Investissement immobilier locatif à Lille ?

Bonjour.

Finalement, les 13 € du m2 annoncés en novembre n’étaient pas si bas que prévu. Le loyer moyen sur le site du gouvernement tourne plutôt autour de 12 €/m2 dans les quartiers accessible financièrement, soit un plafond à 14 €/m2.

Avec quelques mois de recul, il me semble que les loyers d’appel sont plus bas qu’auparavant. Qu’en pensez-vous? Je trouve maintenant des studios pour 300 €/mois, voire moins pour des chambres.

Ce type de prix doit forcément avoir des répercussions sur les loyers des villes aux alentours.

J’en viens à un projet d’achat de colocation qui m’est proposé. Le bailleur prétend pouvoir louer 330 € pour des chambres de 9 m2, et 380 € pour des chambres de 12m2, aux environs du CHRU de Lille pour ceux qui connaissent.

Ces loyers me paraissent très optimistes, pas vous?

Pour les rencontres des IH à Lille, je m’occupe des enfants le soir donc pas possible. Merci toutefois pour l’invitation.

Cordialement.

@trahcoh. Je fais le même constat. L’encadrement des loyers doit poser souci pour les petites surfaces qui ne disposent pas "d’echappatoire". Pour le reste, tout est bon pour justifier un complément de loyer (duplex, balcon, rez-de-jardin).

En ce qui concerne mes meublés, je continue à augmenter le loyer au fur et à mesure des remises en état et aucun souci pour trouver des locataires.

Pour votre projet de coloc, attention aux petites surfaces. Sauf si votre bien est très bien situé, vous aurez a mon avis de plus en plus de mal à louer ces petites surfaces ainsi que de justifier des loyers élevés. Et un vendeur ne dit jamais qu’il a du mal à louer…

Bonjour les lillois heureux,

Je suis actuellement dans une démarche un peu plus active, après m’être inspirée de différentes lectures de blog immobiliers.

Après avoir épluché les annonces sur le bon coin, je me rends compte que le marché lillois dans les "bons quartiers" est toujours très cher. Cormontaigne / centre / vieux lille.
J’ai même vu un 18m2 affiché à 109k environ… soit proche de 6000e le m2. Proche des quais du Wault mais ceci n’explique pas tout…

En regard du plafonnement des loyers, je ne peux que constater que la rentabilité intéressante ne se fera pas sur des petites surfaces, même dans des prix au m2 autour de 3500e ce qui semble raisonnable pour les quartiers cités.
Je souhaite avant tout faire un investissement prudent et réaliste donc 70ke pour une petite surface et 150ke maximum pour une bonne rentabilité.

Donc comme les prix sont toujours hauts, j’ai lu des astuces pour augmenter la rentabilité:
- Que pensez-vous de la location saisonnière à Lille ? Il me semble qu’une des personnes a tenté !
- Egalement que pensez vous de la colocation ?
Ces astuces ont-elles été expérimentées à Lille ?

Je me penche plutôt du côté des annonces de particuliers.
Toutefois j’ai lu dans vos messages que la plupart de vos investissements se sont faits avec des AI. Cela me pose question !
Ayant déjà eu plusieurs visite avec AI, j’ai toujours été déçue de leur comportement. Prix surévalués et mouchoir sur les défauts inacceptables…
J’ai plusieurs exemples cocasses dans la manche :
- cave selon AI saine qui ne mérite donc pas d’y faire un détour… je suis là pour visiter donc je visite : ah et bien la cave saine est inondée à 15 cm… bingo !
- j’ai même vu le merule de mes yeux lors d’une autre visite…

Si certaines personnes sont en cours de négociation, sentez-vous une ouverture des propriétaires à baisser les prix significativement ? Selon vous toujours faut-il attendre 2018 par exemple ?

L’investissement lillois, j’en suis revenue. Les petites surfaces se louent bien mais les locataires tournent beaucoup  ce qui nécessite des frais de remise en état à chaque changement. De plus, la majorité des locataires exigent un appartement nickel  avec salle de bains et cuisines équipées.  Les logements étudiants, c’est un peu la même chose avec des vacances durant les congés d’été voir des abandons dans l’année en cas d’abandon d’études.

À ne pas négliger, le montant de la taxe foncière qui a tendance à augmenter beaucoup sur Lille.

Mon CGP m’a toujours dit que le rendement minimum devait être de 7% minimum.

Par contre, il y a des programmes d’investissement locatif qu’il m’avait proposé qui avaient l’air de tenir la route. L’intérêt, on ne s’occupait quasi de rien.

N’est-ce pas le cas de toutes les petites surfaces ? Etes-vous sûre que ce que vous décrivez est spécifique à Lille ?

Bonjour

Je parle de Lille car c’est Lille que je connais particulièrement et qu’apparemment le sujet est relatif à l’investissement sur Lille donc je réponds à la question. J’évite de parler de ce que je ne connais pas spécifiquement.

Il est toujours possible de ne s’occuper de rien. Il suffit de trouver la bonne agence, de prendre le pack "gestion + assurance GRL", et de laisser l’agence gérer tout (les changements de locataire, les travaux). Ca coûte et ça n’est pas toujours bien fait, mais c’est un choix possible.

Bien sûr qu’il est possible de ne s’occuper de rien mais le projet dont m’avait parlé mon CGP n’avait rien à voir avec de la gestion déléguée comme vous l’évoquez. Sinon, je n’en aurai pas parlé car je me doute que tout le monde sait qu’on peut déléguer la gestion à une agence.

Saphir a écrit :

Bien sûr qu’il est possible de ne s’occuper de rien mais le projet dont m’avait parlé mon CGP n’avait rien à voir avec de la gestion déléguée comme vous l’évoquez. Sinon, je n’en aurai pas parlé car je me doute que tout le monde sait qu’on peut déléguer la gestion à une agence.

Alors, puisque vous en parlez, pouvez-vous nous dire quelle était la solution sur ce programme pour ne "s’occuper de rien" ?

Il s’agissait d’investir dans une résidence étudiante. Tout était géré et on touchait seulement les loyers. Rien de folichon qu’on ne connaisse déjà.

Il m’avait aussi proposé d’autres solutions d’investissement immobilier :

Dans le centre de Lille, un investissement qui combinait  les avantage de l’ancien, de la colocation, et de la location du meublé avec un accompagnement du projet de la recherche du bien jusqu’à sa gestion. Aucun apport nécessaire. Bon rendement en plus.

Enfin, un programme dans le cœur de Lille en démembrement de propriété durant 15 ans. Acquisition de 60% de la nue-propriété. Rien n’empêche de revendre avant terme.
L’épargne pour acquérir le bien n’est pas soumis à l’IR, ni aux prélèvements sociaux, ni à la taxe foncière durant les 15 ans de la nue-propriété. On peut aussi la financer sur ses biens propres plutôt qu’un emprunt si on est soumis à l’ISF car n’entre pas alors dans l’assiette de l’ISF. Avantage aussi si on fait un emprunt et qu’on possède d’autres biens immobiliers.

J’ai fait un bref résumé. J’ai la documentation.

Mon premier bien était mis en vente chez un notaire mais j’ai pu entrer en contact direct avec le vendeur. Pour le second par AI pour accélérer le projet. J’entends par là que le timing était très favorable pour moi et donc que je voulais élargir le champ des offres pour trouver rapidement.

Je trouve mon équilibre au cœur de Lille car j’ai d’autres attentes en plus du rdt.
- liquidité et stabilité du placement
- investissement peu chronophage =>biens sans trop de travaux et profils de locataire sans trop de soucis (fils à papa plutôt que loyer payé par la CAF)
- proximité de mon domicile pour simplifier les aller-retours et bien maitriser les quartiers

Le marché lillois et en particulier le centre n’est pas un terrain propice aux chasseurs de rendement mais bon on est jamais à l’abri d’une pépite lors d’une succession ou une vente forcée…

Et puis n’oublions pas qu’il faut de l’opiniâtreté et de la persévérance pour trouver les meilleures affaires, rien ne tombe tout cuit.

@ Saphir
Effectivement, il est toujours interessant d’explorer d’autres pistes. Le marche lillois nécessite un peu de  créativité ! Toutefois un bien en démembrement n’est pas le plus simple pour un premier investissement. Vous êtes certainement plus rodé sur le sujet de par votre expérience.
Il est normal de s’interroger de manière un peu plus virulente sur des projets clés en main avec une bonne rentabilité donc supérieure à 5-6% net par exemple. Les plus rodés seront toujours les vendeurs avec une belle plaquette à l’appui - comme ce qui se fait en Pinel. Ce n’est en effet pas le petit investisseur qui s’en sort le mieux…

@ Kili
Ton analyse sur la location saisonnière semble bonne et les T2 courtisés en RP également.
J’ai recherché sur Air bnb. Il y a beaucoup beaucoup de possibilités. Il est vrai que je croise de plus en plus de touristes à Lille et notamment de plus en plus d’asiatiques… ceci étant, la demande en location saisonnière n’explosera jamais dans notre belle ville pluvieuse.

@ Trahcoh
Oui le ticket d’entrée d’une colocation peut être plus raisonnable.
Toutefois, pour un premier investissement, il y a beaucoup de travaux pour proposer des logements en colocation de qualité. L’idéal étant au moins une salle de bain pour 2, et une suite avec salle de bain. Je vais donc rester en veille sur des biens T3 dans les bons quartiers. Ne sait-on jamais, la perle va peut-être sortir dans les prochains mois. Chance et Persévérance !
J’ai lu une étude de cas à Marseille, une personne a créé une colocation dans un F4, a réalisé tous les travaux en réalisant non pas 3 mais 4 chambres (supprimant ainsi le séjour mais conservant une grande cuisine-lieu de vie). 75 m2 optimisés et location de toutes les chambres en 1 mois après diffusion des annonces. Ca laisse rêveur !
J’adore ton paraphe : toute plus value doit effectivement se mériter !

Souhaitant avant tout faire un investissement raisonnable, raisonné et formateur pour les suivants . Je vais plutôt me rabattre sur des plus petites villes dynamiques.
J’avoue que l’encadrement des loyers fait peur à Lille et les répercussions sur les prix se feront dans quelques temps (peut-être). Peu de personnes de mon entourage ont entendu cette nouvelle réglementation, notamment des amies locataires !
Je m’oriente donc sur l’étude du marché valenciennois… qui semble être plutôt encourageant.
Une première étude sur le BC me permet de confirmer mon sentiment sur la vétusté du parc locatif ancien.
Prochaine étape : une annonce fictive sur un appartement que j’ai vu en vente, charmant et avec quelques travaux de rafraichissement. Je vais bien trouver des photos attrayantes.
Avez-vous déjà eu ce type de démarche ? Quel retour peut-on en espérer ?

Tout à fait, pour la colocation étudiante je cible près des facultés : chr, Lille sud, et Lille extrême est que je connaîs moins.

Au fait, où se trouve votre immeuble svp? J’ai trouvé sa présentation très intéressante.

Pour le locatif de courte durée, l’environnement semble très concurrentiel à Lille sur airbnb. Il n’est pas rare de trouver un jolie f2 pour moins de 40 € la nuit. Charges déduites, pas certain que le rendement obtenu puisse progresser significativement par rapport à de la location longue durée.

Bonsoir les lillois,

Je vois que je ne suis pas le seul à chercher des biens sur la MEL ! Dur de trouver de belles affaires intra-muros, même les quartiers moins côtés du type Porte d’Arras, des Postes et Port de Lille offrent peu de rentabilité (j’exclus Lille Sud pour de multiples raisons). Fives en misant sur la construction du cail babcock ?

Avez-vous déjà entendu parler des biens de lafabriquedesquartiers et des rentabilités estimées ?
J’ai pris RDV début septembre sur de futurs projets de rénovation sur Wazemmes pour parler plus "chiffres" avec eux. Concrètement, il s’agit d’une société privée créée par les villes de Lille, Roubaix et Tourcoing et qui a vocation à "réaliser toute opération d’aménagement au sens de l’article L-300-1 du Code de l’Urbanisme, notamment les opérations qui concourent à la requalification et la revitalisation des quartiers d’habitat ancien dégradé".
Les biens sont aujourd’hui insalubres et à un prix très faible. La signature du compromis emporte également l’acceptation de la réalisation de travaux qu’impose la société, avec son cahier des charges. Visiblement, il faut compter un bon 1,5 / 2 fois le prix de l’acquisition en travaux + signature d’une convention ANAH … Le moyen de réaliser un bon investissement ?

Pour ma part, je préfère m’orienter vers les villes de Roubaix et Tourcoing, proximité métro et gare pour Tourcoing. Assez dynamique, possibilité de trouver des rentabilités autour de 9/10% et des quartiers qui restent paisibles.