FlorianDuVaucel : étude de cas (SCI IS, location meublée et assujettissement TVA)

Vous ne pouvez pas être assujetti à la TVA s’il n’y a pas 3 des 4 services, et dans votre cas il n’y a pas.
(En général, il est plutôt avantageux d’être assujetti à la TVA pour ce genre d’investissement…)

Bien sur, pas de récupération de TVA possible sur le prix des appartements (et paiement du pro-rata de TVA au fisc, si l’acquisition a donné lieu à remboursement de la TVA par le fisc il y a moins de 20 ans). 

Par ailleurs, une SCI, ça concerne au minimum 2 associés, et pas seulement "un individu".

Vous devriez faire valider votre Business Plan par l’expert-comptable qui suivra votre SCI…

Sinon, il est bien souvent préférable, pour de la location meublée, d’éviter la SCI. Ainsi avec une SNC (qui a quelques autres inconvénients), transparente à l’IR, vous pourriez amortir les biens, et bénéficier de la fiscalité très favorable des particuliers sur la plus-value (qui ne tiendra pas compte des amortissements) lors de la revente des appartements. Avec une SCI IS la revente des appartements dégagera une énorme plus-value (qui tiendra compte des amortissements) fiscalisée à l’IS (et la distribution du bénéfice sera aussi lourdement taxé à l’IR).

Avec une SNC détenue directement par M et Mme (ou même une SARL de famille s’ils sont mariés), il est probable qu’il n’y aurait pas plus d’impôt à payer au cours de la vie de la SNC (cf amortissements et intérêts d’emprunts : les mêmes que pour une SCI), et la succession serait tout aussi bien préparée (voire mieux : le cash sera plus facilement récupérable par les enfants avec une coquille en moins, et les parts de la SNC plus facile à "donner").

Par contre, lors de la vente des appartements il n’y aurait pas plusieurs dizaines de % du prix de vente qui irait enrichir le trésor public, comme avec la SCI IS non transparente.

Sans oublier qu’une SNC pourrait aussi être contrôlée par la SAS un jour (si jamais on change d’avis, l’inverse , passer de l’IS à l’IR nétant pas possible).

Mais il manque peut-être une info qui pourrait justifier de vouloir dès maintenant opter pour une société à l’IS pour détenir ces meublés.

Je ne vois pas en quoi une SNC transparente à l’IR changerait quoi que ce soit en ce qui concerne le RSI. Si M. et Mme sont LMNP, avec moins de 23k€ de recette (condition ajoutée depuis la modification de 2016 sauf erreur de la part), ils n’ont pas besoin  de s’immatriculer au RSI.

Si vous avez des références de textes officiels indiquant le contraire (par exemple que vous auriez étudiés dans le cadre de vos etudes), je serais intéressé de les connaître.

FlorianDuVaucel a écrit :

Tout d’abord merci pour votre réponse.

En effet il n’y a pas les services qui rendent la SCI éligible à la TVA (mais les informations sur internet étaient relativement contradictoires sur ces points).

La SCI en question serait propriété de l’individu en question ainsi que sa compagne (pardon pour l’oubli).

Je viens de regarder les caractéristiques d’une SNC et en effet elle semble avantageuse sur plusieurs points. Mais la SCI IS semble être préféré dans le cas du couple en question:

- Ils comptent faire que cette SCI soit structurellement déficitaire (via un remboursement d’emprunt) pour éviter autant que faire se peut de payer des impôts.
- Ils comptent mettre toutes les parts de la SCI dans une SAS (type holding passive) à la constitution de la SAS pour être exonéré de droits d’enregistrement.
- Ils le font aussi pour faciliter la succession pour leurs enfants.

J’ajouterais qu’une SCI contrôlée majoritairement par une SAS implique la nomination d’un commissaire aux comptes dans la SAS. Le coût (rarement inférieur à 2 000 € / an) n’est pas négligeable si la SAS n’a vocation qu’à contrôlé cette SCI…