Gantar [59] : étude de cas immobilier

A mon avis c’est foutu. Vu l’attitude du vendeur et de l’AI il n’accepteront jamais une baisse à la hauteur de l’ampleur des travaux à réaliser.

Vous allez faire perdre du temps à 3 entreprises, et du coup le jour où vous aurez vraiment besoin d’elles, elles ne reviendront pas vu que vous leur avez fait perdre du temps la fois d’avant.

Gantar a écrit :

… je pourrais peut être rebondir aussi à un moment quand il verra que il ne peut pas le vendre à son prix qu’il le désire…. ^^

Sauf que vous n’avez aucune chance de savoir quand ce moment arrivera… faites lui plutôt une proposition à un prix ferme en lui disant que vous serez à sa disposition quand il aura intégré le prix véritable du marché. Précisez qu’i faudra malgré tout que vous n’ayez pas trop d’engagements par ailleurs à ce moment là (histoire de lui mettre un peu la pression).
J’au une fois procédé ainsi et le vendeur est revenu "la queue entre les jambes" au bout de 2/3 mois en plantant l’agence "de mauvais conseil" (je l’avais contacté en direct).

Si le prix du bien est vraiment trop élevé, celui-ci fini généralement par être vendu à un prix faible (plus de visibilité sur le marché)

Dernière modification par DDtee (16/09/2017 11h18)

Après avoir visité avec une agence vous risquez d’être maintenant dans l’illégalité si vous traitez en direct avec le vendeur !
Vous avez obligation légale (voir bon de visite) de continuer à traiter via l’agence…

Pourquoi avez vous visité avec l’agence, si vous aviez le contact du propriétaire ?
C’est le proprio qui vous a dit de passer par l’agence?
Avez vous signé un bon de visite avec l’agent?

Vous pouvez sans doute faire une offre directement au proprio, mais si il a signé un mandat d’exclusivité avec l’agence, vous allez certainement devoir payer l’agence.

Le mieux et de l’intégrer dans votre offre, comme ça vous êtes tranquilles.

Si il as un mandat exclusif (c’est souvent le cas).
Oui vois allez sans doute payer la com.
Le mandat est souvent signé pour 3 mois donc le vendeur pourra sans doute résilier le mandant après ce délai.
A condition que l’agent ne trouve pas un autre acheter.

Mais ça me semble mal engagé votre projet.
Si le proprio a négligé l’entretien de son immeuble est fait du bricolage, vous risquez d’avoir des surprises, pour un premier projet je vous déconseille ça.

Ma suggestion c’est de faire une offre très basse du genre -50% du prix en justifiant les travaux…
Et de le relancer dans un ou deux mois. Ca vous donnera plus d’expérience pour la suite.
Pendant ce temps allez voir d’autres biens. Des affaires il y en a d’autres et sans doute mieux.

Bonsoir à tous, j’ai de nouvelle informations concernant l’immeuble mais j’ai cherché sur internet sans plus de précision,

Concernant les diagnostiques, Le propriétaire me dit que  :

Diagnostique du plomb date de 2010, que celui ci avait été réalisé au 1er étage, et que en classe 1 dans le salon 10% et chambre 7% et que en classe 2 et 3 il n’y a rien…

j’ai trouvé ça comme info : Selon les résultats, si au moins un revêtement classé 1 ou 2 est décelé: Il est rappelé au propriétaire du bien, l’intérêt de veiller à l’entretien des revêtements recouvrant les peintures au plomb ou des revêtement contenant du plomb afin d’éviter leur dégradation future.

Du coup si je y a un acquéreur, il faut juste veiller au bon entretien des peintures y a pas d’obligation de faire les travaux pour enlever le plomb obligatoirement ?

Concernant l’amiante il date également de 2010 et il m’a dit qu’il n’y en a pas du tout car il n’y a même pas d’isolation sur les murs qu’il m’a dit (cela confirme bien la vue de mes yeux lors de la visite ^^ )
- le diagnostique amiante est valable indefiniement si il n’y a pas de présence c’est bien ça ?

Pour le DPE il me dit en avoir que 1 seul, de classe E (chauffage gaz) sans isolation ça pique !
- pareil il doit y avoir 1 DPE par appartement ?

Il n’a pas de diagnostiques concernant l’installation gaz, la tuyoterie a 20 ans, et les chaudières sont de 2013 a 2015… il devrait en avoir un ? Car pour lui il m’a dit que en changeant les chaudières c’est pas obligatoire !?

Pour l’électricité il m’a dit : il est au norme ! Le dernier diag pour l’électricité a été fait y a 20 ans ! (J’ai rigolé) du coup aujourd’hui je pense qu’il n’est plus au norme….

Pour les thermites la zone n’est pas affecté du tout donc il me semble d’après internet que c’est pas obligatoire, loi carrez non plus car pas de copropriété….

Du coup suite à toute les infos, je le questionne sur le tarif légèrement et sur l’agence immobilière, il m’a dit que par rapport à l’agence elle n’a pas l’exclusivité du tout et qu’il peut le vendre soit meme de son côté….

Il me dit que lui est son fils ne sont pas vraiment bricoleur, effectivement j’ai pu le constater lors de ma visite lol ! Du coup niveau tarif il m’informe que il voudrait en tirer au moins 150 000€ au lieu de 175 000 affiché, mais qu’il est ouvert à toute proposition….

Dernière modification par Gantar (17/09/2017 21h30)

Oui, il se fout de vous.

Diagnostics
- les diags ont manifestement été faits sur un seul appartement. Or, il faut les faire sur l’immeuble entier. Ses diags antédéluviens ne vous apprennent rien.
- amiante : il n’y en a pas que dans l’isolation. Il peut par exemple y en avoir dans des tuyaux d’évacuation d’eau.
- élec et gaz : c’est "installation de moins de 15 ans", le changement de chaudière ne suffit pas, donc ils restent obligatoires.
- surface loi Carrez : effectivement pas obligatoire dans ce cas, mais l’acheteur peut l’exiger.

Au total, vu l’état de l’immeuble et la mauvaise foi évidente du vendeur, l’acheteur devrait exiger des diags totaux (gaz, élec, amiante, plomb, DPE, mérule, surface loi carrez, risques naturels…) et sur tout l’immeuble. C’est le minimum de précaution de bon sens !

- agence : si le RdV de visite a été pris auprès de l’agence et/ou si vous avez signé un bon de visite, la commission de l’agence est due, car c’est l’agence qui a mis en relation le vendeur et l’acheteur.
- le prix est délirant compte tenu de l’ampleur des travaux. Notez que des travaux importants font des soucis, un risque (risque de découvrir d’autres problèmes en cours de route, risque de budget qui explose, risque de mauvaise réalisation par les entreprises, etc.).
Habituellement ça fait aussi du délai de mise en location (pendant lequel vous avez des dépenses mais pas de revenus), mais là tout est loué vous disiez ? Dans ce cas, ça vous ajoute la complexité de devoir faire des travaux progressivement, avec des nuisances pour les locataires.
Donc la somme prix de vente + travaux devrait être INFERIEURE au prix de marché du bien, pour que la différence "paie" le risque et les ennuis que vous prenez. Manifestement le vendeur n’est pas prêt à faire cela.

Le vendeur veut le beurre, l’argent du beurre et le cul de la crémière. Il ne veut pas faire les diags ou alors le strict minimum ; il ne veut pas payer l’agence, et il ne veut pas non plus baisser le prix ou à peine. C’est du foutage de gueule.

Vous pouvez presque parier aussi sur le fait qu’il doit y avoir des impayés de loyer… Bon courage pour remettre les locataires dans le droit chemin, ou pour les expulser.

Pour ma part je n’interviendrai plus sur ce cas désespéré.

Passez à d’autres visites, d’autres biens, c’est comme cela que vous vous formerez… et oubliez celui-ci