Cricri77700 : étude de cas immobilier

Projet très intéressant et qui donne envie… !
Il ressemble fortement a un projet qui m’intéresse, avec des montants de travaux et de valeur du bien similaire… !

Par contre ce que je ne comprends pas, en LMNP vous défiscalisez les travaux, pourquoi devriez vous payer des impôts dès la première année?

Ce qui est marrant c’est que moi pour une surface inférieur, et en comptant effectuer une bonne partie moi même, je m’attends a des travaux équivalents au votre ! C’est surement le réseau d’artisan.. ! Je vous envie et vous admire sur ce côté la !

Beau projet !

Êtes-vous certain que l’amortissement des murs puisse se faire sur 25 ans "seulement" ? J’avais consulté plusieurs comptables pour du LMNP/SCI à l’IS et les règles comptables admise par le fisc sont plutôt de l’ordre de 40 ans à présent (mais une durée moindre était sans doute tolérée auparavant…).

C’est sur que ce n’est pas cher question travaux.
Pour le pekin moyen c’est moi ) qui fait le même type de travaux en plus petit ( 2 plateaux de 110 m² plus 25 m²) soit 3 studios, 2 T1, 1 T3 pose d’une colonne montante EDF et des compteurs, mais avec une seule entreprise qui fait tout en 4 mois : pratiquement 200 000 euros TTC.

Vous mettez toujours en concurrence ou vous avez des artisans "attitrés " avec lesquels vous travaillez?
En ce qui me concerne j’ai pour certains travaux des équipes que je connais et inversement que me connaissent et je n’en changent plus.

Effectivement vous avez des tarifs imbattables.
J’en suis loin : pour rénover la maison que je viens d’acheter je devrais en avoir pour 20/25 000 euros pour refaire toute l’électricité, toute la peinture, la plomberie d’une salle de bain (la deuxième est correcte) et une cuisine. Monter une cuisine meublée et équipée, christaliser le carrelage que je conserve, changer les autres carrelages, refaire la terrasse, poser de la faillance dans une salle de bain,  changer les fenêtres.

C’est pour cette raison que je suis vos "exploits"

Bonjour Crivri,

Mais là, vous allez créer de la surface/créer des logements (au moins augmenter le nombre) donc une partie, non négligeable ne sera pas déductibles des revenus fonciers….

Avez vous pris ce paramètre en compte? Ou une subtilité m’échappe ?

Ps: avez vous déjà eu affaire à Enedis? C’est cher et non negociable…

Bonjour Alex.
Oui j’ai déjà eu affaire à enedis , et c’est non négociable.
J’ai provisionné 10000 euros sur ce projet pour être large.

Dans ce projet , il y a beaucoup de pièce d’eau , avant, il y avait au moins 6 logements voir plus mais il y avait qu’une seul personne qui y vivait.
Mais dans les combles ou je vais créer 2 logements je ne déclarerai pas les travaux.

Sur les 180000 euros de travaux seulement 20000 ne sera pas amortis. Sur le compromis , nous mettrons qu’il y a déjà 9 logements à refaire et une DP sera demandé pour 2 autres en création.

Pas de taxe de parking, car c’est impossible d’en créer tout simplement ( utilité d’étudier le plu+urbanisme de chaque secteur )

En toute honnêteté , j’ai encore la tête dans la fiscalité et les calculs.
Si j’opte pour la sci à l’is , je pense revendre mon parc immobilier acquis en nom propre dans 15/20 ans et me servir de la sci pour me verser des dividendes ( abattement 40% ) pour les intégrés à mes impôts qui seront faible à ce moment.

Je suis en train de calculer également le boorlo 60% avec un loyer social à 6.95 le m2 puisque sur ce projet je fais tout faire par mes artisans , et du coup faire uniquement 4 grands logements et me servir du rdc pour faire des annexes par logement pour augmenter un peu les loyers ( max 8m2 par logement )

J’arriverai à faire des logement de 110 à 120m2 sauf au dernier étage ou cela fera 80m2.

J’approcherai les 3000e de loyers , une grosse aide sur les travaux, prime énergétique ect.. un abattement sur les loyers important et pas d’impôt ( déduction des travaux + taxe foncière ect.. ) j’arrive également à un bon TRI mais il faux que j’affine encore cela.

cricri77700 a écrit :

En toute honnêteté , j’ai encore la tête dans la fiscalité et les calculs.
Si j’opte pour la sci à l’is , je pense revendre mon parc immobilier acquis en nom propre dans 15/20 ans et me servir de la sci pour me verser des dividendes ( abattement 40% ) pour les intégrés à mes impôts qui seront faible à ce moment.

Je suis en train de calculer également le boorlo 60% avec un loyer social à 6.95 le m2 puisque sur ce projet je fais tout faire par mes artisans , et du coup faire uniquement 4 grands logements et me servir du rdc pour faire des annexes par logement pour augmenter un peu les loyers ( max 8m2 par logement )

J’arriverai à faire des logement de 110 à 120m2 sauf au dernier étage ou cela fera 80m2.

J’approcherai les 3000e de loyers , une grosse aide sur les travaux, prime énergétique ect.. un abattement sur les loyers important et pas d’impôt ( déduction des travaux + taxe foncière ect.. ) j’arrive également à un bon TRI mais il faux que j’affine encore cela.

Le "Borloo" a disparu depuis 2016 sauf erreur de ma part…

Oui c’est plutot comme ca dans la plupart des communes ( enfin par chez moi).
Les projets sont souvent à sous dimensionner eu égard à cette obligation de parking.

Par exemple l’ASE : Aide de Solidarité Ecologique : 1500 € par logement.
Toutefois, il faut se méfier car des aides prévues pour les bailleurs en nom propre ne le sont plus pour les SCI ou alors avec des conditions restrictives.

@iqce , pour la sci is c’est simple , ma TMI monte en flèche , si je vend mon patrimoine immobilier acquis en nom propre lorsque les crédit sont remboursés , je n’aurais plus de revenu foncier et à ce moment , je prends de l’argent de la sci et me verse des dividendes avec un abattement de 40% et le reste je serai imposé sur le revenue qui sera à ce moment entre 0 et 14%.

Pour le boorlo , je ne l’associerai pas à la sci bien sûr.
Mais entre l’abattement des 60% + TF,PNO ect à déduire , c’est possible de ne pas payer d’impôt et d’avoir du cf positif ( même avec une grosse tmi car le résultat est ramèné à 0 )

@titoux , convention anah 60% voir site ( avec plafonnement des loyers + salaire )

@snocnarf et frame , j’investis dans un secteur sauvegardé , c’est sans doute pour cela.

@Ddte , avec une convention anah, il y a des primes voir site.
Rénover votre bien avant de le louer
De plus, il y a d’autre type de prime que fait ma ville ( prime de fusion ect..)
Le tout va me faire réduire le coup de mes travaux de 50 à 70% si je passe en convention social.
Attention , l’aide versé est considéré comme un revenu foncier.
Encore et toujours des calculs en perspective.

@pitivie93 , oui car l’intérêt du lmnp c’est aussi d’amortir une partie de l’immeuble qui se fait naturellement dans le cadre d’une sci à l’is.