d’exercer.

Par ailleurs, si vos locataires indélicats sont vraiment un couple de fonctionnaires titulaires, ils ne relèvent pas de l’aide juridictionnelle compte-tenu de leurs ressources et cet avocat n’est donc pas commis d’office.

Enfin qu’entendez-vous par "un parti qui n’aime pas ce genre de personne" ? un parti anti-fonctionnaire ? un parti hostile aux locataires indélicats ? Quelques précisions aideraient à comprendre ce non-dit.

Je peux bien sûr me tromper, mais le plus vraisemblable est que votre adversaire a choisi cet avocat précisément parce qu’il partage ses opinions…..un individu procédurier et de mauvaise foi a en effet toutes chances d’être proche d’un parti lui aussi de très mauvaise foi, que les électeurs de bonne foi ont massivement rejeté lors du second tour des dernières élections régionales.

Pour conclure, je vous souhaite en effet de pouvoir conserver par devers vous la caution de cet individu, puisque le droit civil continue à s’appliquer avec équité tant que ce parti nauséabond et fangeux ne parvient pas à s’emparer d’une parcelle de pouvoir. Imaginez ce qu’il pourrait en être si d’aventure et par malheur, la mairie de Marseille, et donc le service d’hygiène, tombait entre les mans de ces gens-là ?

gunday · #56

DDtee a écrit :
L’expérience rend effectivement le bailleur de plus en plus attentifs aux petits signes involontairement donnés par le candidat locataire… bon courage à vous !

Effectivement, ça se fait souvent sur le tas et dans la douleur, mais on apprend très très vite!
C’est en fait, comme un entretien d’embauche, 25% du choix dans le discours, 25% dans le dossiers, 50% dans le comportemental et le relationnel.

Eldoradoimmo a écrit :
Ceci dit il y avait quand même un signe avant coureur, qui ne trompe généralement pas, mais auquel nous n’avions pas prêté attention à l’époque car trop peu d’expérience : cette personne était très empressée et relançait plusieurs fois par jour pour obtenir le logement --> pas bon…

Là, c’est effectivement éliminatoire pour moi, simplement, car si un locataire me casse les pieds avant même d’être dans le logement, je n’ose pas imaginer la relation une fois en place!

Je part souvent de ce principe : si avant de commencer, il y a déjà un défaut dans le comportement, ça s’amplifiera une fois en place.

Eldoradoimmo · #57

@Gunday

Votre discours est tellement simple et de bon sens que de nombreux lecteurs occasionnels du forum ne le liront qu’en diagonale.

Et pourtant, appliquer votre méthode éviterait tellement de conflits et de situations inextricables !

Bernard2K · #58

Dans un autre fil, belli79 cite le décret n° 2015-282 du 11 mars 2015. Lire les articles 18 à 21 : Décret n° 2015-282 du 11 mars 2015 relatif à la simplification de la procédure civile à la communication électronique et à la résolution amiable des différends | Legifrance

Pour aller devant la justice civile, il faut désormais "justifier" les "diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige". Sinon, "le juge peut proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation".

Cela concerne notamment le cas des loyers impayés, qui relèvent généralement du tribunal d’instance.

Dans l’ébauche de procédure que je proposais ci-dessus, il faut donc renforcer la preuve écrite de ces démarches amiables. Passer des coups de fil, ça ne laisse aucune preuve. Même dans cette phase de recherche d’une solution amiable, il faut procéder par lettre recommandée avec accusé de réception. Ca reste "amiable". Amiable, c’est avant le tribunal.

Donc, n’hésitez pas à faire une, deux relances par LRAR avant de passer à l’huissier (sans trop traîner non plus). Le coût d’un recommandé, c’est rien par rapport à ce que risque de vous coûter la suite.

Je pense qu’il est avisé, dans ces relances, de bien montrer qu’on recherche une solution amiable à ce conflit. Il s’agit de bien proposer une solution, ne pas seulement proférer des menaces.

Par exemple :

(Enumérer les mois de loyer impayés, leurs montants, leurs dates d’échéances, et la somme totale due, et mettre en demeure de payer sous quinze jours à compter de la réception de la présente.)

Le règlement des sommes mentionnées ci-dessus, dans le délai de quinze jours, éteindra cette dette et apportera un terme amiable à ce conflit.

A défaut, je serai contraint de saisir un huissier afin de vous faire délivrer un commandement de payer.

J’espére qu’il ne s’agit que d’un incident qui ne se reproduira pas et que nos relations redeviendront comme elles le furent auparavant.

Ps : s’il y a une caution, n’oubliez pas que toute relance doit également être notifiée à la caution.

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2016 06h57)

Eldoradoimmo · #59

Bonjour,

Pour les loyers impayés, il existe la commission départementale de conciliation, qui formalisera très bien une démarche amiable

luc34 · #60

Bonsoir,alors pour les facture d’électricité,déja faut pas parler prix,faut comparer consommation c’est différent,un radiateur plus gros ne fera pas d’économie au contraire il consemera plus parce que ce genre de gugus ne savent pas se gerer,sinon j’ai eu le cas avec un locataire qui se plaignait de trop consommer aprés enquete il se faisait des soirées chichon la fenetre ouverte toute la nuit et le radiateur allumé biensur.sinon vous mettez l’immeuble en vente et vous lui donnez congé,c’est tous les méme ces locataires qui mettent tous sur le dos du bailleur,et je suis sur que c’est votre faute si il est au r.s.a (c’est de l’humour)

allez je vous souhaite bon courage

cordialement luc

Édit modération: Merci de faire attention à votre façon d’écrire, c’est absolument insupportable à lire, entre l’orthographe, la grammaire et la syntaxe (les accents, les espaces, les sauts de lignes cela existent…) et chacun de vos messages est comme cela. Écrire via un smartphone ou une tablette n’est pas une excuse pour faire supporter cela à vos lecteurs.

EricB · #61

Bonjour,

Un exemple de cas extrème de locataire particulièrement indélicat :

bfmtv.com a écrit :
Deux-Sèvres : un propriétaire découvre son appartement rempli de déchets

Quatre années de déchets accumulés. C’est ce qu’a découvert le propriétaire d’un appartement de Thouars dans les Deux-Sèvres alors qu’il venait de récupérer les clés de son logement.

source = Deux-Sèvres : un propriétaire découvre son appartement rempli de déchets

Ce genre de cas doit tout de même être assez rare je suppose.. Quels sont selon vous les recours juridiques dans ce type de mésaventure ?

Cordialement,

Eric

cricri77700 · #62

Sans doute une personne sous tutelle avec des problèmes psychiatrique.
je le voyais souvent lorsque j’étais infirmier psy.

Bref.. les médias qui jugent sans connaître l’histoire d’une personne.

Pruls · #63

Bonjour,

oui cela existe. C’est toujours impressionnant, surtout quand des enfants vivent dans cet environnement.

Iqce · #64

En général les services sociaux finissent par intervenir et si la salubrité l’exige, les pompiers vont faire le plus gros du nettoyage.
Dans ces conditions, les recours…N’ont guère de sens.

Fiche d’information sur le syndrome de Diogène — CMRR

Pruls · #65

Au boulot (HLM), on apprécie le chauffage gaz car cela impose une visite annuelle par un prestataire qui peut faire des signalements.

Bernard2K · #66

EricB a écrit :
Quels sont selon vous les recours juridiques dans ce type de mésaventure ?

La réponse "officielle" est évidente :
1) le faire apparaître sur l’état des lieux. Vu l’ampleur du problème, c’est une bonne occasion pour se payer un état des lieux par huissier.
2) faire nettoyer et remettre en état par une entreprise.
3) présenter la facture au locataire et se faire payer (avec tous les moyens nécessaires, huissier, commandement de payer etc).

Sauf que, comme le locataire n’est pas solvable, il y a beaucoup de chances qu’on ne retrouve jamais son argent. Sauf si on avait eu la bonne idée de demander une caution solidaire solvable.

Donc, en réalité, on va plutôt faire à l’économie : faire plein de voyages à la déchetterie, puis un gros nettoyage. Plusieurs jours de boulot en perspective à 2 personnes minimum.

Les gens qui croient qu’être bailleur est facile oublient ce genre d’histoires. Quand un locataire ne paie plus, il faut environ 2 ans pour le faire expulser ; on a peu de chances de récupérer les loyers (sauf si on avait obtenu une caution solidaire dans les formes) ; et de plus il n’est pas rare de trouver de grosses dégradations sur l’appartement. Une connaissance a ainsi récupéré après 2 ans d’impayés un appartement entièrement dévasté (mais entièrement : même la porte d’entrée avait été arrachée).

Eldoradoimmo · #67

Bonjour

Oui cela arrive souvent

C’est une maladie qui empêche les gens de jeter et les pousse à tout stocker (mais vraiment tout).

Une fois, j’ai vu un appartement qui était loué depuis plus de 10 ans à une personne comme cela.
La puanteur était terrible et plusieurs entreprises ont refusé de nettoyer car ils pensaient qu’il y avait un cadavre enfoui sous les déchets !

Au final une entreprise d’insertion à fait le job.
Je sais aussi quil existe des entreprises spécialisées qui nettoient les environnements extrêmes mais c’est très onéreux.

Au niveau des recours, je dirais aucun car les personnes atteintes de ce trouble ne sont généralement pas solvables…

Bernard2K · #68

Eldoradoimmo a écrit :
Au niveau des recours, je dirais aucun car les personnes atteintes de ce trouble ne sont généralement pas solvables…

Sauf si caution solidaire dans les formes et solvable, comme je l’ai dit plus haut.

Je rappelle qu’une caution solidaire est redevable de la dette tout autant que le locataire. Il faudra faire quelques démarches légales (huissier, voire avocat pour aller devant le tribunal d’instance si la caution refuse de payer) mais les chances d’être payé sont de l’ordre de 99% si l’on est pugnace et si l’on emploie tous les moyens légaux à notre disposition.

De toute évidence, face à un locataire peu solvable et/ou plus ou moins dérangé, le recours à une caution solidaire est une précaution indispensable.

Pruls · #69

Bernard2K a écrit :
De toute évidence, face à un locataire peu solvable et/ou plus ou moins dérangé, le recours à une caution solidaire est une précaution indispensable.

Sauf que cela n’est pas forcément évident lors des visites puisque la situation personnelle de tout un chacun peut se dégrader à n’importe quel moment de la vie.

Pour ma part, j’ai prévu un fond de sécurité pour absorber toute mésaventure. C’est pour moi insupportable d’envisager m’engager dans un investissement immo sans filet!

Cela complète la mise en place de cautions, autant que possible.

Bon, si c’est moi qui perd la boule, c’est foutu!

Eldoradoimmo · #70

Vous avez raison de prendre vos précautions et lorsque vous commencez à avoir quelques biens, l’auto assurance est le dispositif le plus rentable et donc à privilégier

Vous devez également etre tres procédurier et ne rien laisser passer tout au long de la durée du bail

petitproprio · #71

EricB a écrit :
Bonjour,

Un exemple de cas extrème de locataire particulièrement indélicat :
bfmtv.com a écrit :
Deux-Sèvres : un propriétaire découvre son appartement rempli de déchets

Quatre années de déchets accumulés. C’est ce qu’a découvert le propriétaire d’un appartement de Thouars dans les Deux-Sèvres alors qu’il venait de récupérer les clés de son logement.

source = Deux-Sèvres : un propriétaire découvre son appartement rempli de déchets
Ce genre de cas doit tout de même être assez rare je suppose.. Quels sont selon vous les recours juridiques dans ce type de mésaventure ?

Cordialement,

Eric

J’ai visité un bien vendu loué occupé par un locataire atteint du syndrome de Diogène. Lui stockait surtout papier et emballages en carton et en plastique propres, donc pas trop d’odeur. De plus il s’exprimait normalement et confessait même avoir un peu de bazar chez lui. Sur le papier ça pouvait être une bonne affaire, mais j’ai préféré passer mon tour. Trop peur que le comportement du locataire se dégrade et impossible de voir l’état des planchers et des murs lors de la visite.

miguelmantes · #72

Bonjour,

En 2014 j’ai loué un logement avec états des lieux signé par caution incluse, que tout était en bon état.
Début avril 2018 je reçois un recommandé de ARS et mairie que le logement est devenu insalubre, l’électricité avec des fils apparents, les locataires ont installé une bouteille de gaz etc…
Maintenant j’ai un arrêt ou j’ai 15 jours pour faire la mise en sécurité sinon la mairie le fera à mes frais
Et ensuite je passe en commission CoDerst.
Par ailleurs j’ai plusieurs plaintes de voisinage que ces locataires sont des cassos et dégradent tout à l’extérieur. L’intérieur j’ai juste l’EDL.
J’ai envoyé une mise en demeure au locataire de remettre en état le logement et de cesser les troubles de voisinage etc…
En fait j’ai l’impression que la mairie s’acharne sur moi avec l’ARS car je suis un "méchant proprio" "marchand de sommeil" etc….

J’ai besoin de vos conseils, je suis perdu!

lachignolecorse · #73

J’imagine que le courrier dit plutôt indécent (terme officiel) qu’insalubre.

Je vous conseille de mettre en conformité les installations mises en cause dans le recommandé qui vous a été envoyé.

Pour l’installation électrique, c’est de votre responsabilité, même si c’est votre locataire qui l’a bricolé.

Pour la bouteille de gaz, il faut respecter la réglementation (prises d’air hautes et basses) ou interdire ce genre d’installation dans le bail. Si vous ne pouvez éviter la bouteille de gaz, mettez vous en conformité, mais vous risquez qu’on vous demande le certificat de conformité (ce qui implique de faire passer un diagnostiqueur mise en conformité)

Pour le désordre extérieur, ça ne doit pas regarder l’organisme de contrôle.

La mairie ne s’acharne pas contre vous mais met la pression pour que vous mettiez de l’ordre (A leur place). De plus inutile d’aller à la Mairie ou à la caf, ils vous diront que ce n’est pas eux les fautifs…

J’imagine que vous touchez les APL pour le locataire. Je vous conseille d’éviter cela car vous êtes une cible privilégiée (ils ne coupent pas les APL aux cassos qui les perçoivent directement )

Sur le fond, je soupçonne que ce genre de contrôle se fasse sur base de dénonciation (voisinage ou locataire souhaitant une amélioration de son habitat).

Je vous conseille de faire un état des lieux, faites un courrier en indiquant un délai de remise en état (En signalant les installations modifiées par le locataire). Remettez en conformité. Et faites une contre visite par l’organisme. Et vos APL se debloqueront à nouveau.

J’ai déjà procédé à ce genre de remise en conformité (lustre changé par le locataire sans avoir remis le cache du raccordement, aération manquante dans un wc, …). Il faut être réactif et tout se remet en ordre rapidement même si c’est un peu désagréable.

Dernière modification par lachignolecorse (27/04/2018 12h50)

miguelmantes · #74

Je vais faire le nécessaire la difficulté maintenant va que la cassos laisse l’accès à l’électricien, elle n’a pas donné suite aux 3 dates que je lui ai proposé par RAR.

Ce que j’ai compris et analysé, elle souhaite un logement social, ou un relogement, hors le maire m’a dit qu’il ne prendrait pas son dossier, ni aucune agence que va t’il se passer puisqu’on me dit qu’éventuellement je suis obligé de la reloger ?
Au départ le couple les 2 avaient un job, puis madame s’est mise en API, avec versement de 80% du loyer par la CAF. Ils sont devenus alcoolos et syndrome de Diogène.

Je suis définitivement déçu de la location à vie. C’est un autre sujet donc je m’abstiens.

Une fois mon logement récupéré direction la vente.

perecastor · #75

Votre locataire vous avait-il fourni un dossier complet justifiant d’un travail en CDI, avec période d’essai validée, gagnant 3 fois le montant du loyer charges comprises en termes de revenus nets, ainsi qu’un garant physique avec au moins les mêmes revenus ?

A défaut, le problème ne vient pas forcément du fait d’avoir mis en location mais de ne pas avoir sélectionné le meilleur locataire pour votre bien, celui avec le profil de risque le plus faible. Cela ne veut pas dire qu’un autre profil vous causera nécessairement des soucis, ni que le top locataire sur le papier ne vous en causera jamais, mais je pense qu’il est de la responsabilité d’un bailleur "professionnel" de minimiser le risque.

Si vous n’avez pas eu la possibilité de sélectionner ce type de profil, c’est peut-être parce que le loyer était un peu trop cher, ou bien qu’il n’y a pas assez de demande locative solvable pour cet emplacement.

Ne vous découragez pas de la location juste à cause d’une mauvaise expérience. En revanche, servez-vous de cette expérience pour revoir votre modèle et peut-être monter en gamme vos biens, afin de limiter le risque que cela vous arrive de nouveau.

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Eldoradoimmo a écrit :

1 #56 04/01/2016 16h14

DDtee a écrit :

Eldoradoimmo a écrit :

#57 04/01/2016 20h29

#58 26/02/2016 06h42

#59 28/02/2016 21h19

#60 06/03/2016 21h25

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bfmtv.com a écrit :

#62 07/08/2017 15h11

#63 07/08/2017 15h13

#64 07/08/2017 15h17

#65 07/08/2017 15h19

#66 08/08/2017 14h22

EricB a écrit :

#67 10/08/2017 08h41

#68 10/08/2017 09h24

Eldoradoimmo a écrit :

#69 10/08/2017 09h35

Bernard2K a écrit :

#70 10/08/2017 15h46

#71 10/08/2017 16h15

EricB a écrit :

bfmtv.com a écrit :

#72 27/04/2018 09h23

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1 #75 27/04/2018 14h33

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