Worldwild74 [74] : étude de cas immobilier (rénovation et location )

Bonjour,

je vois que personne ne répond, alors je me lance :
La rentabilité de l’opération est excellente : avec 700x4x12 = 33600 € de revenus locatifs annuels, la rentabilité brute ramenée sur l’investissement nécessaire (170 k€) est de 20 %.

Pour autant, la vraie rentabilité du capital se calcule sur la valeur du bien. Quelle est la valeur actuelle de la maison ? Quelle sera sa valeur après rénovation ? Il est probable que cette rentabilité soit très basse car la maison doit valoir un paquet de sous même dans l’état actuel. Cette rentabilité sur la valeur du bien est pertinente car l’alternative est de vendre ce bien et de placer le capital. Si vendre ce bien et placer le capital sur des SCPI (par exemple) rapporte un revenu net supérieur, pourquoi s’embêter avec des travaux et de la gestion locative ?

Il faut affiner le calcul pour aller jusqu’à la rentabilité nette. Vous envisagez probablement de la location nue, en SCI IR. La rentabilité nette dépend alors très fortement de la fiscalité : quel est le TMI des deux futurs associés ? Que donne le calcul en rentabilité nette nette ?

Qui dit travaux importants et location nue, dit déficit foncier. Attention, les critères pour le déficit foncier sont que les travaux doivent être d’entretien, de réparation ou d’amélioration, mais pas de reconstruction ou d’agrandissement. Je rappelle que les travaux qui font basculer dans la reconstruction ou l’agrandissement sont notamment :
- faire passer de la surface non habitable auparavant en surface habitable (combles, garage, remise, etc)
- modifier le gros oeuvre (agrandissement ou création d’ouvertures ; création d’un nouvel escalier etc.)
Il faudrait donc vérifier que les travaux envisagés ne basculent pas dans l’agrandissement et la reconstruction pour qu’ils restent acceptables en charges des revenus fonciers.

L’aternative est de louer meublé, ce qui exclut la SCI IR mais peut permettre d’utiliser le régime très avantageux du LMNP. Est-ce que la maison est susceptible d’être divisée en logements meublés (peut-être des logements plus petits mais plus nombreux ?).

Tout cela étant dit, je crois que le vrai problème de ce projet va être : emprunter 170 k€, uniquement pour des travaux, alors que les associés sont un retraité âgé et un jeune homme sans revenus stables. Quelle que soit la qualité du projet, sa principale difficulté va être de trouver un financement bancaire. Vous pourriez en parler avec un banquier ou un courtier pour voir l’"acceptabilité" du dossier et leur demander naïvement quels seraient les évolutions à faire pour que le dossier devienne acceptable : faut-il faire rentrer dans les associés une personne salariée avec un bon revenu ? Faut-il attendre que vous ayiez un CDI ? Est-il possible d’hypothéquer le bien ? Ou encore votre aïeul a-t-il de l’argent placé ailleurs qu’il pourrait amener en collatéral ?

Par ailleurs, je vous livre un coup classique d’une personne âgée et aisée souhaitant transmettre son patrimoine à moindre coût : il donne l’usufruit dans une convention de démembrement qui met les gros travaux à la charge du nu-propriétaire. La donation est donc imposée sur la base de la valeur de la maison avant travaux. L’aïeul fait ensuite les travaux à ses frais. A son décès, les héritiers ont une maison en bon état, avec un bon revenu locatif et qui vaut un paquet de sous, sans imposition supplémentaire. Cela dit, votre aïeul a-t-il les 170 k€ nécessaires aux travaux, et a-t-il envie de se dépouiller à ce point (il donne la maison et fait les travaux à ses frais sans en tirer le moindre revenu) ?
Je suppose qu’on peut faire un montage similaire mais en donnant cette fois-ci la nue-propriété, et en mettant les gros travaux à la charge de l’usfruitier. C’est toujours l’aïeul qui finance les travaux, mais au moins il en tire un revenu jusqu’à son décès.