Amortissement comptable en LMNP avec un immeuble de rapport ?

Bonjour,

Vos questions relèvent de la comptabilité. Je vous invite à vous rapprocher d’un professionnel.

Je ne suis pas expert comptable ni forcément au fait de toute jurisprudence mais voilà ce que j’ai compris, notamment des échanges que j’ai pu avoir avec différents experts comptable :

1) 10% pour le terrain est une valeur admise avec des textes/jugements de référence.
A ma connaissance c’est la valeur la plus généreuse (plus faible pourcentage donc plus gros amortissement immobilier) retenue. Certains cabinets choisissent un % plus élevé. En théorie ce pourcentage devrait être différent selon les villes mais 10% semble être une valeur admise partout par l’administration fiscale, même à Paris

2) Vous continuez à amortir ce qui ne l’a pas encore été et ajoutez les nouveaux travaux en nouvel amortissement sur le même poste toiture. C’est une rénovation et donc des travaux ajoutés à la base déjà existante.
Bien entendu si ces travaux était d’un montant <500€ cela serait une charge annuelle.

3) idem que (2) nouvel amortissement additionnel. Les charges annuelles ne peuvent être qu’inférieures à une facture de 500€.
Si vous vendez le bien, vous perdez le stock d’amortissement.

4) C’est une règle comptable, généralement il me semble de 6 ans. Le fisc ne vous laisse pas le choix de choisir la durée d’amortissement selon votre propre choix
Si le poste total annuel meuble est inférieur à 500 € cela peut devenir effectivement une charge de l’année.
Les factures de particuliers sont admises si l’adresse du bien y est mentionné.

5) C’est la facture globale qui est amortissable, que ce soit de la MO ou des pièces.
<500 € = charge anuelle
>500 € amortissement sur une durée définie pour chaque type de composant

6) Vous devez alors sortir les biens loués en nu des valeurs d’amortissements soit par évaluation d’expert (agence immobilier, notaire) soit au prorata des m2.

Pour mémoire, toutes les factures doivent impérativement avoir l’adresse du bien.

Tout d’abord merci pour différentes réponses !

Cependant, j’ai l’impression d’avoir décelé une incohérence dans l’une d’elles :

DDtee a écrit :

2) Vous continuez à amortir ce qui ne l’a pas encore été et ajoutez les nouveaux travaux en nouvel amortissement sur le même poste toiture. C’est une rénovation et donc des travaux ajoutés à la base déjà existante.
Bien entendu si ces travaux était d’un montant <500€ cela serait une charge annuelle.

ddzb a écrit :

2 - Il faut estimer le prix de la toiture dans le prix d’achat, la sortir de l’actif pour la valeur nette d’amortissements, immobiliser et amortir la nouvelle.

J’ai l’impression que dans le scénario de DDtee, une toiture amortie au rythme de 1000€/an, peut se cumuler avec une nouvelle toiture également amortie au rythme de 1000€/an, soit 2000€/an sur le poste toiture.

Dans la version de ddzb, j’ai l’impression que l’on doit "stopper" l’amortissement de la première toiture, pour la remplacer par la deuxième, soit 1000€/an (rien ne change, si ce n’est qu’on a "payé" deux toitures et amorti une)

Pouvez-vous me confirmer ?

Pour les afficionados

Tribunal administratif de Dijon - 2ème chambre

Difficile à lire pour un non-initié

Je ne trouve pas. Il suffit de lire attentivement en y passant le temps nécessaire.
Sur ce sujet, il faut se réferer à la discussion LMP vs LMNP et notamment mon résumé de la jusrisprudence du Conseil d’Etat de 2016 : p.2 LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

Pour les "non-initiés", le résumé de ce jugement du TA de Dijon est :
Une SCI, propriétaire d’un immeuble situé quartier de l’Etoile à Paris, s’est pris un redressement sur :
- logement gratuit de deux de ses associés.
- d’importantes avances (prêt gratuit) consenti par la SCI à l’un des associés.
Ce redressement n’est pas contesté, et n’est pas non plus le sujet de ce fil.

- terrain évalué à 15 % (alors qu’on est place de l’Etoile à Paris). C’est le sujet de ce fil.

L’administration a écarté la première méthode (comparaison à des prix de terrains voisins) du fait de la rareté des ventes de terrains à construire dans le quartier, et la seconde méthode (coût de reconstruction) du fait de la difficulté d’évaluer le coût de reconstruction d’un immeuble ancien. Or, cela aurait pu être attaqué ; le Conseil d’Etat, dans sa décision de 2016, disait que "la cour d’appel a omis de vérifier en quoi les méthodes 1 et 2 étaient inapplicables ce qui aurait justifié le recours à la méthode 3". Là, le TA dit qu’aucune des deux parties ne conteste l’écartement de ces deux méthodes, donc il passe à la troisième méthode :

pour reconstituer les valeurs respectives du terrain et de la construction, l’administration fiscale a utilisé la méthode consistant à s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction. Pour ce faire, elle a identifié sept comparables, correspondant à des immeubles, tous situés dans le quartier de l’Etoile à Paris, inscrits à l’actif du bilan des sociétés correspondantes entre 1999 et 2007, et a constaté que la valeur retenue pour le terrain, dans chacun des sept cas, était comprise dans une fourchette allant de 45 à 68 % de la valeur de l’immeuble. Elle a, en conséquence, retenu une valeur du terrain égale à 50 % de la valeur de l’immeuble inscrite à l’actif du bilan de la société.

La SCI, sans contester le choix de la 3e méthode, conteste que les comparables soient comparables. Le TA cite les critères de comparabilité proposés par le CE : "des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement", et de plus "que seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige" ; or le TA dit que la SCI donne de bons arguments pour dire que ces immeubles ne sont pas comparables ; arguments que l’administration échoue à contrer ; donc les comparables ne sont pas comparables ; donc le surcroît d’imposition est rejeté.
Dans la décision du Conseil d’Etat de 2016, ce n’est pas l’argument "pas assez comparable dans ses caractéristiques" qui avait été retenu, mais le fait que "la cour a omis de vérifier que les 19 cas pris en référence par l’administration étaient entré au bilan des entreprises à des dates proches".

Donc, ce jugement du TA de Dijon nous apprend deux choses :
-  l’administration considère que la valeur du terrain est de 50 % dans ce cas très particulier du quartier de l’Etoile à Paris où le terrain vaut forcément très cher. (dans le jugement cassé par le Conseil d’Etat en 2016, l’administration avait évalué, vers 2006, à 40 % pour un immeuble au 24 avenue de l’Opéra à Paris).
- Comme dans la décision du Conseil d’Etat de 2016, ce jugement ne dit pas que la valeur du terrain est de tant de % ; il dit juste que l’administration fiscale a échoué à appliquer correctement l’une des 3 méthodes préconisées pour évaluer la valeur du terrain.

Notez aussi que c’est un jugement de première instance. Si l’administration fait appel, ça peut durer encore longtemps.

Qu’est-ce que j’en retiens :
1) il s’agit de déterminer la vraie valeur du terrain vs l’immeuble, et non pas d’appliquer 10 ou 20 % "parce que tout le monde fait comme cela".
2) pour déterminer la vraie valeur du terrain vs l’immeuble, il y a une méthode à appliquer, et elle est détaillée par l’arrêt du conseil d’état de 2016. En fait, 3 méthodes : la 1e si possible, et sinon la 2e, et sinon la 3e.
3) déjà (au moins) 2 fois, l’administration s’est pris les pieds dans l’application de la 3e méthode. Par contre, attention, dans beaucoup d’endroits il est possible de déterminer la valeur d’un terrain constructible, donc la première méthode est applicable. Un redressement basé sur la première méthode serait beaucoup plus difficile à contester.
4) Ces jugements sur des immeubles anciens de grande valeur à Paris sont un peu l’arbre qui cache la forêt. Pour le LMNP ordinaire, la grande majorité des cas n’est pas à Paris et n’est pas un immeuble ancien impossible à évaluer par les deux premières méthodes.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2023 14h50)