Igor : étude de cas immobilier (holding et SCI)

Igor · #1

Bonjour, bonsoir à vous

Ma première sur un forum, j’ai trouvé celui-ci très complet dans l’investissement en général et j’ai donc décidé de me lancer après quelques heures de lecture intéressante. Voici donc un sujet qui j’espère trouvera son intérêt.
Pardonnez d’avance si je commets quelques erreurs de débutant, on retient mieux la leçon ainsi.

J’aimerai avoir vos avis et commentaires sur une étude de structure holding/SCI.

- J’explique mon cas,
Mon TMI est à 14% et je commence dans l’investissement immobilier locatif, mon premier achat date de 2 mois.
J’ai acheté via une SCI "familiale" à l’IS à capital variable, un immeuble de rapport de 5 lots (T2) acheté 185 k€ (emprunté 201 k€ sur 20 ans)
Je suis gérant de cette SCI et j’ai 80% des parts
Revenus mensuels -> 2 390 €
Charges mensuelles -> 1 300 €
Trésorerie -> 1 060 €

Je viens de faire une offre pour un immeuble comprenant 5 lots, travaux subventionnés par l’ANAH en 2000. Offre accepté à 152 k€ + 8 k€ honoraires agence (emprunté 175 k€ sur 20 ans)
Revenus mensuels -> 2 000 €
Charges mensuelles -> 1 200 €
Trésorerie -> 800 €
J’ai demandé à inclure une clause de substitution au compromis pour me laisser le temps de monter (ou pas) la structure suivante.

- Ma stratégie ( à définir)
Je pense créé une SC holding ou SASU qui détiendrait 99.9% des parts et les 0.1% restant à mon nom pour mettre ce nouvel immeuble dans une SCI à l’IR.

Mon but étant de pouvoir remonter ces trésoreries (après impôts) dans le CA de la SC ou SASU pour pouvoir en sortir un salaire à moyen terme (5 ans, en continuant un achat par an sur le même principe mère/fille) et ainsi quitter mon job pour me livrer pleinement à ma nouvel passion entre autre.

Je ne veux pas brûler les étapes et bien assimiler les tenants et aboutissants de ce projet.

- Les questions:
*Ce montage est il viable sur un point fiscale et juridique (contrôle fiscal) ?
*Le mieux pour optimiser cette structure serait une SC holding ou une SASU (sachant que je veux être seul à prendre ces risques) j’adapterais les statuts de la SASU pour basculer en SAS au besoin ?
*Quelle fiscalité s’appliquerai à la SC ou SAS (forfait de 5%)?

Je me remet souvent en question alors je suis preneur de tout conseil et remarques constructives. Je saurais en faire bon usage.
En espérant avoir été assez clair dans ma description et sur mes objectifs.

Dernière modification par Igor (30/09/2017 04h37)

Mots-clés : holging, sci, structure

Jo0505 · #2

Je vais vous répondre sur la partie que je maitrise à savoir la holding.

Vous ne pouvez être seul dans une société civile holding, comme une SCI il faudra être au moins deux, donc il vous faudra associer une autre personne (même à 0,1%).
L’inconvénient d’une Holding SASU contrôlant des sociétés (SCI ou autres) est l’obligation de nommer un CAC dans celle-ci donc cela induit un coût supplémentaire de l’odre de 2k€ annuel.
Vous pouvez également envisagez une holding en EURL qui présente les mêmes avantages que la SASU au niveau de la gestion sans l’inconvénient du CAC.

La différence entre l’EURL et la SASU se trouvera dans le mode de rémunération que vous envisagerez.
EURL = rémunération en tant qu’indépendant (RSI / URSSA / CIPAV)
SASU = bulletin de salaire au régime générale et/ou dividende.
Je ne me lancerais pas dans les avantages et inconvénients de ces modes de rémunération, chacun a son opinion sur le sujet et dans 5 ans… cela peut changer.

Ensuite, quelque soit la structure la remontée du résultat est la suivante :
- SCI IS : distribution de dividende
Le dividende est après paiement de l’IS et suppose un résultat positif, ce qui n’est pas le cas pendant 1/2/3 ans si les frais de notaires et frais d’agence sont passés en charges. Le dividende ne correspond pas à la trésorerie disponible dans la SCI donc si votre projet a une bonne rentabilité, il y aura plus de trésorerie dans la SCI que de résultat distribuable au début.
Le dividende est exonérée dans la holding excepté une quote-part de 5% du dividende imposé au taux d’IS de la holding (15%/28%/33%) lorsque la holding dispose de plus de 5% du capital de la fille.

- SCI IR : affectation du résultat
Le résultat positif ou négatif de la SCI à l’IR "remonte" immédiatement dans les comptes de la holding c’est à dire que l’on ajoute le bénéfice au CA de la holding qui est imposé à l’IS sur la totalité de ce résultat. Il ne s’agit pas d’un transfert de trésorerie.
La trésorerie est versée à la holding lorsque la SCI décide de verser un dividende. Ce dividende n’est pas imposé dans la holding puisque l’intégralité du résultat de la SCI est imposé systématiquement dans la holding et ce, avec ou sans distribution du dividende.

Faites vos calculs avec les deux hypothèses.

Je ne vois pas de problème juridique ou fiscal à ce montage.

Dans tous les cas, faites valider votre projet par un expert-comptable compétent dans ce domaine.

Igor · #3

Bonjour, bonsoir,

Merci pour ces informations précieuses, je pense attendre d’agrandir mon patrimoine avant d’effectuer ce genre de montage.

Puis-je pour l’achat de cet immeuble le mettre dans une SCI à l’IR avec 1% des parts en mon nom et 99% des autres parts à ma première SCI à l’IS?

Ce montage vous paraît-il plus pertinent ou suis-je dans l’erreur?

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