Faire une bonne affaire immobilière avec une condition suspensive de prêt : possible ?

Bernard2K a écrit :

un refus de financement peut entraîner une situation bien compliquée.

Pas si compliqué, si vous refusez d’acheter vous tombez sous le coup de la clause pénale, donc vous devrez 5 à 10% du prix du bien au vendeur.
Concrètement, le vendeur pourrait exiger la vente forcée, mais si l’acheteur n’est pas solvable, c’est pas sûr qu’il est gain de cause devant un juge (surtout que le bien sera immobilisé durant la durée de la procédure)

La condition suspensive sur le taux de l’emprunt et l’obtention permet parfois de sortir d’une offre mal réfléchie en terme de prix ou de bien.

Le fait de bien connaitre un courtier en emprunt permet d’obtenir un document de non obtention d’emprunt sans justificatif supplémentaire…

C’est utile quand on est trop impulsif sur un achat.

C’est du vécu

Philippe

Il y a le délai de réflexion lié à tout achat par emprunt.
C’est la loi Scrivener qui s’applique pour tout achat en nom propre pour un appartement , un immeuble , etc

Cette loi ne s’applique pas pour les achats via une structure morale dans ce cas aucun délai de réflexion.

Il est toujours possible lors du compromis d’indiquer un achat en nom propre avec une clause de substitution au profit de toute personne physique ou morale.
Je procède ainsi sur les achats en SCI pour conserver un délai de réflexion sur une éventuelle mise en SCI ou pas et cela permet de bénéficier de la loi Scrivener.

Pour revenir au sujet précédent , la clause suspensive est liée à l’obtention de l’emprunt et généralement court sur 30 jours , le temps d’avoir une réponse de la banque.

Un refus bancaire doit être justifié par contre un refus par un courtier est un simple document attestant une recherche de plusieurs financement de sa part n’ayant pas pu aboutir.

Ce que j’indique est une manière dévoyer de se sortir d’une mauvaise décision pour les "jeunots" dont j’ai fait partie.

Aujourd’hui je vais voir la banque avant d’aller voir le bien et je connais ma possibilité de financement qui à ce jour sur des projets à 15 % est sans limite.

Philippe

alexsince1978 a écrit :

Un petit rappel à la loi:

Le vendeur est contraint de prendre la 1ier offre au prix et dans l’offre d’achat qui intervient bien avant le compromis

En théorie vous avez raison. L’annonce de vente constitue une offre publique de vente de cette chose à ce prix. L’offre d’acheter au prix rencontre donc la volonté du vendeur. En théorie donc, il y a rencontre des volontés, il y a accord sur la chose et le prix, donc la vente est parfaite.

EDIT et mise à jour :
D’après le blog de cet avocat : Refus du vendeur de vendre son appartement à l?acquéreur - Droit immobilier
1) Lorsque le vendeur publie directement (sans AI) une annonce, la jurisprudence considère désormais que ce n’est pas une offre de vendre au sens juridique du terme mais "une invitation à entrer en pourparlers" (CA de Paris, arrêt du 3 juillet 2014). Ainsi, un vendeur qui refuserait de vendre alors qu’il a reçu une offre au prix ne peut être, au mieux et si toutes les conditions sont réunies, que condamné pour "rupture abusive des pourparlers".

2) En revanche, lorsque l’AI a un mandat en bonne et due forme et a publié une annonce, alors la jurisprudence considére qu’une offre au prix contraint le vendeur a vendre.

ayant retenu que l’offre de vente adressée au public précisait les conditions essentielles de cette vente et était exprimée par l’entremise de l’agent immobilier auquel avait été conféré un mandat de vente, la cour d’appel, …, en a déduit, à bon droit, que cette offre entraînait la formation du contrat, dès qu’elle était acceptée par l’acquéreur(…)

(CC 20 mars 1996)

Encore faut-il que toutes les conditions soient réunies et que le mandat de l’AI soit valable.

Noter aussi que pour qu’il y ait accord sur la chose et la prix, il faut que les caractéristiques essentielles du bien soient connues. Si par exemple l’annonce ne mentionne ni l’adresse exacte ni la surface du bien, il ne semble pas possible d’être d’accord sur la chose vendue puisqu’on en ignore des caractéristiques essentielles.

on ne parle pas de conditions suspensives et enncore moins du financement.

Pourtant l’offre engage l’acquéreur aussi. Pour la sécurité juridique de l’acheteur, il peut être utile d’indiquer une ou plusieurs conditions suspensives et d’indiquer une date limite de validité.

Certes, si c’est un logement, il y a le délai de réflexion de 10 jours après signature du compromis. Si c’est un achat avec prêt, il y a la condition de refus de prêt. Mais il y a diverses situations où l’on peut se retrouver engagé dans une situation inconfortable.
Exemple : offre émise sans condition suspensive ni limite de validité. Sans nouvelle du vendeur, on achète un autre bien, et on a déjà signé le compromis lorsqu’on reçoit l’information que le premier vendeur vous vend à vous.
Autre exemple : on pense acheter avec une SCI. Sur le conseil du banquier, c’est la SCI qui contracte le prêt et c’est au nom de la SCI qu’on signe le compromis. Dans ce cas, il n’y a aucune condition suspensive et si l’on veut annuler la vente, le vendeur peut vous forcer à acheter ou tout au moins retenir les 10 % de la clause pénale.

Vous supposez que c’est le paiement comptant qui a fait la différence. Ce n’est pas certains et si c’est le cas c’est que l’agent immobilier ne respecte pas la loi. Les agents sondent acheteurs pour juger de leur sérieux mais c’est juste un sondage informel.

Ca ne sert à rien de faire une offre au dessus, ce qu’il faut c’est arrivé le 1ier pour la visite et si vous êtes sur de vous faire l’offre en direct avec l’agent immobilier et lui faire annuler les visites suivantes.

L’AI a le droit de faire d’autres visites (pour sélectionner des acheteurs "de secours" si jamais vous vous dédisiez à un moment ou à un autre). Ce dont il n’a pas le droit, c’est de proposer au vendeur de préférer une offre postérieure à votre offre au prix. Cela dit, les AI ne s’embarrassent pas trop de ces considérations. Si on voit une telle chose se produire, on agira plus efficacement envers le notaire du vendeur, en lui rappelant par LRAR que, votre offre au prix étant la première et ayant rencontré la volonté publiée par l’AI dûment mandaté par le vendeur, la vente est parfaite ; en acceptant de procéder à la vente envers un autre acheteur, il engagerait sa responsabilité professionnelle. C’est sans doute utile d’envoyer une lettre similaire à l’AI mais le notaire me semble un maillon plus sécurisé pour appliquer cette action.

En tout cas, à mon sens, il faut retenir que :
- faire le premier une offre au prix et sans condition suspensive est un bon moyen de "sauter" sur une occasion et de contraindre le vendeur à vous vendre. Mais ce n’est pas non plus sans engager l’acheteur et il y a donc une part de risque.
- les moyens de se sortir d’une offre au prix et sans condition suspensive, lorsqu’on ne veut finalement plus acheter ou qu’on n’arrive pas à obtenir de prêt, vont varier selon la nature de l’acheteur (particulier/SCI notamment) et la nature du bien (logement seul ou immeuble mixte ou local commercial seul). L’offre et/ou le compromis peut s’avérer plus engageant que ce qu’on pensait.
- entre la théorie et la pratique, il y a un gouffre. On ne compte plus les AI ni les vendeurs qui choisissent entre plusieurs offres au prix au lieu de retenir la première ; qui acceptent des enchères montantes (sélectionne l’offre la plus haute alors que la première offre au prix aurait dû être contraignante), qui sélectionnent selon le critère de recours au prêt ou non ; qui sélectionne selon un autre critère (le fait d’être venu visiter, le fait d’avoir l’air sérieux et motivé, le niveau de revenu, la nationalité…). Et réciproquement, on ne compte plus les acheteurs qui se sont engagés à acheter et se dédisent, selon des justifications pas toujours légitimes ni légales.

Dernière modification par Bernard2K (05/01/2017 20h39)

En gros la contrainte d’annoncer que l’on n’aura pas recours à un prêt, c’est de ne pas pouvoir être protégé dans le cas d’un refus de la banque. Vous conservez néanmoins le droit de vous rétracter et rien ne vous interdit non plus d’emprunter, sachant du fait de la mention de l’absence de recours à un prêt le vendeur, s’il n’est au départ pas au courant de cet emprunt attendra certainement que l’acte authentique soit signé plus rapidement.

La conversation est un peu ancienne, mais a retenu mon attention.

Il me semble avoir lu que, même en cas d’offre sans clause suspensive d’obtention de prêt (absence de clause), celle-ci est implicite et reconnue à l’acheteur. Le seul cas où celle-ci ne peut s’appliquer est lorsque l’acheteur écrit explicitement qu’il n’aura pas recours à un prêt.

Me suis-je trompé ?

Par ailleurs, je retiens que les deux cas dans lequel le délai de rétractation (10j.) ne  s’applique pas sont:
- Immeuble mixte / Local commercial,
- Achat par une SCI.

Dans le premier cas, c’est aussi le cas si l’acheteur est une personne physique, n’est-ce pas ?
Dans le deuxième cas, vous conseillez donc de faire l’offre, puis le compromis en nom propre avec la possibilité de substitution, n’est-ce pas ?

Bonsoir Julien, je parlais uniquement de l’offre d’achat.