Neo45 [45] : étude de cas immobilier (achat d'une résidence principale)

Bonsoir,

vous pouvez déjà regarder le baromètre des prêts immobilier sur Meilleurtaux.com.
Ca vous donnera une base de comparaison.
Mais chaque dossier est différent et dépendra de X éléments (feeling avec le conseiller, objectifs de ce conseiller, etc…) assez subjectifs.



Fred

Merci à tous les deux pour vos retours.

@Maxicool : Donc si j’en crois votre tableau, le taux sur 10 ans est plutôt moye ; ça pourrait être pire. Au contraire, celui sur 20 ans est proche du "très bon", ce qui est nettement mieux quand même.

@Kiem, le soucis est que nous avons fait notre dossier chez le courtier avec un crédit sur 20 ans, alors qu’à la banque de Madame, nous l’avons monté sur 25 ans. Il faut croire que nous avons été moins bien conseillé, à ce niveau là, par la conseillère (très sympathique au demeurant).
Après, nous sommes aussi dit qu’un crédit sur 25 ans passerait peut-être un peu mieux que sur 20 ans. D’où ce choix afin d’assurer knmaximum de chances d’avoir une réponse positive.

Neo45 a écrit :

- le courtier nous a clairement dit que l’offre proposée par la banque était "ferme et définitive", et qu’elle était de nature à lever la clause suspensive du compromis de vente.
Selon ses dires, la seule chose qui pourrait faire que l’établissement bancaire refuse de nous accorder le prêt selon les conditions évoquées ci-dessus serait un refus de l’assureur de nous couvrir.
Pourtant je m’étais un peu renseigné auparavant, et il me semblait qu’un accord de principe n’avait aucunement valeur de contrat et que rien n’obligeait la banque à accorder, au final, le prêt.
Question : Le courtier n’aurait-il pas mis un peu la charrue avant les boeufs dans ses paroles ?

Clairement si.
Quoiqu’il en soit, voici un domaine dans lequel les promesses n’engagent que ceux qui y croient.
Vous avez raison d’assurer en demandant plusieurs offres et ce n’est pas parce qu’un conseiller vous "garantit" (comment?) que l’offre est acquise qu’elle le sera. Les revirements sont monnaie courante, ceux qui ont investit fin 2008 s’en souviennent. Des dossiers solides, faciles, "assurés" finalement rejetés par milliers par les grands réseaux bancaires sans que les particuliers n’aient leur mot à dire.
Là on vivait un problème généralisé mais individuellement vous pouvez très bien avoir un refus pour une raison qui n’aurait pas été suffisamment évaluée lors de l’étude du dossier. Le coup du "refus de l’assureur" lui laisse d’ailleurs une porte de sortie, y compris à la banque, ne soyez pas dupe.

La seule chose qui engage ce sont les offres définitives de prêt, à signer après 11 jours. Le reste ce n’est que de la brochure commerciale ou simulation comme le nom l’indique.

@Maxicool. D’après ce que nous a dit le courtier, le prêt qu’il nous a obtenu est modulaire d’entrée, et il n’y a pas D’IRA.
Pour ce qui est de l’assurance, elle est bien calculée, à chaque date anniversaire, sur le capital restant du.

@Surin. Vous confirmez donc bien les infos que j’avais obtenu. Ce qui me chagrine un peu, c’est que le courtier nous a dit qu’il allait faire parvenir un courrier au notaire et à l’agence afin de leur signifier la levée de la condition suspensive du compromis.
Est-ce qu’un tel courrier a vraiment "pouvoir" de lever la clause suspensive ou bien est-ce qu’elle restera malgré tout active jusqu’à sa date butoir ?

Après, je ne vois pas vraiment ce qu’a à gagner le courtier à enjoliver les choses, puisqu’il ne touche sa commission que si nous prenons l’un des financements qu’il nous a présenté… Si son but est de "rassurer le client" c’est louable, mais si c’est pour au final avoir une très mauvaise surprise avec un refus de la banque, cela n’a finalement aucun sens

Je reste relativement serein sur l’obtention finale d’un financement, du fait de l’accord Crédit Logement pour le dossier que nous avons déposé par nous même à la banque, mais tant que je n’aurais rien de concret (une offre de prêt en bonne et due forme) entre les mains, je crois que je vais quand même stresser un peu…

le soucis est que nous avons fait notre dossier chez le courtier avec un crédit sur 20 ans, alors qu’à la banque de Madame, nous l’avons monté sur 25 ans.

Rien n’empêche la conseillère de refaire un dossier sur 20 ans. En tout cas, rien ne vous empêche de lui demander.

Bonjour,

les deux offres ne sont pas comparables : l’une sur 10 et 20 ans (disons 15 ans en moyenne), l’autre sur 25 ans. Demandez à la banque de votre épouse de vous faire une proposition sur 15 ans et une sur 20 ans. Ca sera celle sur 15 ans qui sera vraiment comparable à l’offre de votre courtier. Et négociez avec votre banque. Les 3 points de négociation "classiques" sont le taux, les frais de dossier et les IRA. Pour les frais de dossier et l’IRA, il s’agit de négocier leur absence, ou à défaut un montant minoré.

Concernant l’offre via le courtier qui serait sans IRA, je vous invite à le vérifier dans les petites lignes du contrat. Je n’ai jamais entendu parler d’une banque qui proposait spontanément l’absence d’IRA !

Comme dit par d’autres intervenants, raisonnez en coût global du crédit : intérêts, mais aussi assurance, frais de dossier, frais de garantie, rémunération du courtier. Avec les taux d’intérêts très bas actuels, les frais annexes prennent de plus en plus d’importance relative !

Bonjour Néo,

Dans le même ordre d’idée, puisque vous semblez un peu batailler pour ces prêts, peut être avez vous droits aux aides de l’Etat pour d’éventuels travaux (ANAH). On y pense pas toujours, à tort.

Neo, est-ce votre volonté d’avoir 2 prêts différents ? j’aurais tendance à penser que celui à 20 ans à 100% serait plus intéressant, tout en réduisant les mensualités et vous permettre d’avoir un effet de levier plus grand (pas forcément négligeable vu votre patrimoine et vos revenus).

Petit point d’avancement du projet :

Ce matin nous avions (ma femme et moi) rendez-vous auprès du "chargé de développement immobilier" de notre future nouvelle banque.
Celui-ci, décisionnaire dans l’attribution des prêts, nous a confirmé verbalement que notre demande crédit était acceptée, et que nous aurions l’offre de prêt par mail dans quelques jours dès qu’elle sera éditée (pour info) et par courrier quelques jours plus tard (pour la forme).
Cela reste du verbal, mais venant du "décisionnaire" lui-même…

. L’emprunt portera donc sur deux prêts, l’un sur 10 ans à 1,25% (hors assurance) et l’autre sur 20 ans à 1,55% (hors assurance). Je n’ai pas le TAEG sous les yeux, mais le "taux moyen" de l’emprunt est de 1,46% (hors assurance).
. Nous avons la délégation d’assurance, ainsi que l’absence d’indemnités de remboursement anticipé, comme nous l’avait annoncé le courtier.
. De même, le prêt est modulable aussi bien à la hausse qu’à la baisse. À la baisse il peut être rallongé de 3 ans, sans variation du taux.

Je n’ai aucune base de comparaison, mais je pense que nous nous en sortons plutôt bien.

Même si "l’affaire" est quasiment conclue avec cette première banque, nous poursuivons tout de même nos démarches avec un autre établissement bancaire chez qui nous avions également déposé un dossier de prêt.
. Son "accord de principe" porte sur un emprunt au TAEG de 3,04% (!) (assurance comprise) sur 25 ans.
Notre remboursement mensuel sur 25 ans serait quasiment égal (à 30€ près) à ce que nous allons avoir sur 20 ans…
. Il va de soit que nous ne choisirons cette proposition qu’en tout dernier recours si il devait y avoir une volte face (à priori très improbable) de la première banque.
. Car même si il est difficile de comparer une offre sur 20 ans et une autre sur 25 ans tellement cela modifie de paramètres, la première offre (sur 20 ans) nous fait rembourser 22K€ d’intérêts et d’assurance, là où la seconde (sur 25 ans) portera ce total à environ 50K€… le choix est donc vite fait.

Bravo pour ces taux qui sont vraiment excellents assurance incluse.

Dernière étape de ce premier achat immobilier : rendre notre ancien logement.

C’est chose faite depuis ce soir, mais de façon plutôt "cocasse"…

. Mon désormais ex-propriétaire, qui a acheté l’appartement où nous étions alors que nous étions déjà installés dedans n’avait pas l’état des lieux que nous avions signé lors de notre entrée dans l’appartement.

. "l’état des lieux"  n’a pas duré plus de cinq minutes chrono. Le temps de passer dans chaque pièce et de jeter simplement un œil.

. Alors que ce tour de l’appartement n’était pas encore terminé, les nouveaux locataires sont arrivés.

. Le relevé des index des compteurs d’électricité et d’eau ont été faits à l’arrache au dos de l’état des lieux d’entrée dans le logement.

. Aucun état des lieux écrit de sortie n’a été réalisé. Aucune signature ni du propriétaire ni de moi-même.

. Les clés ont été rendues là encore sans la moindre signature. Je précise que notre préavis de départ se terminait aujourd’hui même.

. Lorsque je suis parti, mon ex-propriétaire installait ses nouveaux locataires, auxquels j’ai moi-même fait la visite de l’appartement il y a une semaine.

. Mon ex-propriétaire m’a également indiqué, avant même de commencer la "tour de l’appartement" qu’il n’avait pas son chéquier sur lui et qu’il nous retournait notre chèque de caution par la poste dès demain…

On est donc bien loin de ce que j’appelle un état des lieux. J’en étais même plutôt dérouté.
À ce que j’ai lu sur le forum, un logement récupéré par le propriétaire sans état des lieux signé par les deux parties est réputé rendu en bon état.
Si je n’ai aucun doute sur le fait que mon ex-propriétaire nous rende bien la caution (nos relations ont toujours été bonnes et cordiales), j’avoue que cet "état des lieux" me laisse un ressenti assez particulier.