Comment devenir rentier en 20 ans ?

C’est exact et c’est le sens de mon message.

Édit : vauban parle d’investissement de manière générale et c’est vrai que cela a bifurqué sur le rendement boursier.

C’est pas tout mais mon "moteur" immobilier marche bien mais mon moteur "bourse" est encore en rodage comme quoi nous avons tous du travail et des points faibles pour être millionnaire.

cricri77700 a écrit :

"Travail personnel dont le coût n’est pas pris en compte" concernant l’immobilier.

Je pense que c’est rien contrairement à une analyse fondamentale sur un portefeuille de 15 à 20 titres.

Les rendements dont parle parisien sont ceux des indices, accessibles via un simple ETF pour 5 min/mois.

Ce n’est pas comparable à de l’immobilier en gestion très active.

Ensuite il y a des risques qui viennent avec un emprunt, en cas de retournement du marché immobilier (certes pas très probable, mais l’expérience espagnole nous prouve que cela peut arriver).

Au final je suis d’accord avec vous : pour quelqu’un de jeune, (très) motivé, débrouillard/bricoleur et avec objectif de devenir rentier (ou au moins "gestionnaire de parc immobilier", ce qui est totalement différent de salarié en terme de temps pris, mais aussi différent de "rentier financier" où vous pouvez partir 1 an au bout du monde), l’immobilier à crédit est la meilleure façon de faire et n’est pas excessivement risqué, votre réussite le prouve

Bonjour Carignan,

Par "capillarité", si le marché de l’immobilier baisse, les loyers aussi : le rendement baisse et même sans devenir nul/négatif, on se retrouve dans une situation bloquée :

- si on ne vends pas, on reste dans cette situation, ce qui empêche par ex un déménagement (en raison de la gestion active du parc immobilier).

- si on vends en moins value, c’est une double peine car les moins values immobilières ne sont pas reportables : par ex vous achetez un appart 200k, il baisse à 150k, vous prévoyez qu’il va baisser et le vendez, vous achetez autre chose avec ces 150k et remontez à 200k : vous avez une plus value imposable de 50k (à environ 36% je pense avec l’augmentation de la CSG si c’est de l’immobilier, à vérifier).
Sur un investissement boursier, les moins values compensent les plus values.

En plus de ca il faut rembourser le prêt.

Ces deux points sont relatifs à une baisse du marché de l’immobilier, et c’est pas le plus probable je pense en France. Aussi le fait d’emprunter à taux très bas minimise ces risques.

Un autre risque de l’immobilier est l’obsolescence. Les différences de rendement entre appartements, en dehors de facteurs spéculatifs limités dans le temps, sont à mon avis :
- le coût de gestion : par ex si 10 petits studios valent autant qu’une grande villa, le rendement des studios doit être plus élevé car plus de travail (recherche de locataires etc etc). Valable aussi pour les logements à destinations d’étudiants vs familles

- le risque d’obsolescence : les logements dans le cœur de paris ont un risque d’obsolescence quasi nul et un risque de perte de valeur faible, à l’inverse un immeuble dans une ville de province peu dynamique a un risque d’obsolescence non négligeable et un risque de perte de valeur plus élevé.

- et autres raisons : je ne suis pas spécialiste.

Donc acheter de l’immobilier à "haut rendement" par rapport à des appart parisiens, si on fait un parallèle avec des obligations, c’est comme acheter du high yield par rapport à des obligations gouvernementales.  Plus de risque, plus de rendement. Pas de miracle !

@Treffon
Merci, c’est clair : si le prix de l’immo. baisse, on l’a dans l’os si on veut se désengager (vente à perte).

parisien a écrit :

Nous sommes d’accord et ce point est d’ailleurs connu depuis longtemps: l’immobilier, grâce au fort effet de levier sans appel de marge, peut potentiellement rapporter bien plus que la bourse pour quelqu’un qui démarre avec un petit capital.

Comme j’essayais de le calculer dans le lien ci-dessous, le "fort effet de levier de l’immobilier" n’existe que pour les rentabilités vraiment élevées:
Quel levier réel l’emprunt immobilier offre-t-il à l’investisseur ?

Si on part d’une rentabilité immobilière sans apport nette-nette de 5%, et qu’on la compare à un rendement net en actions de 4%, elle correspond à un effet de levier de 1.6x sur 20 ans à 2x sur 30 ans.
1.6x ne peut être considéré comme un "fort levier". 2x commence à en être un.
Avec apport ou face à une rentabilité boursière supérieure, il faut atteindre l’auto-financement.

Exemple d’investissement courant chez l’investisseur moyen, mais contre productif: apport des frais de notaire, rendement net-net de 4.5% contre placement financier à 3% net => levier de l’immobilier inférieur à 1

En immobilier comme en bourse, les rendements élevés nécessiteront un travail non négligeable.
Quoique, à ma connaissance seule la bourse permet d’investir avec levier sur des gérants phares avec l’espoir de rendements bruts à 2 chiffres.

sans vouloir vous offenser, je n’ai pas lu en détail vos chiffres, car ils n’ont aucun intérêt pour juger si l’investissement en actions peut rapporter 15%/an pendant 20 à 30 ans.

Parce que contrairement à ce que vous laissez entendre, il est évident que la réponse est NON:
- depuis un siècle, les actions ont rapporté annuellement inflation + 7% max. aux Etats-Unis et inflation + 4% max en France

Vous ici citez le rendement des indices, non ?
Ca ne représente pas le "potentiel" des actions, juste une moyenne simpliste.
15% n’est évidemment pas accessible à tous ceux qui le souhaitent. Mais ça reste un objectif  envisageable, surtout avec un levier raisonnable de 1.5x qui ne demande alors "plus que" 10%.

Ceci dit, je rejoins les avis précédents: il est préférable d’utiliser un  maximum de moteurs différents pour faire décoller cette fusée. Une part d’immobilier à haut rendement + des actions avec levier semble une solution beaucoup plus réaliste pour atteindre cet objectif.

Bonsoir Treffon,

D’accord avec vous et notamment votre conclusion, je souhaitais simplement nuancer l’interaction entre le prix des logements et loyers.

Le risque principal lié à l’immobilier locatif reste le locataire (non paiement des loyers, dégradation du logement, …). Cela peut rapidement encrasser l’un des moteurs de votre fusée. Effet immédiat contrairement au loyer qui pourrait éventuellement baisser dans les années ou décennies à venir.

Un hors-sujet pour recentrer le débat sur la question initiale de vauban : comment lancer sa fusée ? Troposphère V

Chacun son style pour mettre son épargne (ou un petit rongeur) sur orbite. Encore faut-il partir dans la bonne direction !

Range19 a écrit :

Le risque principal en immobilier ne se limite pas au locataire mais au changements juridiques, économiques et, comme tout engagement long termiste, les aléas de la vie (santé, famille etc).
Les vrais rentiers (pas à 2000 € par mois) que je connais l’ont été par la grâce d’une succession ou par une activité entrepreneuriale.

Petit commentaire sur la première phrase. En moyenne, l’immobilier est sans doute un investissement qui est plus ’sûr’ que d’autres pour faire face aux aléas de la vie. En tout cas si l’acquisition est faite via un emprunt, lui même souvent adossé à une assurance emprunt (couvrant à minima le décès, la plupart du temps les IPT ou autres).

Pour la seconde phrase, j’abonde complètement dans votre sens - L’entrepreneuriat peut en effet permettre de partir avec peu pour des rentabilités à 2 ou 3 chiffres les premières années. Un vrai boost au décollage en tout cas. Avec bien entendu toujours le risque de crash, inhérent à toute prise de risque.

Je reviens sur cette discution.

6.6% est la performance inflation déduite d’un placement boursier calculé sur une très longue période.
J’ai donc pris cette hypothèse.

Phase 1 ( 2000 épargne par mois Et un rendement de 6.6% ) : après 10 ans : 338000 euros.

Phase 2 ( pas d’épargne et capital placé à 6.6% ) : après 10 ans   640000 euros

Je retiens que après 10 ans d’effort durant la phase 1, pendant la phase 2, 2000 euros supplémentaire sont sur notre compte car on n’épargne plus.
On augmente donc notre train de vie.

Puis 10 ans après, nous avons donc 42000 qui arrive sur notre compte en plus soit 3500 euros mensuel.

Bien sûr hors fiscalité mais pour un couple avec 2 PEA , seulement des prélèvements sociaux sont à retirer sur les 42000 euros.
Soit 2900 euros /mois inflation comprise.

-Cela montre la force des intérêts composés.
-Un placement sur 20 ans ou il faut réellement  mettre la volatilité de côté si on veut être rationnel jusqu’au bout.
-Apres 10 ans , plus besoin d’épargner et on peut déjà commencer à préparer son indépendance financière.

Pour ma part , cela me questionne sur le fait de continuer à epargner sur du long terme… je me dis que dans 5 ans , j’aurai déjà 500000 euros de liquidité et dans 15 ans 1 bon million net de PV de plus en revendant mon parc immo sans compté les intérêts composés des 500000 euros.

Cela paraît utopique mais quand on l’a vraiment expérimenter, c’est magique.

Donc Vauban parle de 15% mais en réalité même avec 6.6% en prenant en compte les moyennes historique, on peut y arriver sans trop de prise de tête ( PEA avec ETF par exemple )

Bonjour Valdec,
Pouvez-vous étayer vos propos avec des données chiffrées et sourcées? A ce stade nous sommes encore dans le domain de l’opinion. Ceci permettra aux forumeur d’apporter de la valeur à l’issue.

Bonjour,

Sauf erreur de ma part l’indice SP500 n’intègre pas les dividendes. Cela change quand même pas mal la donne sur le calcul du rendement sachant qu’un coupon moyen est de 3% à la louche.

Stochastic, le dividend yield du S&P500 n’a dépassé 2.5% qu’une seule année depuis 1994, c’était en 2008 selon ce que j’ai trouvé en fouillant rapidement sur internet. Je vérifierai la semaine prochaine sur Bloomberg au bureau par acquis de conscience.

Michel, si j’ajoute la performance sur 30 ans au graphe précédent ce n’est malheureusement pas le cas. En fonction du mois que vous prenez comme fin de période en 2018 ça change un peu mais les résultats oscillent entre 7.6% et 8.3%, en moyenne 8.0%.

Et tout ça avant fiscalité bien sûr.

Je ne veux surtout pas jouer les pessimistes de service mais je voulais simplement dire que je ne serais pas à l’aise de projeter ma décision d’arrêter mon activité en me basant sur des performances boursières si élevées. Mais qu’on soit bien d’accord, je serais le premier à être heureux de m’être trompé

Les chiffres officiels d’inflation sur 30 ans aux US sont légèrement au dessus de 2.5% par an contre légèrement plus de 1.5% par an en France. Mais quand on voit la méthode de calcul de l’inflation, aussi bien aux US qu’en France, il y a de quoi avoir de (très) gros doutes sur son niveau réel.

Personnellement je suis peut-être trop conservateur mais je fais mes calculs avec 4% net d’impôts en temps normal et 5% les jours où j’en ai besoin mentalement.