Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale)

De ma maigre expérience récente, à chaque fois que j’ai visité un bien via une agence immobilière qui avait été estimé par un notaire : même discours, bien au-dessous des prix du marché actuel (20 % envisagable voire plus).

Vous en avez visité d’autres dans la région pour vous faire une vraie idée des prix du marché ?

le "problème" c’est qu’il n’y a quasiment pas de travaux à faire.

par exemple dans l’appartement à rafraîchir l’isolation est bonne, fenêtre double vitrage, chauffage central gaz électricité et écoulement bons.
La remise en état vient du fait que l’ancienne locataire est parti sans rien nettoyer et n’était pas très précautionneuse : je compte installer quelques meubles de cuisines, repeindre l’appartement (murs sales mais non abîmés), raccrocher deux radiateurs un peu branlant, refixer la rampe d’escalier détachée mais non cassée, et changer le revêtement PVC au sol.

Pour les trois autres appartements pas de travaux à prévoir d’après ce que j’ai vu. Le maintien en état au changement de locataire consistera en du nettoyage, un peu de peinture, éventuellement quelques meubles de cuisines (ils sont au locataires).

Les divers frais proviendront essentiellement des chaudières, chauffes-eau, radiateurs.

Bernard2k et Cricri77700,
encore une excellente suggestion.
Je vais même aller plus loin pour Volthur:
- déshumaniser le fait qu’il s’agit d’une connaissance, directe ou indirecte, car cela ne doit pas vous influencer. Vous n’achetez pas de l’affectif, mais un rapport locatif…
- A votre place, je ne m’en ferai pas. Vous savez que vous pouvez disposer d’un financement pour acquérir un immeuble.
Peu importe que celui-là vous convienne (ou non), pour différentes raisons.
Soit vous êtes capable de l’obtenir à un prix extrêmement intéressant,, et vous faîtes affaire, soit vous vous dirigerez sans complexe ni amertume vers un autre actif.
Votre région des "Hauts de France" regorgent d’immeubles motivants à vendre, pour lesquels les propriétaires n’arrivent pas à trouver d’acquéreur !
Profitez-en !
C’est ainsi que vous pourrez continuer à accroître votre patrimoine.

Bonsoir Volthur,
Félicitations pour votre constance.
Comme vous le constatez par vous-même, il est toujours difficile de savoir jusqu’où ne pas aller trop loin dans une négociation qui concerne un actif qui nous intéresse.
Quoi que nous vous indiquions au travers de nos échanges, il est évident que vous voyez cet immeuble   au travers de votre prisme d’aujourd’hui.
Pour des raisons qui vous appartiennent, il semble correspondre peu ou prou à votre recherche.
La négociation que vous ferez sera nécessairement une réussite puisque cela signifiera que vous aurez trouvé, avec la propriétaire, un terrain d’entente qui vous aura convenu.
Alors, souhaitons-vous d’y parvenir !
Une nouvelle aventure s’ouvrira, qui vous apportera, je l’espère pour vous, toutes les satisfactions que vous imaginez déjà…
Nous aurons donc le plaisir très bientôt, si vous nous le permettez, de la partager au travers de vos récits…

Offre refusée à 190.000

On s’est mis d’accord sur 200.000

Bonjour à tous !

L’acte d’achat a été signé vendredi.
Je suis officiellement propriétaire de cet immeuble.

La banque a finalement refusé un financement à 110%. C’est dommage j’aurai préféré.
Du coup financement de 200.000 euros à un taux de 1.7% et j’ai mis les 15.000€ d’apport.

Ce qui me fait des mensualités à 1010 euros contre des loyers à 1750 euros environ.

Je ferai un descriptif de l’évolution de la situation.

Excellentes nouvelles, bravo.

Le conventionnement Borloo devrait être très avantageux. Si vous avez fait le calcul du "revenu net après impôts" avec/sans Borloo, l’avantage fiscal doit être bien supérieur à la perte de revenus nets correspondant à la baisse des loyers.

volthur a écrit :

La baisse de loyers n’est elle que de 1400 euros par an environ.

Je disais bien "revenus nets".
Ces 1400 € supplémentaires auraient été fiscalisés à 14 % + 15,5 %.
Ils ne vous auraient donc rapporté que 987 € supplémentaires par an.

Bonjour à tous.

Cela fait un an cette semaine que j’ai acheté cette immeuble, alors je tenais à faire un petit point de situation au bout d’un an. En effet, on parle souvent des projets d’achats par ici, mais rarement de ce que ça donne une fois le pas franchi, si ça peut en aider certains à passer le cap !

Je précise tout de suite que je suis bien conscient qu’il s’agit d’une "bonne année", et que ça peut changer du tout au tout d’une année sur l’autre, je ferai un point de situation tous les ans.

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Les 4 appartements ont été loués en continue depuis l’achat, et ce dès la rénovation de celui inoccupé. J’ai eu au total 4 changements de locataires au cours de cette année mais j’ai toujours trouvé un nouveau locataire pendant le préavis des sortants. Je n’ai donc eu ni vacance de locataire ni loyers impayés.

J’ai quasiment terminé la rénovation des communs (ponçage et peinture des placo qui étaient nus, installation de boites aux lettres, petites réparations), effectué quelques réparations par ci par la. J’ai du changer complètement deux chaudières. La première de l’appartement n°4 n’a finalement jamais redémarré correctement après l’achat et fuyait. La seconde (appartement n°2) a pris feu le mois dernier. Aucun dégâts à l’appartement heureusement, l’assurance prend en charge le changement de la chaudière.

C’est pas mal de boulot. Des appels quasiment tous les jours certaines semaines, des déplacements sur place en moyenne une fois par semaine. Ne pas se lancer sans la motivation. Il faut mettre la main à la patte, que ça soit pour la gestion ou les travaux mais pour l’instant j’y prends du plaisir.

Pour ce qui est des chiffres :



Les dépenses d’achat correspondent aux frais bancaires + notaire.
Pour l’année en cours 2017, les frais annuels ont été intégrés (assurance et taxe foncière) en leur totalité, mais les loyers sont pour l’instant au jour J, il manque donc les 4 derniers mois de loyer.

N’hésitez pas si vous avez des questions, ça sera un plaisir !