Opcimmo : vos avis sur cet OPCI (Amundi Immobilier)

Je "la trouve" moins risqué (cela ne veut pas forcément dire qu’elle l’est) car le capital au sein d’une scpi n’est pas garanti, revente non garanti ?
Il me semble que dans ce cas présent la banque revend les "parts" dans un délai de quelques mois.

De plus le capital de cette opci est semble t il variable.

Aucun de vos arguments ne me semble convaincant….

Si j’investis dans l’immobilier, c’est à priori en acceptant ses caractéristiques, à savoir une liquidité imparfaite (pas pour vendre en qqs jours), dans une optique à long terme (pour 10 ans, voire plus), etc. Je préfère aussi comprendre quels biens sont effectivement détenus, et avoir un minimum de contrôle.

Si la liquidité est si importante pour vous, pourquoi préférez-vous les OPCI à une bonne SIIC (qui sera moins opaque sur ce qu’elle détient) ?  Est-ce parce que c’est une banque qui la détient, et que leur ’’professionnalisme’’ en la matière serait meilleur (ça reste à démontrer) ?  J’ai tendance à préférer que le marché juge de la pertinence de la gestion, et que ce ne soit pas le gestionnaire qui fixe lui-même le prix de la part.

Ceci dit, les OPCI peuvent sans doute se trouver une place dans le patrimoine de certains, si ça correspond à leurs objectifs patrimoniaux.

L’OPCI est pour moi un produit inutile (voire trompeur) car il s’agit tout simplement d’un cumul de produit :
- un peu de SCPI : car l’OPCI comprend une part de gestion d’actifs immobiliers physiques
- un peu de SIIC : car l’OPCI comprend une part de sociétés fonctières cotées
(+ un peu de monétaires)

L’OPCI de banque postale comprend tout de même 40% de SIIC. Avec le rebond depuis 2009, il n’y a rien d’étonnant à la performance évoquée… 

et je ne comprends pas du tout votre argument sur le risque. Si justement vous voulez gérer votre diversification, il est beaucoup plus simple d’acheter en direct des parts de SCPI d’un spécialiste de la gestion d’immobilier de bureaux / commerces + des parts de SIIC que vous aurez sélectionnées, plutôt qu’un produit qui mixe les deux de façon opaque avec un gestionnaire qui fera les (mauvais ?) choix à votre place.

C’est effectivement un mixte de produit immobilier. L’OPCI contient de l’immobilier physique français comme les SCPI mais les frais ne sont pas les mêmes notamment sur le ticket d’entrée. 5% vs 10%.

Au niveau du risque:

Sur les foncières cotées, prendre des foncières françaises c’est assez simple effectivement par contre au niveau du risque, l’actif sous jacent est le même que les SCPI.

Sur l’allocation à l’étranger, je n’ai pas ni l’information ni les connaissances pour juger de la pertinence d’un investissement à l’étranger. Si j’ajoute qu’il faut prendre en compte les devises et les risques associés, j’en conclus que c’est un travail de professionnel que je préfère déléguer plutôt que de le gérer à pile ou face.

Sur les étrangères, finalement on a moins de frais en passant par une OPCI que de prendre une actions en direct et de faire les arbitrages. Je suis chez binck et une transaction à Francfort ou londres c’est 15 euros + 0.15%. Techniquement avoir une gestion dynamique; il faut avoir un très gros portefeuille et du temps pour que cela soit rentable.

Chacun son profil mais gérer le risque sur de l’allocation d’actif me parait tout sauf simple. Je préfère me concentrer sur les actions et ce placement me permet d’avoir un peu d’immobilier dans le cadre d’un compromis que je juge satisfaisant.

Dernier point par rapport aux SCPI, le produit est récent et du coup il n’y a pas les baux particulièrement avantageux… qui pourrait donner lieu au moment des renégociations à de sérieuses déconvenues

Ce qui est vraiment incroyable c’est que ce produit, bien que vraiment pas très intéressant, ait attiré autant d’investisseurs.

Par exemple, l’OPCI OPCIMMO (d’Amundi), distribué sur certains contrats d’assurance vie (notamment de Spririca) a réussi a drainer en très peu de temps plus de 2 Milliards d’Euros.

Frais courants totaux 2,48 % de l’actif net
- frais de gestion et de fonctionnement 1,70% de l’actif net (1,58 % de l’actif brut)
- frais d’exploitation immobilière 0,78% de l’actif net (0,72% de l’actif brut immobilier)

Je n’ai pas de référentiel sur des frais de gestion acceptables sur de l’immobilier (en direct). Qu’est ce qu’il faut en penser ?

Cela étant leur technique est de basculer de force des épargnants de PERCO sur un fonds ayant ce fonds en portefeuille. C’est ce qui m’est arrivé. Mon fonds qui était plutôt passif low cost, s’est retrouvé avec des fonds actifs et cet OPCI (qu’il classe de façon marketing en "actif tangible immobilier") ainsi que de l’or d’ailleurs.

Bonjour,
Je viens faire un bilan de mon investissement de 5000€ dans cet OPCI il y a 2 ans.
Cela répondra en partie aux questions sur les frais et je confirme les propos de Gbl, j’ai été tenté par la performance alléchante des 3 années précédent mon achat et une forme de diversification par rapport aux SCPI.
J’ai donc investi 5000€ début août 2015 dans mon AV, ce qui me donna 17,07534 parts à 292,82 € d’après le site.
Ce prix de part inclus la commission de souscription:
Droits d’entrée BforBank :     2,85%
J’ai en fait investi 4861,4487€ ce qui donne 17,07534 parts à 284,706€ hors frais.

En recherchant les performances de ce fonds (est-ce le bon mot?) je ne retrouve nul part ces valeurs de part qui ont l’air d’être inhérentes à l’AV de BforBank. Je trouve une valeur de 114,1€ en août 2016 donc il y a un rapport de 2,49711 entre les montants que l’on voit sur les différents sites et les données de mon AV. Rapport que je retrouve si je fais le calcul avec les valeurs de part aujourd’hui. Ca ne change rien si ce n’est que cela complique inutilement (dans le but d’embrouiller le chaland probablement).

Après 2 ans (enfin presque) je dispose de 17,34129 parts valant 5 019,26 € soit 289,44 € par part.
Acquises au prix moyen de 292,80€ par part (tiens, lors de l’achat c’était 292,82 €, on n’est plus à cela près).
5 019,26/5000=0,3852% de hausse sur 2 ans ! TRI de 0,1924%
Chouette, j’ai surtout amorti les frais d’entrée.
Appel à la populaschtroumpf: je recherche un lien qui me permettrait de connaître le dividende annuel de OPCIMMO. Vous savez la donnée basique que l’on trouve pour chaque action ou SCPI, un pourcentage annuel, disons sur les 3 ou 5 dernières années. Impossible à trouver, je n’ai vu que les performances dividendes réinvestis.
D’après mes recherches et calculs:
Dividende 2016 = 1,9%
Dividende 2015 = 2,13%
Dividende 2014 = 0,912%
On voit donc que la performance est au moins 50% en dessous de celle des SCPI.
Je me suis amusé à recalculer les dividendes que j’ai touché en 2016. Impossible de savoir quelles dates de versement prendre, j’ai donc pris de mars 2016 à mars 2017.
Cela me donne 92,79€ de dividendes soit 5,35€/part de l’AV ou encore 2,1428€ sur la base du prix de part que l’on trouve sur internet, autour de 115€. Sur internet on retrouve le chiffre de 2,15€ de dividende par part en 2016 soit 1,85%. C’est cohérent (encore qu’il y a un écart de 2,7%, les frais mais lesquels?).

Ah oui, j’oubliais: les frais sur UC. Impossible de retrouver la théorie sur le site de BforBank mais dans la pratique voici:
41,96 € de frais sur UC sur 2016 soit 0,836 % de l’encours… ou encore 45% des dividendes.
Eh oui, on perd quasiment la moitié des dividendes mais si la performance diminue ce chiffre dépassera probablement les 50% des dividendes, dès cette année au vu du dernier dividende versé en juillet et diminué de plus de 60% ?

Voici une expérience concrète d’un investissement en OPCI qui plus est dans un AV, c’est opaque, on n’y comprend rien, mais vraiment je ne comprends rien dans tous les chiffres, pourquoi des valeurs de part qui fluctuent d’un site à l’autre, pourquoi pas de bulletin trimestriel, pourquoi pas de chiffres clairs sur les dividendes distribués, sur les frais. L’opacité règne en maître !

Sur les SCPI que j’ai acheté à la même période, toutes on amorti les frais en 2 ans alors qu’ils sont plutôt autour de 10% (et non 3), leur performance va donc décoller car le dividende à venir est plus proche des 5% que des 2%. Quant au nombre de parts, il n’a pas varié. C’est encore quelque-chose qui me choque, le fait que les frais sur UC soient prélevés sur le nombre de parts. Heureusement que le dividende est réinvesti, cela fait finalement augmenter le nombre de part - pour l’instant!

Désolé pour ce message brouillon, merci à ceux qui trouveront des explications à certaines de mes interrogations.
Je garde pour l’instant mais nul doute que je profiterai à l’occasion du principal avantage des OPCI, leur liquidité !

Modération: pourrait-on mettre à jour le titre car c’est Amundi qui gère cet OPCI.

J apprécie votre retour.
Ma banque me proposait cet investissement, me vendant ses mérites.
J étais potentiellement intéressé mais, à la vue de votre retour, je suis heureux de n’avoir rien fait.

Oui l’une la première est dividendes ré investit, tandis que l’autre ne concerne que la valo de la part. J’en conviens le reporting Amundi peu paraître trompeur surtout que si on ampute 2.85% à chaque dividendes la courbes doit être encore moins flatteuse …

La nuit portant conseil, j’ai fait ce matin ce qui me semblait devenu une évidence: revendre cet opaque OPCI.
Il me semblait avoir vu que le dernier dividende était de 0,20€ fin juin contre 0,50 ou 0,55€ d’habitude mais je n’ai pas retrouvé l’information dans le maquis internet et sur mon compte le dividende de juin n’a même pas été versé! Par contre rassurez-vous ils ont bien prélevé les frais sur UC.
Bref avec un boulet ponctionné de 45% ou plus sur les dividendes, je n’ai rien à espérer même après avoir amorti les frais d’entrée.
J’aurai bloqué 5000€ sur 2 ans pour rien, sans perdre mais en gagnant moins que si cet argent avait été sur un livret A ou LDD.
Ca ira directement en remboursement anticipé d’un emprunt à 2,7%, je suis ainsi certain que cet argent sera bien ré-investi. Il y avait aussi la solution du PEL à 2,5%.

Je viens de recevoir le dividende trimestriel de OPCIMMO, en baisse comme je le pressentais de plus de 60% !
Le tout en retard et sans la moindre explication.
Je n’ai jamais vu cela dans une SCPI, de plus un bulletin trimestriel serait l’occasion d’une explication, même si c’est toujours un peu discutable. Que neni sur un opaque OPCI.

Ce dividende est tombé après que j’ai vendu mes parts. Je me suis donc retrouvé avec un pouillème de part que j’ai immédiatement revendu, il ne faudrait pas non plus que cela me coûte des frais sur UC.
On voit là toute la stupidité du dividende réinvesti car avant la vente tous les dividendes investis ont été ponctionnés des frais de 2,85% soit 3 années de rendement. Il est donc absolument inutile de réinvestir les dividendes au moins 2 ou 3 années avant la vente. Oui mais est-ce possible?
Ce sont 2,85% de frais qui viennent enrichir la société de gestion, bravo à eux, ils sont toujours plus imaginatifs pour flouer l’investisseur.

En conclusion: OPCI dans contrat d’assurance-vie = arnaque !

Voilà peut-être que cela rentrera dans les mots-clé lors de recherches sur internet.
Je n’ose pas qualifier cet OPCI ou les autres comme des arnaques dans l’absolu car je n’ai pas testé de les acheter en direct, disons que c’est un moindre mal mais en AV c’est à proscrire absolument, la performance amoindrie du véhicule OPCI l’étant encore plus du fait des frais sur UC, exprimés en % de l’encours alors que si c’était en % du dividende, ça serait tout de suite moins vendeur car sur le trimestre dernier c’est 122% du dividende qui partent en frais !

Bonjour,

Ci joint explication reçu par l’un de mes amis salarié d’Amundi Immobilier

Ma source chez Amundi Immobilier a écrit :

Il n’y a pas eu de distribution de coupon pour LCL OPCIMMO au 30/06/2017. En effet, le compte de résultat d’Opcimmo au 31/03/2017 étant négatif, il était impossible d’un point de vue comptable de distribuer à cette date. La distribution du coupon est reportée au 31/07/2017. Cette situation n’enlève rien à la performance globale de LCL Opcimmo qui est estimée depuis le début de l’année 2017 à 1,37%.

A quoi est dû ce report ?
Dans un souci de réduction de la volatilité de la poche d’actifs liquides d’OPCIMMO, les équipes de gestion ont procédé au T1 2017 à une réduction de l’exposition du portefeuille aux actions de sociétés foncières cotées. Cette révision de l’allocation, cumulée à des arbitrages réalisés sur les autres valeurs mobilières (obligations), a généré des moins-values comptables qui ont diminué la poche "revenus" distribuables. De plus, afin d’optimiser le rendement global des opérations à l’étranger, les produits locatifs des immeubles ne sont pas comptabilisés au niveau du fonds mais au niveau de structures intermédiaires. S’ils se retrouvent bien dans la performance d’OPCIMMO, ils ne rentrent pas dans la poche "revenus" distribuables. Afin de pouvoir distribuer néanmoins un coupon fin juillet 2017, les équipes de gestion ont procédé à des opérations comptables. Nous connaitrons le montant définitif du
coupon en fin de semaine prochaine, mais il sera nécessairement plus faible que les coupons habituellement distribués. Il en sera de même pour le coupon distribué en septembre 2017 au titre du T2.

Surin a écrit :

Je viens de recevoir le dividende trimestriel de OPCIMMO, en baisse comme je le pressentais de plus de 60% ! Le tout en retard et sans la moindre explication.

A leur décharge, Opcimmo comme son nom l’indique est un OPC, avec donc un reporting mensuel et non trimestriel souvent disponible un bon mois et demi après. En revanche et la je vous rejoins, un mail ou reporting spécial d’information avant aurait été moins cavalier

En effet c’est une excellente remarque de Surin. 4% d’alloc qui expliquent un accident pareil ? En plus dans le discours ca sent qu’il se sont pris toute la baisse et qu’ils vendent. La gestion me semble vraiment amateur.