Maxence : étude de cas immobilier (offres de financement France vs Luxembourg)

Effectivement, La question a t’elle besoin d’être posée ?
Par contre, je suis curieux de savoir quelle banque lux prête à 100% pour des parkings en province sachant qu’elles ne depassent généralement pas 80%
Est ce La modicité de l’emprunt ?
Avez vous promis autre chose ?

Je suis encore plus surpris qu’une banque française prête
Comment La banque française gère telle l’hypothèque de 10 ans au luxembourg ?

Une différence que vous ne mentionnez pas est que l’assurance DC est facultative au luxembourg

Sinon, La directive européenne sur le crédit immobilier a bien été transcrite en droit lux…. essayez de vous informer convenablement même si dans votre cas cela ne s’appliquerait pas à un remboursement anticipé

Le taux fixe à 1,20% sur 5 ans peut être intéressant voire le taux à 1,7’% sur 10 ans.

Dans l’offre 2, avez-vous bien pris en compte que vous allez devoir payer 1,5 ans le prêt en plus soit 13 680 euros (24 ans vs 22,5 ans dans l’offre 1) ?

luxo a écrit :

Le taux fixe à 1,20% sur 5 ans peut être intéressant voire le taux à 1,7’% sur 10 ans.

Dans l’offre 2, avez-vous bien pris en compte que vous allez devoir payer 1,5 ans le prêt en plus soit 13 680 euros (24 ans vs 22,5 ans dans l’offre 1) ?

Concernant l’offre 2, je peux librement choisir la durée.
L’objectif pour moi et d’avoir dans les 2 cas une mensualité équivalente et donc un cash flow équivalent. Qui correspondent à mes critères de rentabilités.

Etant donné que je n’ai pas d’apport dans l’offre 2, forcement je dois avoir une durée un peu plus importante pour garder la même mensualité.

Mais pour moi, le critère de choix le plus important n’est pas le taux mais plutôt la notion de durée et d’apport. Si l’on regarde ma petite étude de rentabilité, on voit bien que sans apport pour le financement et en plaçant cette somme sur les marché, l’enrichissement est bien supérieur…

Reste le risque lié au remboursement anticipé sur lequel je ne peux que faire des prévisions…

Tssm a écrit :

Oui, c’est en droit national depuis le 23 décembre 2016 avec effet rétroactif à début 2016
Investir au Luxembourg en se basant sur "lessentiel.lu", c’est la même chose que de se baser sur la lecture de "20minutes" pour connaitre la législation en France

Merci pour votre retour Tssm, mais heureusement je ne me base pas sur "lessentiel.lu" pour investir.
Et c’est précisément une des raisons de cette file que d’obtenir plus de détail sur cette lois car j’ai du mal à trouver des réponses claires.
Ma conseillère de la banque au Luxembourg m’a dis qu’actuellement rien n’avait changé et qu’il était difficile d’avoir de la visibilité sur ce point. Surtout pour autre chose que de l’habitation.

Tssm a écrit :

Ma question n’est pas de savoir si vous connaissez la caissière ou le boss de l’agence mais elle est d’ordre technique. Quelle garantie vous apportez, et si c’est une hypothèque, ce qui est probable, comment la banque francaise gère l’hypothèque de 10 ans au Luxembourg ?

Il s’agit effectivement d’une hypothèque sur le bien au Luxembourg. De ce que m’a dit le banquier, il ne font pas de distinction entre France et pays frontalier.
Effectivement, rare sont les banques en France qui prennent des hypothèques à l’étranger car les démarches juridiques hors France sont différentes et plus complexes à mettre en oeuvre…
Enfin, je n’ai pas plus de détail, vous imaginez bien que je n’ai pas eu l’occasion de discuter avec l’organisme de cautionnement pour leur demander le processus d’hypothèque pour un bien à l’étranger…

luxo a écrit :

Etant donné la différence de période entre l’offre 1 et 2, je ne comprends pas que les 2 VAN soit si proche…pourriez-vous détailler votre calcul ?

Il est un peu compliqué de détailler précisément mais en résumé (j’ai modifié quelques hypothèses de départ mais les chiffres sont sensiblement les même) :

Pour des prévisions pessimistes et en moyenne sur les 7 premières années:
Offre 1 : cash flow annuel après impôt : 490€
Offre 2 : cash flow annuel après impôt : 390€

SI l’on garde ces valeurs de cash flow pour calculer différentes valeurs de VAN on obtient les résultats suivant :

Offre 1 VAN 15 ans : +300€ => effectivement étant donné que l’on part avec -6.000€ il faut 15 ans pour passer en positif
Offre 2 VAN 15 ans : +5.000€ => avec 0€ d’apport c’est directement de l’enrichissement

Offre 1 VAN 20 ans : +2.000€ => progression équivalente car cashflow équivalent
Offre 2 VAN 20 ans : +6.300€ => progression équivalente car cashflow équivalent

Offre 1 VAN 25 ans : +17.400€ => Etant donné que l’emprunt est plus court, à partir de 22.5 ans les cash flow annuels passent à 9.000€ par an environ, d’ou la forte augmentation
Offre 2 VAN 25 ans : +13.300€ => le crédit est sur 24 ans donc l’explosion arrive plus tardivement…

Mis à part la discussion sur le placement des 6.000€ sur les marchés dans le cas de l’offre 2 et la contrainte de remboursement anticipé, on voit ici que si j’ai un horizon plutôt cours, 10-15 ans par exemple, l’offre 2 est plus intéressante mais sur le long terme, 25 ans, la deuxième devient légèrement plus intéressante.

luxo a écrit :

De plus votre hypothèse de 7% est possible mais avez-vous déjà effectué des investissements en bourse ? Si cela n’est pas le cas, je doute que vous fassiez 7% net pendant 25 ans….

Vous avez raison, je fais mes premiers pas en bourse actuellement mais je me forme activement et je pense que d’ici 1 ans je devrais être en mesure de commencer à faire des placements intéressants.
Peut être que ça ne sera pas 7%, mais même à 5%, la réflexion reste la même.

luxo a écrit :

Le cas 2, vous ne semblez prendre l’hypothèse à 2%… essayez de calculer les mensualités à 1,2% pendant 5 ans pour voir la différence.

Je ne comprends pas votre point, pouvez-vous préciser ?

C’est la raison pour laquelle, je vous disais plus haut qu’étant donné que je n’ai pas d’apport dans le cas 2 et qu’en plus le taux est plus important, je dois augmenter la durée du prêt pour avoir la même mensualité.

Dans les cashflow que je donne, je prends tout en compte : Mensualité (Taux du crédit, durée et apport), charges et impôt, pour que la comparaison puisse être faite correctement.

TimeIsMoney a écrit :

Avec la fin du Quantitative Easing qui approche, l’ensemble des mesures fiscale pour que l’argent soit réinjecté dans l’économie les taux vont exploser c’est donc le moment de souscrire à des prêts à taux fixe. Vu que nous sommes en bas de cycle le choix 2 me semble déraisonnable, vos calcul ne tiennent pas compte du faite que vous allez certainement payer plus de 5% d’intérêts à la fin de la période de grâce de 10 ans.

J’ai tendance à être plutôt d’accord avec vous concernant l’augmentation des taux.
C’est la raison pour laquelle mes calculs sont basés sur les 2 offres avec un taux fixe et non un taux variable.
J’aurais donc tendance à écarter directement les offres à taux variables des choix possibles.

Pour rappel :

Offre 1 : 6.000€ d’apport à 1.4% sur 22.5 ans
Offre 2 : 0€ d’apport à 2% sur 24 ans

Avec ces deux offres, la mensualité est équivalente et le cash flow net après impôt l’est à peu près aussi.

Pour résumé donc, les deux points sur lesquelles se porte mes interrogations sont les suivants :

- Si crédit au Luxembourg à taux fixe => risque lié à la loi permettant de plafonner les frais de remboursement qui n’est pas encore en place.
- Si crédit en France => Apport de 6.000€ nécessaire donc du capital qui ne pourra pas être placé par ailleurs.

GoodbyLenine a écrit :

Avec le raisonnement suivant le choix me semble évident :
La différence de taux (1.4% vs 2.0%) entre les 2 possibilités représente 0.6%/an soit environ 1000€/an d’intérêt pendant les premières années. Les 6000€ d’apport que l’offre1 permet d’éviter seront donc "dépensés en intérêts" en environ 6 années avec l’offre2 (vous pouvez calculer précisément si c’est un peu plus ou un peu moins de 6 années, ajuster avec les impacts fiscaux, et même remplacer "6000€" par "6000€ + les intérêts qu’ils auront générés" si vous êtes perfectionniste), 6 années est << 22.5 ou 24 années. A partir de là, pas la peine de se lancer dans des calculs de VAN ou autres, dont les résultats sont souvent fort mal interprétés.

Je suis d’accord avec vous sur le fait que du bon sens est souvent primordial.
Votre raisonnement est intéressant mais je ne vois pas en quoi cela à une importance pour moi.

Si justement je suis votre conseil et j’utilise le bon sens j’aurais tendance à dire ceci :

La finalité est bien le cashflow dégagé chaque année sur un horizon de temps donné.
Hors, les deux offres dégagent un cashflow équivalent pendant toute la durée de leur financement respectif.
L’offre 1 étant sur une plus courte durée, les loyers pleins sont touchés plus tôt, cependant avec l’offre 2, n’ayant pas mis d’apport l’enrichissement est immédiat et plus rapide à court terme et en plus l’apport peu être placé.

J’aurais donc tendance à dire que ça n’a aucune importance que le coût du crédit soit supérieur sur l’offre 2 par rapport à l’offre 1 les cashflow étant les mêmes…