Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?

J’ai pas lui tout les posts du sujet mais la durée du prêt est essentielle pour un cash flow positif, plus vous emprunterez sur une longue durée plus votre cash flou sera important. Il faut juste trouver les banques qui veulent bien jouer le jeu…

Le locataire paie les intérêts pas vous. De plus on déduits ces intérêts de vos impôts si vous etes au réel.

Plus les mensualités seront faibles plus vous degagerez de bénéfice des loyers. C’est mathématique

Si vous cherchez du cash flow positif y a pas 36 solutions, on emprunte sur des durée longues

FuturExPauvre a écrit :

J’ai du mal aussi à trouver des cash flow positifs.
Dans mes calculs j’ai tenu compte de tout, les travaux /réparations de maintenance, les imprévu (loyers qui baissent ou taxes foncière/fiscalité qui augmente),1 mois de vacances locatives,  j’ai un TMI  30.


Je suis un peu dans ce cas,

J’ai trouvé 4 solutions pour y arriver :

1) Acheter dans un endroits "défavorisés" .On y trouve une bonne renta, mais c’est risqué

2) Acheter avec de gros travaux pour payer moins cher à l’achat, et passer en régime réel pour les défiscaliser.Le problème est comment financer les travaux sans apports ? Est -ce compliqué de se les faire prêter par les banques ?

3) Mettre 1/3 du bien en apport.Mais c’est de la triche :p

4) Avoir la chance de tomber sur LA bonne affaire , cédée en dessous du prix du marché

Mais dans tout les cas, je suis plus à 12% brute pour y arriver plutôt qu’à 10%.

1) Il y a des limites aux risques que je suis prêt à prendre (du moins pour mes 1er investissements)
2) Solution que j’ai retenu, les banques suivent si ton dossier est solide (épargne, projet, etc…)
Financement à 110% (bien + travaux), c’était pour moi le critère N°1 quand je suis allé voir les banques.
3) Il vaut mieux garder le capital comme matelas de sécurité en cas de pépin.
4) Je pense, comme l’a justement souligné DDtee que tout n’est pas qu’une histoire de chance, il faut savoir la crée.

A 10% brut j’arrive à générer un CF légèrement positif (en théorie du moins). J’étais beaucoup trop prudent dans ma gestion du risque au départ

cricri77700 a écrit :

5) étudier le PLU + urbanisme de son secteur et voir comment créer de la rentabilité.

Autant avec le cadastre je vois, mais avec le PLU ? Jouer des coups de poker sur les évolutions potentielles ?

cricri77700 a écrit :

cela ne sert à rien de prendre un prêt supérieur à 20 ans , déjà c’est compliqué à trouver et cela ne sert à rien d’engraisser la banque a payer beaucoup d’intérêt ( entre 20 et 25 ans c’est énorme , le bénéfice/rentabilité est moyen )

Je suis bien d’accord, mais même en prenant un prêt sur 25ans et un achat 20% en dessous du prix du marché, avec la multitude de simulations que j’ai pu faire j’obtiens des CF légèrement positifs, alors sur 20ans….

Je suis affirmatif parce que cela augmente le cash flow et c’est le sujet.

Si vous êtes en CF positif avec un emprunt sur 20 ans vous le serait encore plus sur 25 ans.

Je ne dit pas que le crédit coûtera moins cher….

Quand je dis que le locataire paie les intérêts, c’est que si vous êtes en CF positif tout les coûts sont payé par le locataire. Donc si vous dégagez du cash rien ne sort de votre poche.

Après chacun sa façon de voir les choses.

Dernière modification par Rick (24/08/2017 02h05)

@Wolf , le PLU peut imposer des surfaces de créations minimum par exemple dans des secteurs sauvegardés, c’est toujours intéressant de l’étudier.
Et pour plein d’autre chose aussi, cela permet de bien connaître son secteur pour optimiser ses idées.

@KC44, tout à fait d’accord , ne pas être aveuglé uniquement par le cash flow et bien calculé le bénéfice/contrainte.

A mon opinion, la bonne affaire (CF positif) se fait uniquement à l’achat (+ amélioration du bien) et certainement pas en augmentant la durée du crédit.

Pour l’anecdote, augmenter la durée du crédit est la méthode des vendeurs de Pinel qui font "un montage financier plus adapté" quand la rentabilité est trop basse

Etre exposé sur une plus longue durée, en plus des coûts supplémentaires, augmente les risques.
En effet, si l’environnement évoluerait défavorablement (fiscalité, attractivité de la ville, réglementation des locations…) mieux vaut être engagé sur la plus courte période possible (et 25 ans c’est bien long !)

Bien d’accord avec DDtee.

Le problème principal du crédit sur 25 ans n’est pas tant le coût supplémentaire du crédit, que le fait qu’il peut diminuer la motivation pour optimiser le coût d’achat et le coût des travaux. On a vu un certain nombre de cas, dans les études de cas présentées, où les porteurs de projets se consolaient d’une rentabilité assez médiocre et d’un projet peu optimisé en disant "grâce à l’emprunt sur 25 ans, je suis en cashflow positif" (ce qui n’est même pas toujours vrai, compte tenu d’une certaine tendance à minimiser les charges ou à négliger l’effet de ciseau des intérêts décroissants).

Les gens qui, sur ce forum, ont réussi à avoir des rentabilités élevées et des cashflows très positifs ne l’ont pas fait en empruntant sur 25 ans (sauf cas très particulier peut-être).

On peut avoir une très bonne rentabilité même être en cash flow positif et choisir une durée de crédit longues, le CF sera plus important et le taux d’endettement plus faible. Cela permettra de réemprinter plus facilement pour d’autres investissements locatifs.

J’ai un ami qui a acheté 12 appartements (immeubles) avec cette méthode, il est loin d’avoir fini de payer ces crédits mais le cash flow lui amène largement un revenu mensuel.

Je pense qu’effectivement l’emprunt au delà de 20 ans n’est pas une solution idéale comme explicité plus haut.
En revanche, dans certains cas particulier cela peut-être judicieux. Exemple:

J’ai un ami qui pour son premier investissement locatif était limité à des acquisitions inférieures à 50k€ de part ses faibles revenus professionnelles.
Il a fait l’acquisition en début d’année d’un studio à 44k€ (avec travaux) qui aurait dégagé un cash flow positif avec un emprunt sur 20 ans. Cependant, il a choisi un emprunt plus long (25 ans) qui lui permet d’avoir un meilleur cash flow et donc d’augmenter ses "revenus" immédiatement.
La stratégie derrière est d’être en mesure d’acquérir dans un futur proche des biens avec un prix d’achat supérieur à 50K€ et donc d’avoir une palette de choix plus étendue.

Dans ce cas particulier, ce qui est recherché est l’augmentation des revenus immédiatement.
L’argument de la prise de risque qui est supérieur sur 25 ans n’est pas valable dans son cas, puisqu’il y a de fortes chances qu’il revende ce bien avant ou alors qu’il diminue la période de remboursement (à 20 ans par exemple) une fois qu’il aura générer suffisamment de revenus locatifs pour en vivre.

Entièrement d’accord, l’achat d’immobilier à crédit pour en tirer des revenus me semble un mythe. Même avec un formidable appartement, vous dégagez 100 € de cash flow positif par mois en location longue durée. Et ces 100 €, vous n’allez pas les dépenser mais les garder pour couvrir les futurs travaux.

Par contre, l’effet patrimonial est énorme sur la durée.

Il manquait le "bien calé dans son fauteuil" après "pour en tirer des revenus" dans la phrase de Trahcoh.

Il me semble que les revenus sont plus significatifs quand l’endettement diminue un peu par des reventes judicieuses, pour diminuer les mensualités tout en gardant les logements le plus rémunérateurs.

Mais je persiste à croire que les revenus du cash flow positif d’un investissement financé à crédit à 110% sont négligeables, et que le vrai revenu ce sont les loyers qui remboursent le capital de l’emprunt et financent l’entretien votre bien. Et la part du cash flow positif dans ces loyers perçus est faible.

Un exemple sur lequel je travaille pour illustrer: LMNP coût total 150 000 euros, loyers 15 000 euros par an, free cash flow moyen de 1500 euros par an soit 10 % des revenus, mais remboursement moyen de capital (financement 25 ans 108%) 6000 euros par an soit 40%. Je ne risquerais pas à dépenser mes 1500 euros, sachant que la toiture peut me lâcher ou que je peux avoir à gérer un dégât des eaux.

On voit bien que même sur de l’immobilier agréablement rentable (10%), il va falloir beaucoup de biens pour financer un revenu important. Et que l’enrichissement se matérialise plus à la revente.

Après, il est possible d’optimiser en revendant les biens après 10 ans quand le cash flow baisse trop. Il est vrai que sur la simulation ci dessus, le revenu net sans impôt les premières années est plus important (environ 3500 euros par an au début). Ce qui veut dire quand-même investir 1 million d’euro en immobilier à crédit pour un revenu de 2000 euros par mois. Et cela ne tient que jusqu’à ce que les impôts arrivent, en fonction des travaux, ensuite le revenu est divisé par 2.

Vous pouvez augmenter vos revenus par logement avec un rendement supérieur à 10%, mais au prix de votre énergie (travaux par exemple, que vous ne consacrerez pas à un autre travail.

Ce sont des mathématiques. Sur ce projet, 20 % de revenus par le cash flow, 80 % en remboursement de capital.

"Vous pouvez augmenter vos revenus par logement avec un rendement supérieur à 10%, mais au prix de votre énergie (travaux par exemple, que vous ne consacrerez pas à un autre travail"

Ah.. la je suis d’accord.
Oui, la rentabilité est compliqué à trouver et il faut retrousser les manches, avoir des idées ect..

Faut il emprunter sur 25 ans ( et encore les banques sont frileuses ) et augmenter son cash flow mais payer plus d’intérêt d’emprunt ou vaut mieux retrousser les manches et investir sur 15 ou 20 ans et du fait arriver à tout optimiser ?

Autre chose, c’est plus rentable de se consacrer à son business et de "perdre" du temps à son travail que d’enrichir votre patron, votre banquier et vous appauvrir en même temps.

Après, le sujet est "comment avoir du cash flow positif "
Je répondrai honnêtement :
-Qu’il faut se donner les moyens en temps et énergie.
- Comme le temps est précieux , ne pas s’abrutir sur de la tv réalité ou Facebook par exemple mais étudier la fiscalité à la place.
- Ne jamais dire " j’ai pas le temps " , car souvent c’est plutôt que vous avez pas envie de prendre du temps. Avec mon activité , pendant les travaux , j’arrivai à courir 7x/semaine , travailler en tant que infirmier et être présent tout les soir à 18h30 pour ma famille. Mais oui je dormais très peu , mais que pendant 3 mois à ce moment charnière de ma vie que j’ai répèté 4 fois et bientôt 5.
Après cela rend toujours du temps mais je dors un peu plus , gestion administrative , locataire ect.
On apprend également à optimiser le temps , je préfère acheter des trucs a refaire à 100% pour être tranquille plusieurs années sur les travaux ( et je déduis plus ).
Je suis plus embêté sur mon premier logement ou j’avais fais le minimum que sur des immeubles entier refais intégralement.
Quand on passe 10 locataires , cela prend plus de temps mais avec les revenus immobiliers ( grâce au cash flow ) on peut se permettre de réduire son travaille puis de l’arrêter.
C’est une balance temps/travail/argent qui nous fait ensuite prendre des décisions.

Bref je pourrai écrire un livre sur ce sujet…

Bonne continuation à tous