Immobilier : faire une offre de prix avant d'avoir les diagnostics ?

Geoplace · #1

Bonjour, après avoir vu une annonce immobilière postée ce jour j’ai contacté l’agence immobilière en charge du dossier pour le visiter aujourd’hui. J’ai rendez-vous cet après-midi.
Le bien présenté dans l’annonce et les infos complémentaires ne correspondent pas du tout au prix de marché du bien (je connais le secteur il est clairement sous-évalué de 25%). Toutefois, l’agence venant de rentrer le bien ils n’ont pas les documents relatifs à l’appartement (DPE, PV AG, etc…), le propriétaire (étranger, ce qui est fréquent dans cette ville) doit leur fournir cette semaine.
Les chances qu’une ou plusieurs infos de ces documents justifient la décôte sont bien évidemment élevées (zone tendue, les biens au prix partent en quelques jours).

Etant le 1er à visiter cet appartement j’aimerais savoir s’il est possible de faire une offre au prix afin de "réserver" le bien et de me désister en cas de tuile dans un document? Tant que le compromis n’est pas signé je dois pouvoir le faire non? connaissez-vous d’autres alternatives?

PS: une mauvaise surprise se chiffre et là la décôte est telle que je ne vois pas ce qui peut la justifier (-30/35k sur 35 m²).

Merci bien

Mots-clés : immobilier, offre au prix, sous évaluation

investisseurRH · #2

Si l’offre est vraiment intéressante, et si j’étais à votre place, je ferais un offre pour "réserver" le bien.
Vous avez ensuite 10 jours pour vous rétracter, ce qui suffira pour recevoir les documents entre temps.

Geoplace · #3

Je pense aller dans ce sens (10 jours de rétractation après signature du compromis)

rom292 · #4

investisseurRH a écrit :
Vous avez ensuite 10 jours pour vous rétracter, ce qui suffira pour recevoir les documents entre temps.

Le délai de rétractation est de 10 jours à partir de la signature du compromis de vente.

Le sujet a déjà été abordé sur plusieurs files (Renonciation à une offre d’achat immobilière suite aux diagnostics immobiliers ? par exemple)

Sachant que vous avez un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du compromis, vous ne devriez pas avoir de problème à vous rétracter avant la signature du compromis (ce n’est dans l’intérêt de personne que vous signez le compromis pour vous rétracter le lendemain), d’autant plus si ce choix est justifié par la présence dinformations montrant des anomalies sur le bien dans les documents obligatoires

pierrejacques11 · #5

Plus précisément concernant le délai de rétractation :

Article L271-1 CCH

Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 210

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Geoplace · #6

Je vous fait un petit retour de visite, l’appartement est à rénover entièrement (cuisine,salle de bains, parquet, carrelage, enduits, peintures, etc…) jusque là tout va bien. Je n’ai bien sur vu aucun document (en attente). la copro est géree par un syndic pro (tarifs très corrects) mais est dans un état déplorable, du lino déchiré, des escaliers rongés, les peintures à refaire et une belle fissure dans un mur. C’est la partie visible, la façade est bonne mais la toiture reste un mystère. Comment un syndic pro peut-il laisser une copro dans un tel état de délabrement?

titoux · #7

Il suffit que les co-propriétaires ne votent pas les travaux…Le syndic ne décident pas de quels travaux sont à faire ou pas…
Ceux-ci sont votés par les co-propriétaires lors des AG…

Kili · #8

Un syndic pro prend rarement des initiatives, sauf réglementation et encore pas tous. Pour certains ils ne mettent pas les pieds dans l’immeuble sans y être contraint. L’état des communs est donc soit le choix des copropriétaires, soit une situation subit car bloquée par certains lors des votes en AG.

C’est clairement un signal négatif à l’investissement.

Yo3165 · #9

Bonjour,

le syndic est tributaire du vote des copropriétaires…Si les travaux n’ont pas été votés, et bien ils ne sont pas effectués (à partir du moment ou il n’ a pas d’injonction de la mairie). Du coup, il est n’est pas rare de voir des copros se délabrer petit à petit, et faire face d’un coup, à d’énormes dépenses faute d’entretien courant.

Edit : Kili et titoux, vous avez été plus rapides que moi ! A 3 dans la même minute, c’est balaise

DDtee · #10

Patrimmo74 a écrit :
Le bien présenté dans l’annonce et les infos complémentaires ne correspondent pas du tout au prix de marché du bien (je connais le secteur il est clairement sous-évalué de 25%)…/…
la décôte est telle que je ne vois pas ce qui peut la justifier (-30/35k sur 35 m²).

Patrimmo74 a écrit :
la copro est géree par un syndic pro (tarifs très corrects) mais est dans un état déplorable…/…Comment un syndic pro peut-il laisser une copro dans un tel état de délabrement?

Vous répondez peut-être vous même à votre questionnement… des problèmes de copro peuvent engendrer une décoté importante du bien. Par ailleurs, cet état peut-être rédhibitoire pour pas mal de locataires…
Mais il peut aussi signifier des problèmes graves comme des copropriétaires qui ne payent plus leurs charges, des procédures juridiques en cours… contactez le syndic pour en savoir plus, vous en saurez plus de toutes façon quand vous aurez les PV d’AG de copro.

Quelle est la part de propriétaires occupant et non occupants ? Ce non entretient se trouve souvent dans les copro avec que des locataires…

Geoplace · #11

Kili a écrit :
C’est clairement un signal négatif à l’investissement.

Effectivement, la rentabilité est au rendez-vous mais le turn-over sera important et la revente plus difficile.

DDtee a écrit :
Quelle est la part de propriétaires occupant et non occupants ? Ce non entretient se trouve souvent dans les copro avec que des locataires…

Pour le moment je ne sais pas. Il y a un salon de coiffure au rez j’irai mener l’enquête demain matin. Je ne serais pas étonné que tous soient locataires (prix moyen au m²:4000 euros, je doute que les copropriétaires rechignent à sortir quelques centaines d’euros pour refaire les communs s’ils sont résident).

Borat · #12

Idéal le salon de coiffure pour avoir des informations. Vous avez probablement besoin d’une petite coupe de cheveux

lachignolecorse · #13

Patrimmo74 a écrit :
Je ne serais pas étonné que tous soient locataires (prix moyen au m²:4000 euros, je doute que les copropriétaires rechignent à sortir quelques centaines d’euros pour refaire les communs s’ils sont résident).

Je crois que vous méprenez. Ce sont souvent dans des biens pas trop bien entretenus que les rentabilités sont leurs meilleures. L’entretien des parties communes est une charge inutile tant que vous trouvez des locataires aux yeux de certains. Par contre, plus les parties communes sont dégradées plus vous avez de chance quelles soient rénovées prochainement.

Et de nos jours, on ne fait pas grand chose avec quelques centaines d’euros quand on passe par un syndic.

Pour savoir la tendance propriétaire/locataire, essayez de trouver un compte rendu d’ag et comparez avec les noms sur les sonnettes. N’hésitez à essayer à contacter un propriétaire pour obtenir des informations (compte rendu d’AG par ex)

Par expérience, les documents compromettants arrivent en douceur et retard… dans votre cas, un AI n’a pas le droit de publier une annonce s’il n’a pas les diagnostics… donc il doit les avoir mais… ne veut pas les montrer.

Quelle est votre rentabilité prévisionnelle sur ce bien ?

Geoplace · #14

lachignolecorse a écrit :
L’entretien des parties communes est une charge inutile tant que vous trouvez des locataires aux yeux de certains. Par contre, plus les parties communes sont dégradées plus vous avez de chance quelles soient rénovées prochainement

L’entretien est une chose mais l’état général des parties communes a son importance dans le sens où un locataire avec une bonne situation professionnelle ne souhaitera pas vivre dans un très bel appartement rénové si le chemin pour s’y rendre lui rappelle un film d’horreur.

Si les travaux ne font pas parti des projets des copropriétaires alors les parties communes continueront à se dégrader.

lachignolecorse a écrit :
Quelle est votre rentabilité prévisionnelle sur ce bien ?

on tourne autours des 8% (d’après mon estimation travaux) brut (LMNP), charges très faibles (normal vu l’état). C’est un rendement élevé par rapport à ce qu’on trouve dans la ville (zone tendue).

Bernard2K · #15

Appartement à refaire entièrement, parties communes dans un état lamentable, soupçon que la copro ne fonctionne pas correctement… Voilà qui justifie amplement le prix bas. Donc finalement, il n’y a pas de décote, ou en tout cas, cette décote n’est nullement un cadeau.

Une annonce publiée par un AI a rarement un prix trop faible par rapport à la valeur du bien, surtout dans une zone tendue telle que vous l’évoquez. L’AI connaît son secteur et conseille le vendeur sur le prix correct en fonction de la vraie valeur du bien. Donc le prix que vous voyez est celui de la vraie valeur du bien. Et même probablement au-dessus car l’AI et le vendeur gardent toujours une marge de négociation.

Le prix moyen du marché ne veut pas dire grand chose, car après il n’y a que des cas particuliers. Si la cote d’occasion de telle voiture, 5 ans et 100 000 km est 7000 €, et que vous voyez des petites annonces pour deux exemplaires, l’un à 7000 € en bon état et bien entretenue, et l’autre à 5000 € avec l’embrayage à refaire et un bruit suspect dans le moteur, laquelle est la meilleure affaire ?

Des travaux, ce sont des emmerdements. A moins de pouvoir les faire soi-même à prix ras des pâquerettes, la vraie décote d’un bien avec travaux devrait être supérieure au montant des travaux, car cette décote devrait correspondre à montant des travaux + emmerdements supplémentaires + risques divers (de défaut caché, de dérapage de la durée des travaux, de malfaçon sur les travaux, etc.).

DDtee · #16

Patrimmo74 a écrit :
Le bien présenté dans l’annonce et les infos complémentaires ne correspondent pas du tout au prix de marché du bien (je connais le secteur il est clairement sous-évalué de 25%)

Patrimmo74 a écrit :
on tourne autours des 8% (d’après mon estimation travaux) brut (LMNP), charges très faibles (normal vu l’état). C’est un rendement élevé par rapport à ce qu’on trouve dans la ville (zone tendue).

Avez vous fais un tour sur Patrim Patrim : estimation de la valeur d’un bien immobilier | service-public.fr pour avoir les prix de transaction réel, adresse par adresse ?
Car comme le dit avec justesse @Bernard2K, c’est pas le genre des AI de vendre 25% sous le prix du marché, ils doivent souvent prévoir effectivement une marge de négociation et n’oubliez pas qu’ils sont payés à la commission !

pierrejacques11 · #17

DDtee a écrit :
Car comme le dit avec justesse @Bernard2K, c’est pas le genre des AI de vendre 25% sous le prix du marché, ils doivent souvent prévoir effectivement une marge de négociation et n’oubliez pas qu’ils sont payés à la commission !

Ce n’est pas le genre des AI, mais cela arrive, heureusement pour nous, et c’est ce qui rendait ce post intéressant au départ ! Il me semble que la position dominante dans ce forum (et la votre aussi je crois) est de dire qu’il faut chercher et encore chercher jusqu’à ce que l’on trouve la pépite, ce bien décoté qui va permettre de dégager de la rentabilité. Et de mon côté, c’est jusqu’ici toujours passé par des AI.

L’AI a avant tout besoin de vendre, donc il aura toujours tendance à faire baisser le prix au maximum afin de raccourcir les délais de vente. Et si son portefeuille se compose uniquement de biens décotés, il est quasiment certain de faire du chiffre.

dav13 · #18

Moi je ferais une offre
de toute façon seule la promesse fais fois et au pire vous pourrez dire que n’ayant pas toutes les infos votre offre est caduc.

Cela peux mème être un argument pour renégocier par dessus l’offre.

Les agents immo ont tendance a bâcler le boulo lors de la signature du mandat et a rentrer les biens sans avoir le moindre document (ou les vendeurs laissent trainer)

-25% si le bien est a refaire entièrement cela me parait cohérent, je viens de signer une promesse dans le genre avec moquette année 70 toile de juy et Formica a -35/-40%.

tikou · #19

Concernant les diagnostics, vous pouvez toujours ajouter une condition suspensive dans votre offre sur le fait que les diagnostics qui n’ont pas encore été fournis ne doivent présenter aucune anomalie lorsqu’ils seront fournis, ou que si ils présentent une quelconque anomalie vous vous réservez le droit de maintenir ou retirer votre offre sous x jours.
(et encore, attention aux diagnostics de complaisance..)

vous avez le droit de mettre toute sorte de conditions suspensives sur votre offre d’achat. Si le vendeur ne les accepte pas, c’est qu’elles lui posent un problème.

lachignolecorse · #20

L’offre que vous ferez n’est en aucun cas contractuelle. Elle peut éventuellement contraindre l’agence à ne plus proposer le bien en attendant l’accord du vendeur, et encore… l’ai est capable de transmettre votre prix à d’autres personnes intéressées pour faire monter les prix. Si vous mettez des réserves sur votre offre, elles peuvent être remises dans le compromis sauf concernant les diagnostics puisque vous les aurez forcément d’ici là.

J’ai fait une offre par mail via un ai qui a été acceptée par le vendeur. L’ai a voulu me faire signer l’offre officielle le matin alors que les diagnostics se faisaient l’après midi ce que j’ai refusé. J’ai reporté au lendemain, et… les diagnostics ont fait apparaître de l’amiante.

Seul le compromis de vente est contractuel avec le délai de rétractation de 10 jours décrit ayant début de ce poste.

Dernière modification par lachignolecorse (26/10/2017 19h29)

Geoplace · #21

J’ai mené mon enquête toute la journée: beaucoup de travaux réalisés dans la copro ces dernières années, une toiture (réfection étanchéité 17k) et mise à la terre de votées et payées, il n’y a plus de fonds dans les caisses de la copro (mais pas de dettes), la colonne électrique devra être refaite d’ici quelques années. Un autre bien dans la copro sera à la vente prochainement (pas de travaux, surface plus grande et prix normal de marché, vendu loué), le vendeur s’en sépare car en a marre de payer régulièrement pour des travaux au sein de la copro. Ce qui signifie que beaucoup de travaux (je n’ai pas les détails) ont déjà été réalisés donc est-ce une copro à problèmes ou bien commence-t-elle à sortir la tête de l’eau? je l’ignore. La nuit porte conseil, je verrai ça demain à tête reposée. Merci pour vos réponses.

Dernière modification par Patrimmo74 (27/10/2017 05h58)

Bernard2K · #22

Pour répondre au sujet du fil : oui, on peut faire une offre avant d’avoir les diags. On peut même faire une offre sans avoir vu l’appartement, tout est possible !

Pour un particulier qui achète un logement, vous êtes protégé par les 10 jours de rétractation après le compromis. Du coup, si vous renoncez à votre offre, bien peu de vendeurs vont vous contraindre à aller jusqu’au compromis (même s’ils peuvent théoriquement le faire), car il ne sert à rien de forcer quelqu’un à signer un compromis qu’il va dénoncer dans la foulée.

Contrairement à tikou, je pense qu’il n’est pas utile de mettre des conditions suspensives dans votre offre. Cela peut faire que l’AI ou le vendeur vous catégorisent comme procédurier ou pusillanime et vous écartent. Et il me semble me rappeler qu’une offre au prix, assortie de conditions suspensives, n’est pas bloquante pour le vendeur (c’est à dire qu’il n’a pas, ou moins, l’obligation de vous vendre ; ça ne "réserve" pas le bien).

Pour ce qui est de se dégager si jamais les diags révèlent des problèmes importants, il suffirait d’écrire alors "je vous ai fait une offre sur la base du bien tel que je le connaissais. Or, les diags révèlent des défauts importants (les citer) qui changent les caractéristiques essentielles du bien, au point que je n’aurais pas émis cette offre si j’en avais eu connaissance. Aussi, cette offre n’est plus valable."

Rappel : une offre au prix est censée être "bloquante" car il y a accord "sur la chose et le prix". Mais si la "chose" change, parce que l’acheteur n’avait pas connaissance de certaines de ses "caractéristiques essentielles" au moment il a fait son offre, alors on ne peut que constater qu’il n’y avait pas d’accord sur la chose et le prix puisque la chose telle qu’elle était connue ne correspondait pas à la chose réelle. C’est valable aussi pour toute différence qui est apparue après l’offre sur une caractéristique essentielle (si la surface se revèle moindre que ce qui était annoncé, par exemple).

Par contre, pensez à assortir votre offre d’une durée de validité. Sachant que le vendeur n’a probablement pas encore les diags ou pas tous, une offre valable 15 jours ou 3 semaines devrait être suffisante pour qu’il rassemble les documents et vous les transmette.

Concernant la copro, il faut demander les CR d’AG des 3 dernières années et les appels de charges des 3 dernières années (très utiles pour voir le niveau des charges mais aussi leur répartition bailleur/locataire). C’est à demander au vendeur au travers de l’AI.

Après, je ne répondrai pas plus avant sur la copro, la renta etc. car, comme vous n’avez pas fait une étude de cas classique, il manque plein d’infos. Vous avez choisi de poster une question précise, je réponds sur cette question précise. Si vous voulez un avis sur le cas complet, postez une étude de cas complète.

Geoplace · #23

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#3 25/10/2017 14h17

1 #4 25/10/2017 14h22

investisseurRH a écrit :

1 #5 25/10/2017 14h58

#6 25/10/2017 17h32

#7 25/10/2017 17h49

#8 25/10/2017 17h49

#9 25/10/2017 17h49

#10 25/10/2017 18h04

Patrimmo74 a écrit :

Patrimmo74 a écrit :

#11 25/10/2017 18h37

Kili a écrit :

DDtee a écrit :

#12 25/10/2017 19h39

#13 26/10/2017 06h00

Patrimmo74 a écrit :

#14 26/10/2017 07h14

lachignolecorse a écrit :

lachignolecorse a écrit :

#15 26/10/2017 09h32

#16 26/10/2017 11h24

Patrimmo74 a écrit :

Patrimmo74 a écrit :

#17 26/10/2017 12h53

DDtee a écrit :

#18 26/10/2017 13h07

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