Quovadis [75] : étude de cas immobilier

Bonjour à tous,

j’ai été freelance à Paris dans la comm pendant 12 ans et je n’ai jamais mis d’argent de côté. Bon ok c’est mal etc. mais voila, pour 1000 raisons, mon patrimoine c’est mes 10 000 - 15 000 euros de meubles et objets que j’ai chez moi.

Depuis peu j’ai une nouvelle activité en conseil et en chasse immobilière pour lequel j’ai créé un EIRL. A priori la première année je devrais avoir un CA de 50K€, puis 80€ en Y2 et a priori tourner dans les 100K€ de CA à terme, c’est ce que font les gens avec qui je travaille (en gros).

Pour ma part, j’ai besoin pour vivre normalement à Paris d’environ 2000€ net (loyer de 1000€+1000€ de trucs divers et variés).

Et c’est là que je suis mais alors pas du tout sûr de mes calculs.
Mes charges se limitent uniquement à mon salaire (que je n’aurais pas pendant quelques mois, j’ai mon chômage ) et à 400/500€ par mois de notes de frais divers. Ce qui fait environ 3500€ (salaires chargés + notes de frais) par mois. (c’est là que j’ai peur de me tromper, j’ai du mal à trouver exactement les salaires chargés EIRL et pour le moment je n’ai pas de comptable), mais je déroule grossièrement.

Y1
CA : 50K
Charges : 3,5*6 = 21K (pendant 6 mois je me verse rien, j’ai le chômage)
IR : 5K (à la louche c’et ce que j’ai vu)
Bénéfice net : 25K€ (en gros)

Y2
CA : 80K
Charges : 3.5*12 = 42K
IR : 8K
Bénéfice net : 30K
Tréso : 50K (j’arrondis toujours)

A partir de là, j’aimerais pour voir investir dans un 50/60M² qui en gros me couterait 100K (sur les prix actuels du marché) et rapporterait 550€ / mois. Donc emprunt de 50K€ sur 5 ans.
Je ne sais pas s’il faut séparer l’activité via une SCI ou garder sous forme d’EIRL, mais faisons simple en gardant tout semble.

Y3
CA : 100k
Loyer : 6,5K
Charges : 50K (petite augmentation )
Emprunt : 900€x12 = 11K
Charges imm. : 1,5K
IR : 10K
Bénéfice net : 34K

Y4
CA : 100k
Loyer : 6,5K
Charges : 50K
Emprunt : 900€x12 = 11K
Charges imm. : 1,5K
IR : 10K
Bénéfice net : 34K
Tréso : 70K

Y5
CA : 100k
Loyer : 6,5K
Charges : 50K
Emprunt : 900€x12 = 11K
Charges imm. : 1,5K
IR : 10K
Bénéfice net : 34K
Tréso : 100K

Y6
CA : 100k
Loyer : 6,5K
Charges : 50K
Emprunt : 900€x12 = 11K
Charges imm. : 1,5K
IR : 10K
Bénéfice net : 34K
Tréso : 130K

J’aimerais à ce moment pouvoir acheter le bien qui j’aimerais, pour moi Valeur avec +10% pour imaginer l’augmentation en 6 ans, en gros 210K. Soit 80K€ d’emprunt, sur 7 ans (1K par mois environ).
Mon salaire ne changerait pas, vu que je continuera à payer les 1000€ de loyers, mais à mon entreprise du coup.

Y7
CA : 100k
Loyer : 6,5K
Loyer : 12K
Charges : 50K
Emprunt : 900€x12 = 11K
Emprunt 2 : 1Kx12 = 12K
Charges imm. : 1,5K
Charges imm 2 : 5K
IR : 10K
Bénéfice net : 39K
Tréso : 0

Y8
CA : 100k
Loyer : 6,5K
Loyer : 12K
Charges : 50K
Emprunt 2 : 1Kx12 = 12K
Charges imm 2 : 5K
IR : 10K
Bénéfice net : 42K
Tréso : 42K

A partir de cette année là, je pourrais soit augmenter mon salaire, soit baisser mon loyer drastiquement. Le but de mon opération était d’avoir le bien qui me plait, quelques années après un pied à terre pour 50/60K, sur le même principe.

A terme évidement que mon but est de pouvoir supprimer mon loyer et de vivre de peu (j’ai envie de quitter Paris pour vivre de peu, et mon "bien de mes ^reves" est justement pas à Paris

Question :
est-ce que ce que je raconte semble viable (à la louche, je suis pas à 1000€près) si compté que mon business continue bien comme je l’ai espéré. Ou est-ce que je suis passé totalement à côté de quelque chose et que je suis une buse qui n’a rien pigé ?

Merci pour vos avis éclairés sur mes fantasmes un peu naïfs

Mots-clés : business plan, immobilier, investissement