Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP)

Pourquoi ne pas envisager la sci is?

Bonjour, sur vos deux interrogations
1/ oui il faut un compte bancaire pro
2/dans la SARL a l’IR, il faut oublier les notions de distributions/dividendes et considérer que vous êtes imposé comme un particulier
-dans les premières années si la société est en déficit (du fait des amortissements) vous ne payez rien
-dans les années qui suivent si la société est bénéficiaire, chaque associé paye des prélèvements sociaux +IR selon sa Quote part du résultat (même si vous ne faites aucun prélèvement d’argent sur le compte de la société !)
-si la question de la vente du bien se pose, la plus value sera considérée comme une plus value des particuliers et pourra bénéficier le cas échéant des exonérations en vigueur à ce moment là.
Le mieux est de solliciter un RDV avec votre expert-comptable qui pourra vous conseiller sur le montage.

Vous avez raison, je vais voir combien je vais payer cette année.

Merci Yssingelais pour les précisions, c’est très intéressant alors.
Je pensais que si l’on se versait de l’argent depuis le compte pro (déficit ou pas déficit), cet argent pouvait être assimilé à un salaire (ou dividende) et donc taxé via cotisation sociale (ou taxe dividende).

Je suis sur le point de créer la société immobilière. J’ai opté pour une SARL Familiale.

En négociant, ma notaire pourrait créer la structure (frais immatriculation, publication, rédaction des statuts..) pour 1200 euros alors que mon expert comptable m’en demande 1500 euros.

Je pense passer par ma notaire.

Quel est le coût du suivi de la SARL ? Mon expert comptable m’a fait un peu peur (décidement je pense le changer…):

- Je paie 700 euros de frais d’EC par an pour mon activité LMNP avec 3 biens.
- Dans le cadre de la SARL, il m’a dit que le suivi couterait 1500 euros ! Alors que pour l’instant je ne prévois d’acheter qu’un seul bien.

Est ce exagéré  à votre avis? Est ce que je peux faire une partie des procédures administratives ou trouver moins cher ailleurs ?

Si vous avez des chiffres pour vos SCI, je suis preneur (coût création, coût suivi expertise comptable). Même si je suis décidé à garder SARL Familial, j’aimerai avoir un élément de comparaison.

On peut opter pour l’option à l’IR pour la SARL Familiale et ainsi bénéficier du régime LMNP en réalisant des locations meublés.. La SCI pour faire de la location meublé doit forcément être à l’option IS et perd donc le bénéfice de taxe sur la plus value inhérent aux particuliers !

On bénéficie du régime de taxe sur les plus values des particuliers et non des sociétés en SARL Familial avec option IR.

En gros, cela reviens quasi exactement à du LMNP en nom propre.. donc le beure et l’argent du beurre!

# Il n’y a pas de dividendes dans ce cas là, c’est une société transparente, comme si mon associé et moi même réalisions l’activité de LMNP de manière conjointe

Flobono a écrit :

Mais une question me taraude: les amortisssment ne font il pas baisser la valeur nette comptable du bien même en SARL de famille à l’ir ?

Non, c’est exactement la même chose que pour le LMNP exercé en nom propre, les amortissements ne sont pas pris en compte lors du calcul de la plus value, on utilise le régime des particuliers.

Par contre vous venez de me faire peur avec votre histoire de RSI… Personne n’avait abordé ce sujet..
Je ne sais pas si c’est applicable ou non, à priori oui… cela remettrait tout en question

EDIT : OUF après recherche j’ai trouvé ma réponse..

https://www.captaincontrat.com/articles-creation-entreprise/les-avantages-de-la-sarl-de-famille a écrit :

Le gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré est considéré comme assimilé salarié et affilié au régime général de la sécurité sociale. Ses cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération, mais pas sur la part de bénéfice qui lui est allouée.

Le gérant minoritaire ou égalitaire non rémunéré ne dépend d’aucun régime de protection sociale, et ne paie aucune cotisation sur sa part des bénéfices.

Le gérant majoritaire et l’associé majoritaire non gérant sont considérés comme Travailleurs Non Salariés (TNS) et affiliés au Régime Social des Indépendants (RSI). Leurs cotisations sociales sont calculées sur l’ensemble de leurs revenus non salariés : rémunération et part des bénéfices allouée

Effectivement, SARL a l’IR dans ce cas.

Magnetov a écrit :

EDIT : OUF après recherche j’ai trouvé ma réponse..

https://www.captaincontrat.com/articles-creation-entreprise/les-avantages-de-la-sarl-de-famille a écrit :

Le gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré est considéré comme assimilé salarié et affilié au régime général de la sécurité sociale. Ses cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération, mais pas sur la part de bénéfice qui lui est allouée.

Le gérant minoritaire ou égalitaire non rémunéré ne dépend d’aucun régime de protection sociale, et ne paie aucune cotisation sur sa part des bénéfices.

Le gérant majoritaire et l’associé majoritaire non gérant sont considérés comme Travailleurs Non Salariés (TNS) et affiliés au Régime Social des Indépendants (RSI). Leurs cotisations sociales sont calculées sur l’ensemble de leurs revenus non salariés : rémunération et part des bénéfices allouée

Le deuxième paragraphe indique qu’en tant que gérant non salarié vous n’êtes sous aucun régime, mais le 3eme paragraphe pourrait le sous entendre, ils ne parlent pas de l’associé égalitaire, qui il me semble est considéré comme un associé majoritaire (mais sans aucune certitude).

A+

Ohe

D’ailleurs c’est la fin officielle du RSI, j’ai reçu hier les cotisation URSSAF independants !
C’est juste le nom qui a changé…

GoodbyLenine a écrit :

J’ai moi-même une SARL de famille (depuis 15 ans) et si c’était à refaire : je m’en passerais (et c’est le conseil que mon comptable donne à presque tous ceux qui le consulte). Tous les supposés avantages ne m’ont jamais été d’aucune utilité (et ne le seront sans doute jamais), par contre les inconvénients sont réels. La seule chose à laquelle ça m’aura servi, c’est de me pencher sur la compta d’une entreprise, de comprendre et apprendre (mais il y a d’autres moyens pour cela), et de monter d’autres structures (plus pertinentes).

Bonjour GBL, Magnetov

@GBL

Je me permets de rebondir sur ce message qui m’ intéresse grandement. Je suis actuellement en cours de recherche de la structure la plus adaptée pour investir avec 3 membres de ma famille.

Pour limiter la fiscalité ( et notamment faire du LMNP), je penche entre SCI a l’ IS ou une SARL en famille.

Votre message me laisse interrogatif. N’ avez vous vu donc aucun avantage a la SARL ? Ni au niveau fiscal?

@Magnetov

Avez vous fini par créer une SARL de famille?

Merci d’ avance,

Nicolas

Bonjour à tous,
GBL pourriez vous détailler un tout petit peu plus les raisons pour déconseiller la solution SARL de famille ?
Je suis moi-même ds la situation d’en créer une pour l’achat d’un immeuble qui sera exploité en location meublée.
Mon objectif est essentiellement lié à la transmission. D’après mes recherches c’est la seule structure qui permet de faire du LMNP à l’IR au travers d’une personne morale qui autorise le démembrement des parts. L’idée est de garder l’usufruit et de faire une donation de la nue propriété des parts à mes enfants tant que celles-ci ne valent rien ou pas grand chose (au début du crédit).
J’ai vu en effet pas mal d’inconvénients (affiliation au RSI et cotisations sociales majoritairement), mais voyez-vous une meilleure solution pour la transmission ?
Pour le nu je fais une SCI à l’IR et je démembre les parts, mais en meublé la SCI ne peut être qu’à l’IS et le démembrement n’est plus possible.
J’espère être clair, et bien entendu ces éléments reflètent l’état de mes connaissances à ce stade. En espérant ne pas trop me tromper …

Votre retour d’expérience m’intéresserait vraiment.

Bien à vous

@vinci73: A votre âge et avec un patrimoine similaire, jai raisonné un peu comme vous. Depuis j’ai changé d’avis.

A présent je pense que la transmission d’une société faisant de la location meublée n’est plus un point très pertinent (et que son importances très surestimée) :
  - déjà pour ceux qui héritent c’est un cadeau empoisonné car il y a peu de chances qu’ils veuillent être loueur en meublé, donc ils vendront, et la SARL de famille compliquera juste la manœuvré un peu plus;
  - ensuite le démembrement des parts n’est pas/plus du tout ce qui me semble le plus pertinent pour préparer la succession : je perdrais toute flexibilité sur l’actif, alors quil en faudra sans doute, vue l’espérance de vie qui me reste, et le fait que les 2 parents décèdent souvent à beaucoup d’années d’intervalle;
  - enfin, les enfants ont besoin d’un coup de pouce financier bien avant d’hériter;
  - et avec des plans à 40/50 ans, il y a toutes les chances qu’il faille les modifier pas mal de fois encore;
  - pour qu’un démembrement soit vraiment efficace financierement, il doit intervenir avant que les emprunts soient remboursés, donc très tôt, par rapport à la date probable de décès, donc à un moment où il aura bien d’autres inconvénients.

Qu’est-ce qui vous empêche de détenir les biens en direct (ce qui présente bien des avantages), et, si jamais un démembrement s’avère la meilleure manière de préparer votre sucession, de démembrer la propriété de ces biens dans 20 ou 30 ans ? Je doute qu’un démembrement soit pertinent à plus court terme (or c’est quand il reste un gros capital emprunté que ça pourrait être avantageux), à votre âge.

Un autre inconvénient de la SARL de famille se trouve au niveau de la revente d’un bien : les impacts et la fiscalité sur la plus value (court terme comme long terme) ne sont pas identiques avec la situation où les biens sont détenus en propre.

Pour résumer : les prétendus avantages de la SARL de famille valent moins que je ne croyais, et ses inconvénients et coûts bien réels (voire : je les avais sous-estimé).

@blacked: la location meublée est bien une activité qu’on peut exercer via une SARL de famille, transparentes l’IR.