Gantar [59] : étude de cas immobilier

Une petite question :

Si dans mon pret initial je prend 10 000€ de plus pour des travaux,

Lors de ma première année celui ci est déductible sur les 10 000€ entièrement c’est ça ? Du coup pendant un an je peux ne pas avoir d’impot ? En conservant un cash flow positif ? Comment ça se passe ?

Merci

Dernière modification par Gantar (31/08/2017 21h33)

Gantar a écrit :

Une petite question :

Si dans mon pret initial je prend 10 000€ de plus pour des travaux,

Lors de ma première année celui ci est déductible sur les 10 000€ entièrement c’est sa ? Du coup pendant un an je peux ne pas avoir d’impot ? En conservant un cash flow positif ? Comment ça se passe ?

Merci

1) Pitié arrêtez d’écrire "sa" ce n’est pas la 1ere fois.

2) Vos multiples questions prouvent que vous avez encore pas mal de choses à apprendre avant d’investir. Pardonnez-moi d’être direct mais mettez de côté les immeubles, continuez à vous former, lisez, il y a sur ce forum et sur internet une mine d’informations. Le fait d’apprendre par vous-même vous sera plus profitable que de poser la question en attendant la réponse.
Dans quelques mois il y aura toujours de bonnes affaires sur le marché  :-)

Bonsoir Gantar je rejoins l’avis de nush.

Avant de courir il faut apprendre a marché.

Et c’est également le conseil que j’ai eu il faut démarrer petit.

Achetez UN appartement/studio

Vous allez apprendre énormément de chose, et faire pleins d’erreurs et c’est justement la que l’on apprend le plus. Vous prenez moins de risque financier aussi avec un appartement en cas de problème.
Et ça va rassurer votre banquier aussi pour vous suivre sur une plus grande opportunité par la suite

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car j’ai trouvé un immeuble qui me parait pas trop mal, je dois aller le visiter lundi matin dans le nord en compagnie de l’agent immobilier, la propriétaire du bien et des locataires.

BIEN : Immeuble proche de la mairie de la commune qui compose 24 000 habitants environs, et proche de toutes commodités (bus, magasin, école, parking,….)

il est composé de 3 appartements type F2 de 40m² chacun actuellement loués 500€ HC et 1 studio de 30m² loué 370 HC

D’après les photos l’immeuble a l’air d’être très correcte,  La toiture à 15 ans, double vitrage pvc, chauffage Gaz individuel (les chaudières ont étaient changé entre 2013 et 2015 pour la plus récente) et il y à une belle cour avec dépendance.  Compteur individuel eau, électricité et gaz pour chaque lots

D’après l’agent immobilier la propriétaire est une personne âgée qui n’a plus le temps de s’occuper de son immeuble et souhaite arrêter cette activité.

TARIF : 175 000€ (FAI+NOTAIRE+FRAIS BANQUAIRE inclus)    ==>  (sans négocier encore)

Financement : prêt sur 20 ans à 2.10% et 0.20% d’assurance (la banque ma dit qu’elle peut descendre le taux de 2.10 à 1.80%….. donc à voir)

Donc : Loyers HC = 1870€ *12 = 22 440 €

Charges d’exploitation 
          - Taxe foncière    =  1290€  ( pas inclus la TEOM )
          - Assu PNO + GLI = 550€
          - Entretien de l’immeuble = 750€
          - Gestion en direct = 80€
          - assurance prêt = 354€
          - Intérêt du prêt (Années 10) = 2127€

( Je n’ai pas compté l’électricité des communs, etc…. que je récupère sur les locataires ni la taxe TEOM.)
Résultat : 5151€

Donc : Loyers Brut - Charges = 22440€ - 5151€ = 17289€

IMPOTS ET PS
         17289€ x(TMI à 14% + 15.5%) = 5100.25€
Résultat :   12188.74€ NET NET

Soit : 12188.74€ / 175 000€ = 6.96% NET NET

Cashflow
Capital de prêt Année 10 = 8513€

Soit : 12188.78€ - 8513€ = 3675.74€ /12 = 306.31€

Que pensez vous des calcules ? Sachant que avec cette opération je serais toujours sur la tranche des 14%.

Cela serais un premier achat immobilier locatif,

Merci de vos remarques.

Bonjour Gantar,

Il est préférable d’aller visiter l’immeuble et ensuite de poster sur le forum votre étude de cas.
Car si vous faite uniquement confiance aux photos + agent immo vous risquez d’être surpris.

Si le proprio est une personne qui n’a plus le temps de gérer son immeuble vous pouvez déjà vous dire qu’il va y avoir des travaux.

Au niveau de votre banque 2.10 + 0.2% d’assurance c’est beaucoup trop une simple étude sur meilleur taux dans la région nord vous montre les que vous devez viser.

Bernard2K a écrit :

Nush a écrit :

Les impots se calculent sur le resultat net donc loyers - toutes les charges  (y compris le remboursement du capital)

Bien sûr que non !

En effet, mes excuses à Gantar !

Bonjour Kiem, cela correspond au frais de garanti+frais de dossier

Bonjour à tous,

Voilà, j’ai effectué ma première visite pour le bien cité au dessus, je dois avouer que je ne m’y attendé pas du tout ! ^^

Arrivé sur place, je constate l’environnement très sympa, une belle rue avec des belles petite maisons, la rue est assez large, des places de stationnements partout, une pharmacie, PMU, à côté un hypermarché, deux grand parking, a 2 rue de la mairie, bref secteur assez calme,

En arrivant devant l’immeuble j’aperçois l’agent immobilier et le propriétaire qui est âgé d’environ 65 ans, de suite l’agent immobilier me dit qu’il n’a jamais vu le bien proposé …. (n’importe quoi)

Je constate que la façade est très très sale, et qu’il y a une fissure d’environ 5 cms qui passe sur celle-ci….

En arrivant dans les parties communes, le propriétaire me dit que tout a etait refait l’année dernière au niveau des peinture, malheureusement je pense que c’est faux, c’était dans un état inimaginable, les murs complètement délabrés avec des fissures sur eux mêmes… les escaliers degeulasse, les 3 T2 une horreur ! De la moisissure partout, ventilation quasiement nul part, les fenêtres double vitrage ne sont pas étanche… les murs complètement degeulasse, les plynthes je sais même pas avec quoi ils les ont faites….. et l’électricité OMG ! Des gaines absolument sur tout les murs pour faire des prises, les lumières… il n’y a rien dans les murs concernant les câbles O_O !

J’ai pu constater qu’il n’y avait AUCUNE isolation ! J’ai posé quelques questions à tout les locataires, qui l’on dit que leurs factures d’énergies était très très très salé ! Je m’en doutais ….

Concernant le studio, y a des trous dans le plafond (je peux y passer ma tête) caf le propriétaire m’a dit qu’il ont eu une infiltration d’eau et qu’il ont tout bricolé eux même, mais sans avoir refait le plafond…. les pièces sont très très sale. Les finitions sont quasiement inexistante !

J’ai étais faire un tour dans la charpente, j’ai constaté également des trous dans les pignons au niveau de la charpente de la taille d’un pigeon ! Je sais pas si c’est normale ! Lol

J’ai demandé tout les diagnostics obligatoires (Amiante, plomb, électricité,…) et le propriétaire me dit qu’il ne les avait pas en sa possession… donc je sais pas quoi penser….

Bref fin de la visite…. le fils du propriétaire me dit qu’il compte racheter le studio, du coup…. copropriété …. cela ne m’intéresse pas,

De plus l’agent immobilier à la fin de la visite qui lui n’avait jamais vu le bien me sort : il est vraiment en très très bon état cette immeuble !

Je n’ai pas pu m’enpecher de rire et de lui demander si il se foutait de Moi!? Comment peut on proposer des logements destinés à la location Aussi pourri que cela ? Et pourtant tout est loués….. je ne comprend pas … ^^

Voilà pour ma première visite,  l’enveloppe travaux etait très très lourde à prévoir pour le prix initiale mis par le propriétaire qui m’informe que le pris ne sera pas vraiment baissé…

Bref je reprend mes recherches pour la perle rare ! ^^

Avez vous eu des visites comme cela ? 

Merci

Bonjour Gantar, pour vous donner une ordre d’idée. Je visite 2-3 biens par semaine et il faut parfois des mois pour trouver un bien sur lequel je commence une nego.

Ca ne me choque pas du tout comme description. J’ai vu des choses bien pires et qui sur papier étaient super.
Par exemple avec des wc sur le palier, ou la cabine de douche dans la cuisine. Et également loué parfois plus cher que mes appartements entièrement refait a neuf.
Vous êtes selon moi qu’au début de vos surprises.

C’est également pour cela que j’ai précisé plus haut avant de poster votre étude de cas allez d’abord visiter.
Un immeuble ou l’agent vous dit il y a pas de travaux c’est louche.
Avant de me déplacer je demande des photos supplémentaires a l’agent immo afin de me projeter, ca permet aussi de filtrer les biens.

Bonne remarques concernant vos avis et façon de faire, c’est vrai,

je vais me pencher sur tout cela, pour mes futurs recherches

Bonjour,

les bons points :
- vous avez beaucoup appris sur ce cas.
- vous avez pu tout visiter (c’est très important) et vous semblez avoir une bonne compétence en bâtiment pour repérer les défauts et les travaux à réaliser. C’est très utile pour un investisseur immobilier, bravo.

Cela dit :

- l’état de l’immeuble n’est pas étonnant. Beaucoup de propriétaires ne font pas ou peu de travaux, tant que ça se loue. Ils en font d’autant moins quand ils prévoient de vendre : ils laissent les travaux au futur acquéreur. C’est un peu comme une voiture d’occasion : souvent on constate sur l’historique des factures un "ramollissement" dans l’entretien, avec le temps qui passe : vidanges espacées, entretien en station auto et non plus en garage de la marque, petites pannes non réparées (sur les équipements électriques notamment)… C’est malheureusement une tendance naturelle d’un propriétaire que ne plus faire de dépenses sur un bien qu’il veut vendre ; en conséquence le bien est en retard d’entretien, voire complètement rincé.

- pas de diags : ce n’est pas qu’il les a pas avec lui, c’est qu’il ne les a pas fait, ou alors il y a très longtemps. Les propriétaires ont tendance à les faire le plus tard possible, car ils sont chers et ont une durée de validité réduite. L’obligation légale est qu’ils soient annexés au compromis ; donc on peut laisser traîner jusqu’au compromis. Ce n’est pas bon pour l’information de l’acheteur, mais c’est là aussi une tendance malheureuse mais bien naturelle du propriétaire. D’autant que ce propriétaire-ci, il sait forcément, même s’il ne se l’avoue pas forcément, que son immeuble est en mauvais état et qu’il est invendable à ce prix, donc qu’il ne va pas le vendre rapidement. Donc il n’est pas pressé de faire des diags dont certains ne seront plus valables quand il sera enfin décidé à vendre au vrai prix.

- le fils, si j’étais intéressé par l’immeuble, je l’enverrai paître bien comme il faut : je dirais au père "je suis intéressé par l’immeuble entier, ou pas du tout. Si votre fils veut racheter quelque chose, il n’a qu’à racheter l’immeuble. Pour moi il est totalement exclu d’acheter un immeuble moins un appartement".

- c’est très drôle la différence entre "pas de travaux" dans votre premier post, et la description de l’état du bien. Voilà pourquoi il faut toujours visiter et établir le vrai montant des travaux, quoi que disent l’AI et/ou le proprio. Même sur un bien en état "correct", que les gens décriront comme "pas de travaux", il est souvent utile de repeindre, changer peut-être le lavabo et la robinetterie, peurt-être les plaques électriques vieillottes, etc. pour qu’il soit mieux que "pas de travaux", qu’il soit vraiment "nickel", car il se louera bien mieux ainsi. C’est donc à vous d’établir les travaux réellement nécessaires pour que le bien soit dans l’état que vous souhaitez ; et non pas au vendeur de vous dicter le prétendu état de son bien et sa prétendue absence de travaux nécessaires. Et, bien évidemment, ce montant des travaux se rajoute à votre investissement initial, sur lequel doit se baser votre calcul de rentabilité.

- de même que c’est à vous d’établir les vrais travaux nécessaires, c’est à vous d’établir le vrai prix. Même si cet immeuble est pourri et que vous avez donc bien raison de ne pas donner suite, le "cas d’école" consisterait à :
- faire une seconde visite avec une personne compétente en travaux (maître d’œuvre, entreprise générale du bâtiment) et obtenir un devis ou une estimation des travaux
- dire ou écrire au propriétaire, en substance : votre immeuble est en très mauvais état d’entretien. De plus il n’est pas isolé. Pour remédier à l’ensemble des défauts, les travaux se chiffrent à … selon l’estimation/le devis réalisé par un professionnel du bâtiment suite à la visite du tant. Aussi, en tenant compte de ce montant astronomique de travaux à réaliser, je vous fais une offre à 80 000 € (par exemple). (sous-entendu, qu’on peut expliquer à l’oral : à mon avis, c’est le vrai prix de cet immeuble dans l’état où il est, c’est le prix auquel vous pouvez réussir à le vendre). Cette offre est valable 15 jours."
Les débutants ont souvent tendance à analyser une baisse de prix en pourcentage par rapport au prix demandé par le propriétaire. Mais, par rapport au prix correct, celui qui permet d’en tirer une bonne rentabilité, la baisse nécessaire peut être nulle, ou 10 %, ou 50 % ou 70 %.
C’est vrai que plus la baisse est importante, moins le propriétaire a de chances d’accepter. Mais il n’est parfois pas inutile de le faire. Je crois me rappeler qu’un foreumeur a payé un immeuble où tout le second œuvre était à refaire 86 k€ alors que le proprio demandait initialement 150 k€. Ce n’est donc pas complètement impossible d’avoir de très fortes baisses quand l’état de l’immeuble le justifie et quand cet état fait fuir 99% des acheteurs potentiels.

Bonjour à tous,

Concernant l’immeuble que j’ai visité cité plus haut, est ce que pour vous ca peut valoir le coup malgré les défauts ?

- Moisissure légère sur un petit morceau de mur sur 1 seul des 3 appartements et studio)
- Pas d’isolation du tout ….
- L’électricité pas au norme…
- Un plafond à refaire du studio car y a 2 gros trous….
- Les fissures très légère au plafond dans les parties communes et quelques appartements…
- La fissure de 5 cms environs dans la façade….
- dans un pignon dans les combles il manque une bonne brique…. du coup trou a reboucher….

Le restant assez simple que je peux faire moi même :
- les parties communes demande un gros rafraichissement (peinture des escaliers, peinture des murs et plafond une fois les quelques petite fissure reboucher avec l’enduit….)
- Une fois l’isolation intérieurs faire, je pourrais placer de nouvelle plinthe, et pourquoi pas mettre du parquet totalement dans les 3 appartements + studio ou alors un lino…. (à voir….)
- Les peintures et finitions dans tous les appartements + studio (plafond, murs….)

Je peux même m’occuper de la peinture de la façade avant et arrière….

Bien sur comme vous le cite Bernard2K j’ai contacté 3 sociétés différentes qui font tout type de travaux, (électricité, maçonnerie, tuyauterie, peinture, isolation extérieur ou intérieur….)   

En visitant le bien avec les 3 pros, j’aurais 3 devis éventuellement des travaux à réaliser avec mes demandes cité juste au dessus, comme ca je pourrais montrer au propriétaire que sont bien est vraiment un taudis…. et éventuellement pourquoi pas l’avoir à un très très bon tarif !?

Que pensez vous de cette situation ? sachant que un des murs dans 1 appartement présente une légère moisissure pas très prononcé, on peut le traiter je pense…

J’ai une autre petite idée aussi, Actuellement dans les 3 appartements c’est un chauffage individuel GAZ avec 3 chaudières neuves de 2013 a 2015 et d’une très bonne marque, Si je fais faire une isolation intérieurs, la tuyauterie sera à l’intérieur des murs (je n’aime pas trop car si un jour il y a une fuite….) du coup m’on idée, Est ce pas plus judicieux vu que l’isolation va créer de nouveaux mur à l’intérieur des appartements (électricité refaite avec des belles gaines dans les murs du coup cela évitera d’avoir des goulottes partout actuellement) de passer sur des chauffages électrique, et de faire tomber tout le système GAZ de l’immeuble ainsi que les chaudières ?  comme ça pas de soucis de fuite ou de tuyauterie dans les murs….

Merci de vos remarques.