Bouibouis : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonsoir Bernard2K

Merci pour votre réponse précise.

Tout d’abord nous ne savions pas qu’il n’y avait pas de délais de rétractation pour les locaux commerciaux ! Heureusement que vous me l’apprenez… Du coup, quand un bien est mixte, la règle qui "l’emporte" est celle du local commercial ?

Oui on parle de location nue car les appartements sont des T4. A priori ils ne sont pas divisibles selon l’agent immobilière pour cause de quotas de création de logements dans la commune, mais nous sommes encore en attente de la mairie pour avoir les données exactes car il aurait pu être intéressant de diviser le 1er étage en 2 T2. Enfin c’est encore un autre problème.

Concernant les combles, j’ai effectivement pris connaissance que cela correspondrait à une "amélioration" donc pas déductible. Cependant, il s’agit d’un étage avec des fenêtres sur les murs et 2m50 de hauteur sous toiture au point le plus bas (la toiture est à refaire), l’agence nous le vend sur papier d’ailleurs comme un T4 même s’il n’y a visiblement pas eu d’habitation dedans récemment. Sans vouloir jouer sur les mots, jusqu’où s’agit-il d’aménagement de combles ? Est-ce qu’il y a certains travaux dans cet espace récupérables pour être déduits ?

A lire votre réponse et le post que vous avez mis en lien, nous commençons vraiment à nous demander si mettre notre RP dans l’immeuble est une bonne idée. Ca avait l’air d’avoir rassuré notre banquière mais le fait qu’elle n’est pas proposé d’emblée 2 prêts distincts montre qu’au fond elle n’y connait sans doute pas grand chose et c’est le risque de se prendre une claque plus tard…

Bonjour Iqce, oui le changement de destination n’est pas permis mais nous pensions louer le commerce tel quel. Il est plutôt bien situé et facile d’accès donc nous sommes quand même optimistes. Avez-vous de l’expérience avec les commerces ?

C’est vrai que le fait d’habiter ou non dans l’immeuble, nous le concevions un peu comme un "filet de sécurité", sachant que c’est notre premier investissement, étant donné que les mensualités demandées ne dépasseraient que de peu notre loyer actuel. Partir sur un projet plus classique ou on loue la totalité (les 2 apparts + le commerce) est plus une prise de risque mais comme tout projet locatif me direz vous…

C’était aussi un argument pour convaincre les banques car nous n’avons pas le plus simple des profils (tous 2 auto-entrepreneurs) avec des revenus net moyens sur les 3 dernières années de 2500 € / mois pour le couple hors allocs. Dans nos premiers entretiens, nous avions présenté le projet tel quel et cela semblait rassurer notre interlocuteur.

Ceci dit, ce que je trouve bizarre avec le recul, c’est que même les courtiers que nous avons abordés (qui font aussi de la gestion de patrimoine) ne nous ont pas parlé de cette histoire de deux crédits.

En mettant de côté la question d’être à côté de ses locataires, et juste pour en avoir le coeur net, qu’est-ce que cela implique comme frais supplémentaires et autres conséquences, le fait de faire 2 crédits au lieu d’un ? Hormis deux frais de dossier ?

Merci de vos lumières…

Iqce, gloups, c’est pas rassurant tout ça… Du coup vous avez trouvé un meilleur locataire après ? Ou vous avez revendu ?

Pour la question de demande de prêt, je me permets d’insister pour avoir d’autres avis. Aujourd’hui on a appelé 2 nouveaux courtiers cette fois-ci en affichant un projet 100% locatif et ils n’étaient pas du tout partant pour nous suivre, avec des remarques prémâchées du type "mais vous êtes auto-entrepreneurs" et "vous n’avez qu’à acheter plutôt votre résidence principale"… bref, pas très excitant.

Je me permets de poser une question, tout en étant consciente qu’elle est un peu "borderline" : qu’est-ce qui nous empêche de demander un crédit en disant que ce sera notre RP (ou RP + locatif) et faire du locatif une fois le prêt obtenu ? Je suppose que le notaire va écrire que nous achetons dans le but de faire une RP + locatif. Est-ce que c’est grave si après les travaux nous trouvons rapidement des locataires et "changeons d’avis". Et si la banque nous impose finalement 2 prêts distincts (je rappelle que pour l’instant notre banque à qui nous avons présenté un projet RP + locatif ne nous a proposé qu’un seul prêt).

Car à vrai dire, nous nous étions nous même mis dans une projection assez souple de ce type : nous pourrions y habiter ou bien si nous trouvions très rapidement des locataires nous pourrions trouver une location pour nous-même dans les environs. Idem, pour le local commercial, cela pourrait servir de galerie / studio pour mon conjoint qui est photographe, du moins en attendant qu’il soit loué. Ce sont des solutions de "secours" qui nous ont rassuré nous-même et au passage notre banquière à qui nous avons confié ce projet initial…