Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

Bonjour kanwulf,

Gardez votre apport sur votre compte, ça vous fait de la trésorerie (on sait jamais ce qui peut arriver) et ça rassure les banques. En plus si vous vendez dans quelques temps au même prix ce sera de l’argent perdu puisque d’après vous le marché n’évoluera pas dans le bon sens dans le futur. Autant que ce soit sur votre compte.

A votre place je ferai un appartement meublé sous le statut loueur meublé non professionel, l’avantage par rapport au micro bic c’est que vous pouvez déduire vos charges et amortir votre bien sur plus de 20 ans, les travaux sur 10 ans et les meubles sur 5 ans. Ainsi vous ne paierez pas d’impôts pendant plusieurs années.

En louant en meublé vous pouvez aussi augmenter votre loyer jusqu’à 25%, ce qui vous génèrera un cash flow encore meilleur.

Avec ces conditions vous pouvez vous permettre de faire un crédit sur 25 ans, ce qui diminuera le prix du crédit et augmentera votre cash flow.

Bonne remarque de Alex, je déconseille comme beaucoup ici un crédit sur 25 ans qui est plus difficile à obtenir, augmente le coût du crédit contrairement à ce qu’affirme @fetes et la différence de mensualité par rapport à 20 ans n’est du coup pas si importante du fait des intérêts supplémentaires.
Comparez les 2 et vous verrez ce qui vous semble le mieux.

Concernant le statut de LMNP au réel (et non micro bic moins avantageux d’après l’application rendement locatif) en espérant que je puisse utiliser ce régime. par rapport a mes revenue? et qu’il s’agit d’une maison a meubler d’une superficie de 65m²

Le statut LMNP est lié à vos revenus BIC et non vos revenus professionnel par conséquent il n’y a aucun soucis de votre coté.

Par contre vérifiez tout de même qu’il y ait une demande locative pour une ce type de meublé.
Je vous conseille également de négocier le prix au maximum, personnellement je ne connais pas le coin mais je ne trouve pas la rentabilité très bonne.

Sauf erreur de ma part, l’assurance PNO est maintenant obligatoire.

Avant de vous faire rattrapé par la patrouille du Forum , faites une recherche sur le status de lmnp en haut.
Vous aurez réponse notamment sur les charges!

Sur l’apport:
Il vous faut de quoi faire face aux éventuelles difficultés donc vous devez garder le nécessaire sur vos comptes. Il vaut mieux en avoir trop sur vos comptes peu/pas rémunérés que pas assez, c’est cela qui définira la base de ce que vous gardez. Le reste vous pouvez le mettre en apport. Vous n’avez pas le droit à l’erreur dans ce sens.
Ensuite il n’est pas nécessaire de garder 15k ou 25k€ qui ne vous serviront pas sur vos comptes et sur lesquels vous serez rémunéré à 1% alors que cela vous coute 2% via le crédit et l’assurance.
Oui mais: garder cet argent peut aussi vous permettre d’investir plus facilement dans un 2ème bien dans le futur, si vous mettez trop d’apport tout de suite, il vous faudra reconstituer une base servant d’apport à un 2ème achat.
Bref, la théorie dit qu’il vaut mieux investir à 110% mais dans la pratique c’est selon votre situation et vos projets.

@kanwulf
Je me permets de re-soulever la question du potentiel locatif, notamment en meublé.
Il existe des communes peut-être un peu plus "sexy" sur le secteur : seclin, phalempin, …
Egalement, quid de la proximité de la gare : si vous tombez sur un locataire qui travaille à Lille, il va tout faire pour prendre le train et on en comprend aisément les raisons…
Il ne me semble pas judicieux de proposer du meublé, qui finalement va être meublé par votre locataire. C’est compliqué pour tout le monde ce genre d’histoire.
Aussi, type 2 : votre cible sera donc les célibataires ou couples sans enfants (et ceux-là s’intéresseront peut-être à une chambre bébé ?!).

Il me semble qu’avant de penser au financement d’un bien, il faut étudier le marché.
De même, avant d’acheter un stock de mini-ventilateurs à prix imbattables, il faut pouvoir s’assurer de les vendre ! Clairement, les mini-ventilateurs se vendront bien en ce moment dans le sud-est mais chez les chtis ce seront plutôt les parapluies. Vous feriez donc toujours une meilleure affaire à acheter des parapluies (même un peu chers à l’achat) que des mini-ventilateurs… Vous me suivez ?

Peu importe à mon sens le prix d’achat, vous pouvez faire une bonne affaire, mais si vous ne trouvez pas preneur ou avec des vacances locatives importantes ou à devoir baisser le prix de location…
C’est notamment une question que je cherche à creuser sur ce forum et partager des expériences de locations en dehors des grandes villes.
J’ai ouvert une discussion sur l’étude de marché et la demande locative ce matin justement…