Kiwijuice [IdF] : étude de cas immobilier

Bonjour,
 
Voici un cas un peu particulier que je souhaitais vous soumettre. C’est un peu long.
J’ai remplis la grille de lecture de l’immobilier locatif bien que ce ne soit pas adapté à ce cas.

VOTRE PROFIL

- Mère: fonctionnaire, 62 ans, 30% TMI
- Moi: employé, expatrié, trentaine
- Frère: employé, expatrié, fin vingtaine, vient de partir du nid

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faible mais peu importantes dans ce cas
- Fiscales : faible car non-résident avec peu d’actifs en France
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faible
- Temps disponible : faible – je ferai faire les travaux.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison),
- Année de construction : 1992
- Surface : 89m2 carrez et 90m2 jardin plus garage attenant
- Occupé depuis 1993 par nous
- Chauffage individuel au gaz
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels 
- Décoration : à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- petite couronne parisienne, idéalement situé
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 450k euros
- Loyer déjà pratiqué : 1200 euros
- Travaux immédiats : je projette 50k euros étalés sur 5 ans
Autres travaux : à voir quand je recevrai le DPE.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 250k euros
- Type de crédit : à voir
- Durée du crédit : à voir

 
J’ai passé mon adolescence et ma vie de jeune adulte dans un logement social que ma mère occupe toujours mais compte quitter prochainement. 
Cependant, l’opportunité de l’acquérir vient de se présenter par surprise et change ses plans et les miens par conséquent.

Le logement est situé dans une commune prospère de la petite couronne parisienne. C’est une maison mitoyenne, dans un petit lotissement d’une dizaine de maisons. 
Le logement a 25 ans, en bon état de construction mais en état moyen cosmétique (il faudrait refaire les peintures, les sols - de la rénovation légère). 
Le logement est très bien situé, proche de deux gares, d’écoles et de petits commerces. 
Je n’ai pas de doutes quant à son potentiel de revente ou de location. 

Accession à la propriété
Ma mère a un rabais de 20% sur l’estimation des Domaines de France. 
Autour de 430.000 euros. Les frais de mutation sont aussi réduits à 3%. 
Comme le prix est amputé de 20% sur l’estimation de marché, le logement doit être conservé 5 ans avant revente libre ou avant de pouvoir être mis en location avec un loyer au niveau du marché. 

Les petites maisons de telle surface se vendent 600.000 euros minimum tandis que les locations démarrent à 2000 euros par mois sans charges. 

Situation de ma mère. 
Ma mère a 62 ans cette année et sera à la retraite fin 2018. Son revenu net de tout passera de 3600/mois à 2400/mois soit une baisse importante.  
Elle paye un loyer de 1200/mois en ce moment. Elle sait qu’elle devra déménager bientôt et a commencé à chercher. 
Ma mère a peu mis de côté - environ 50k euros sont disponibles en plus d’un filet de sécurité d’environ 30k euros.  
Elle ne souhaite pas vivre en lointaine banlieue ni province et idéalement à Paris intra-muros. Elle est conscience qu’elle devra se contenter d’un logement bien plus petit comme un 2 pièces. 

L’ambition
Lui faire acheter le logement social (aidée par ses fils) et dans 5 ans, soit :
A) revendre le logement au prix du marché, empocher la différence et investir dans un 2 pièces à Paris ou petite couronne pratiquement ou complètement payé par l’opération. 
B) au bout de 5 ans, mettre en location le logement, et avec la différence entre l’emprunt et le loyer, se payer en grande partie ou la totalité d’une location d’un 2 pièces en petite couronne ou Paris.  

Apports
Ma mère a un faible apport. 
Moi (fils 1) : je veux bien lui prêter 100.000 euros. Je pourrais faire plus mais dois aussi me consacrer à ma petite famille, pour laquelle je compte investir dans les 5 ans.
Mon frère (fils 2) : il démarre sa carrière, non résident aussi, potentiellement peut emprunter 100.000 auprès de mon père (divorcé d’avec ma mère). 

Comme nous, fils, ne sommes pas colocataires de ce bien, nous pourrions être co-acheteurs si nous respectons un plafond de ressources. Je ne le respecterai pas tandis que c’est a voir pour mon frère (mais ça m’étonnerait vu qu’il vient de s’expatrier).
Donc les 200.000 euros seraient un “prêt” à notre mère. 

Succession
J’inclus mon frère dans la transaction par souci d’équité.
Je souhaite que lors de la succession, nous ayons des parts égales dans le bien immobilier, que ce soit celui-ci ou un autre. 

Récapitulatif
Prix d’achat plus frais de mutations et autres frais variés : 450.000 euros. 
Apports : 250.000 euros
Reste à financer : 200.000 euros.

Initialement, je pensais qu’elle devrait acheter le logement en son nom, puis le démembrer immédiatement avec nous comme nu-propriétaires - afin de récupérer le cash pour l’apport. 
Ensuite, j’ai entendu l’idée (à confirmer) qu’une meilleure optimisation serait de lui faire emprunter cet apport à nous ses fils, emprunt qu’elle ne nous rembourserait pas (le solde augmentant au fil des années avec les intérêts) et qui serait partie de sa succession - abaissant ainsi son montant et nous épargnant ainsi de droits. 

Questions :
A.    Qui a l’expérience d’un achat de logement social ? Des retours sur comment présenter le projet à un banquier ? 
B.    Aussi, quelles sont les marges de négociations avec le bailleur social ? Comment au mieux faire valoir son cas et obtenir le plus de rabais possible ?
C.    Quelles conditions d’emprunt peut-elle obtenir dans ces conditions (apport de plus de 50% mais revenus à venir en forte baisse et âge élevé) ? Ne vaut-il pas mieux passer par un courtier ? Des idées de courtier à recommander (MP) ? Idéalement, plus l’emprunt est long, plus le projet sera finançable. 
D.    Ses ressources actuelles la disqualifient pour le PTZ qui aurait été bien pratique, avec son option de différer les remboursements. Mais est-il possible, au vu de sa future baisse de ressources, d’obtenir le PTZ maintenant ?
E.    Quid de l’idée de faire un démembrement immédiat lors d’un achat parents-enfants ?
F.    Quelles sont les conditions à respecter pour faire un tel prêt à ma mère pour éviter quelconques malentendus avec le fisc? 
G.    Au final, est-ce trop complexe pour être réaliste ? Je vois d’autres intervenants du forum chercher des situations compliquées pour générer du rendement - là aussi c’est compliqué et potentiellement lucratif avec peu de risque sur l’actif lui-même. 

De mon côté, je pousse pour ce projet car :
-    Pas d’immobilier en inventaire donc premiers pas
-    Je connais par cœur le bien (défauts et potentiel) et son emplacement
-    Je connais le locataire actuel ;-)

Merci d’avance pour vos lumières !

Mots-clés : demembrement, immobilier, logement social