Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2)

Et non c’est pas Marseille 🤓 Pour laisser planer le suspense c’est une ville de 100 000 habitants, éloigné du bord de l’eau, avec une vie étudiante et une saison estivale touristique…

Dernière modification par Margo13 (14/09/2017 20h04)

Malheureusement ce n’est pas Aix ! Les prix du centre ville s’envolent sans que les loyers suivent. Dans tous mes calculs sur les biens que je trouve en vente la rentabilité n’est pas aux rendez-vous !

Et je sais bien que je n’atteins pas les fameux 10% de rentabilité brute… une bonne négo est toujours possible pour y parvenir…

Bonjour,

location 10 mois ça n’existe pas. C’est soit un bail étudiant de 9 mois (pas de reconduction automatique), soit un bail normal d’un an (avec reconduction automatique).

Si vous voulez être sûr d’avoir l’appartement libre pour les locations d’été, il faut donc faire un bail de 9 mois.

T2 pour un étudiant, c’est grand. Y a -t-il deux chambres indépendantes, pour envisager une colocation ? Ou bien est-ce séjour+une chambre, ce qui pourrait intéresser un couple ?

Vous n’avez pas prévu de budget meubles/déco. Or, si des étudiants peuvent se contenter de meubles un peu plus sommaires, pour la location saisonnière en revanche des meubles et une déco complets et de qualité sont un gros plus. Il faut que, sur les photos, on sente "vacances sympa et confortable" et que le logement soit vraiment "tout équipé". Pour atteindre cela, il y a un budget à prévoir !

Autre différence étudiants/location saisonnière : en saisonnier, il faut beaucoup de couchages. Sur un T2 on s’attend à trouver au moins 4 couchages, voire 5 ou 6. Il faut trouver la solution pour que ces couchages soient présents en saisonnier sans encombrer les étudiants.

@Rastignac, sur la négo : tout dépend de l’équilibre offre/demande. Cricri négocie des immeubles totalement décrépis, en indivision, en milieu rural et, souvent, avant qu’aucune annonce ne soit publiée. Personne n’achète cela à part lui, donc il fait son prix (son dernier immeuble : 156 €/m², MDR !).

Ici on parle d’un T2 rénové et propre au centre d’une ville touristique de 100 000 habitants… La demande doit être bien plus importante donc la marge de négociation est faible. ON est dans votre situation "fleuret moucheté". Là il faut savoir être très réactif car les choses peuvent se boucler très vite.

Dernière modification par Bernard2K (15/09/2017 09h04)

@Bernard2K
Pour la stratégie à la hache, je pensais surtout à DDtee, qui a pratiqué les simples maisons de ville en plus des immeubles comme Cri-cri. Pour la méthode à adopter, je ne crois pas à "la hache" dans ce cas, entre autre parce qu’il n’y a pas de travaux à faire, ce qui élimine nombre d’investisseurs et rend le prix du bien plus aisé à fixer. Pour autant, je ne suis pas sûr du tout que nous soyons en zone tendue, avec "fleuret moucheté": Margot n’a pas précisé la ville, étudiante, qui n’est ni Marseille, ni Aix. Le bien est un rez-de-chaussée, toujours plus difficile à vendre qu’un autre appartement, et il fait 38m2, soit un peu grand pour du meublé. A vue de nez, je dirai que Margot est dans une zone "semi-tendue", que l’affaire semble correcte, sans plus, et qu’il existe une marge de manoeuvre. Après, ce ne sont que des suppositions, il vaut mieux être sur place.
@Margot
Choisissez toujours votre notaire, jamais celui de l’agence. Si possible, faites une visite supplémentaire avec un gars du bâtiment, qui détecte l’état réel de l’immeuble. Pour la fac, renseignez vous sur le loyer que paient les étudiants : êtes-vous dans les prix ? Visitez plusieurs biens, vous devez devenir une spécialiste de votre marché local, pour pouvoir vous jeter sur la bonne occasion. La stratégie se mettra ensuite en place, naturellement, qu’elle soit à la hache, au fleuret moucheté, au sabre ou à l’épée… Le tout est de gagner le duel…
Rastignac

@job Trop fort !
Je continue mes investigations sur le marché en visitant d’autres biens et en comparant leur rentabilité…