Maxlille [59] : étude de cas immobilier (immeuble avec local commercial et fiscalité)

maxlille · #1

VOTRE PROFIL

- Statut: Pacsé, 2 enfants
- age: trentaine
- TMI: 30%
- revenus: environ 120k/an de salaires, 11kEUR de revenus fonciers (passage en LMNP bientôt)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: bon bagage technique mais peu de pratique
- Fiscales: idem
- Artisanales : nulle
- Temps disponible: quelques heures par semaine pour gérer les locations proche du domicile

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble avec 3 lots dont 1 local commercial et 2 appartements résidentiels + 2 garages dans lots séparés

- Année de construction: < 1930, immeuble en briques typique du Nord

- L’immeuble fait 2 étages, le local commercial au RDC fait 35m2 environ, au 1ier un appartement de 38m2, au second un duplex de 50m2 environ. Au total 125m2

- Déjà occupé ? Inhabité ? => Totalement occupé, commerce petit fast food, et locataires étudiants dans les appartements, localisation proche écoles supérieures.

- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? => pas de copro

- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? => gaz en bas, électrique pour habitation

- Volets isolants ou persiennes ? => isolation moyenne des fenêtes simple vitrage

- Espaces verts dans la copropriété ? => non

- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? => EDF individuel, gaz pour rdc uniquement, compteur d’eau pour le rdc et pour les étages

- Études de la copropriété : j’ai demandé au propriétaire tous les baux ainsi que les derniers travaux effectués.

- Décoration : moderne +

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: métropole lilloise
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?: écoles supérieures et sièges sociaux à moins de 500m
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? => non le prix au m2 est stable sans grande perspective de prise de valeur

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: environ 215kEUR (frais de notaire à affiner car deux garages)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 20.000/an HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 1 mois tous les deux ans pour les appartements, local commercial difficile de prévoir mais petite surface, locataire en place depuis 3 ans.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation => gestion en direct

- Travaux immédiats => aucun, état impeccable, mais pour le principe contrôle toiture + électricité par des pros

- Taxe foncière hors TEOM: 1.800e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 400e environ à affiner
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés => non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 9.3%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: aucun, frais de notaire en cash
- Type de crédit : amortissable, in fine: amortissable
- Taux du crédit avec assurance: pour le moment 1.6% hors assurance à négocier
- Durée du crédit: 20ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année): 500e/an pour la tenue en LMNP pour les appartemenets

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier): pour le moment tout est loué en nu.
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC): d’ici fin 2018 passage des appartements en meublé

CASH FLOW

C’est là ou j’ai du mal je pars sur 21.600 EUR de loyer (CC)

- 4.265 EUR amortissement de l’immeuble j’ai pris la surface des appartements uniquement x pris d’acquisition x 85% (exclusion du terrain) pendant 30 ans
- 1.000 EUR amortissement meubles (appartement à meubler 2.000e et 3.000e) sur 5 ans
- 1.500 EUR de charges immeuble (actuellement 1.320 je prends une petite marge)
- 2.000 EUR par an de travaux (1% environ du montant de l’immeuble)
- 400 EUR pour l’assurance PNO
- 4.000 EUR d’intérêt pendant 20 ans (2%) le montant dimunera au fur et à mesure
- 2.500 EUR de taxes (TF + CFE)

Total charges: 15.665 EUR
ps: si l’acquisition a lieu en 2018, possibilité éventuellement de passer une partie des frais de notaire en charge (donc base d’amortissement réduite).

Hypothèse: local commercial en revenus fonciers et les appartements en LMNP

Revenus fonciers: 9.000 EUR, charges 560e pour la TF au prorata, et 1.120e pour les intérêts au prorata, assurance PNO ?
Imposable à TMI + CSG = 7.320 x 47.2: 3.865 EUR
Estimation du cash flow dégagé par le local: 9.000 - 3.360 (remb emprunt y compris intérêts) - 560 - 3.455 = 1.625e (aie ça pique)

Revenus BIC (LMNP):
Loyers CC: 12.500e (garage compris).

Charges:
- amortissement de 4.285e (correspondant à la surface occupée par les appartements)
- amortissement meubles de 1.000e
- 600 EUR de charges immeuble (le reste est pour le RDC)
- 1.500 EUR par an de travaux (1% environ du montant de l’immeuble pour surface occupée par les appartements)
- 200 EUR pour l’assurance PNO
- 2.880 EUR d’intérêt pendant 20 ans (2%) le montant dimunera au fur et à mesure
- 2.000 EUR de taxes (TF appartements + CFE)

Résultat: +/- 0 donc pour le moment pas d’imposition en LMNP.
Cash flow générés: 12.500- 8.640 (remb emprunt y compris intérêts) - 600 - 1.500 - 200 - 2.000 = -440.

Au final cash flow de 1.625 - 440 = 1.185/an.
Une fois le prêt remboursé, l’investissement devrait dégager 12kEUR de cash flow par an, puis 10kEUR une fois l’amortissement terminé.

Certes le cash flow dégagé n’est pas halucinant (grévé en partie par les revenus fonciers fortement imposés) mais l’immeuble est en excellent état, peu de risque de vacance, et l’investissement à mon niveau limité en terme de montant investi.

Dernière modification par maxlille (08/11/2017 17h34)

Mots-clés : immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), local commercial

maxlille · #2

Petit commentaire, à priori j’ai intérêt à déclarer mes revenus fonciers en micro une fois les studios existants passés en LMNP.
En effet, si les charges ne dépassent pas 30% des loyers perçus cela me sera plus favorable:

Loyers: 9.000 EUR
Base imposition en micro foncier: 6.300e

L’autre possibilité est de voir si une location "équipée" est possible mais pour de la restauration même petite, un peu compliqué.

lachignolecorse · #3

Joli projet typiquement lillois.

J’ai du mal à comprendre votre calcul de cash flow.

Supprimez vos charges car elles vous sont remboursées par les locataires et l’effet est neutre sur le cf. Idem pour les amortissements, ils n’ont qu’un effet sur le résultat comptable.

Faites recettes hc - charges (Tf, pno, travaux, frais fi)

Incluez votre vacance en minimisant les recettes. La valeur que vous indiquez me semble correcte vu votre marché.

Utilisez le logiciel rendement locatif disponible sous Android (je ne sais pas pour Apple) pour vérifier vos calculs au moins pour la première année (version gratuite du logiciel).

Prévoyez un peu de travaux annuels car faut bien changer les cumulus, Ampoules et autre de temps en temps.

Prévoyez aussi le remplacement des fenêtres, faudra bien y passer un jour.

Je suis surpris de votre conclusion sur le reel/micro… vérifiez bien vos calculs

maxlille · #4

Voici mon fichier de calcul, la complexité étant qu’une partie sera en LMNP et l’autre en foncier réel.

Pour le site rendement locatif je m’en sers souvent mais là, que faire ?
Mettre tout au prorata de la surface LMNP ? Sinon chercher un immeuble sans commerce

Dernière modification par maxlille (08/11/2017 19h33)

lachignolecorse · #5

Je crois que vous pouvez trouver une solution sans être obligé de changer de bien 😉.

Je ne suis pas compétent en ce domaine d’immeuble mixte. Les revenus du commerce n’entrent pas dans la catégorie BIC ?

Kili · #6

Les loyers des commerces sont des revenus fonciers.

maxlille · #7

Bonjour Kili, nous avons eu l’occasion de discuter de vive voix lors de la dernière rencontre à Lille.
Dans votre cas, quel est l’impact des revenus fonciers sur votre rentabilité ?

J’ai refait tourner la moulinette en réfléchissant par nature de location.

En gros le local commercial représente 28% de la surface mais génère presque 40% des revenus!

J’ai clairement identifié un risque à ce niveau là, je vais donc adapter mon offre éventuelle en fonction du risque pris.

En effet, en cas de vacance du local commercial (vu la localisation, certes pas mal de commerces à coté mais le temps de retrouver un nouveau locataire sera vraisemblablement long), financièrement cela sera compliqué.

J’ai donc fait un scenario catastrophe dans lequel il ne me reste plus que les appartements.
Le cash flow serait négatif à hauteur de 4.000EUR environ par an, la rentabilité de l’ensemble tomberait à 6.5% ce qui correspond en gros à la rentabilité d’un studio en plein centre de Lille.

Timinel · #8

Bonjour

Vous devriez totalement ignorer les garages de votre etudes ( lots separés non inclus dans le prix ni dans l’estimation de revenue et de charge si je ne me trompe pas).

Pour etre totalement transparent j’ai visité le bien ce week end( pour etre précis le plus beau lot , les autres etaient indisponibles) . Plaisant mais je ne donnerai pas suite de mon coté ( pour des raisons diverses).

-l’une des raisons qui peut vous concerner aussi est la fiscalité. ( j’ai vu dans la presentation qu’elle commence a etre lourde pour vous egalement ). un foncier sans travaux ca commence a etre difficile a avoir une bonne rentabilité.

- une autre raison ( comme vous ) : le commerce : je n’ai pas eu les heures d’ouverture .. c’est le genre de commerce qui peut etre un peu bruyant tard le soir ( ca c’est pour le locataire au dessus )
je ne suis pas sur que ce soit tres perenne ( ie grosse rotation ) et j’ai un doute sur le dynanisme dans cette partie.

les charges des appartements me paraissent tres faibles meme si il est vrai l’immeuble offre le minimum en service/ partie commune.

Cordialement

maxlille · #9

Je pensais en fait mettre les garages dans la négo car j’ai appris qu’ils étaient inclus dans la location des appartements à hauteur de 50e chacun / mois… donc offrir le lot en donnant des loyers qui incluent les garages, comment dire…
De plus, comme l’immeuble est loin du métro/tram, le garage est quasi obligatoire.

J’ai regardé le bail commercial, loué depuis à peine 2 ans, l’ancien est resté 3 ans (pizza), encore avant il y avait une boutique télecom.
Par ailleurs, pas trop bruyant car beaucoup de commandes à emporter (bon peut être les scooters qui passent le soir) mais peu de clients sur place.

L’immeuble est à 200.000e sans les garages (lot différent).
J’avais en tête de faire une offre à 175.000e AVEC les garages.
Car la rentabilité affichée (loyers HC) se basait en incluant 50e/baux.

Donc in fine 175.000e + notaire = 187.500e
Loyers HC annuel: 20.000e
Renta si offre acceptée: 10.61%

lachignolecorse · #10

A votre place je calculerai le prix en fonction de la rentabilité nette souhaitée de chaque sous ensemble (rentabilité différente appartement/commerces). A vous de déterminer la rentabilité du commerce pour compenser une vacance longue pour le commerce.

Attention aux nuisances olfactives liées à la restauration. Cela peut être un problème avec le voisinage si le traitement des fumées de cuisson n’est pas efficace.

Le commerce est-il transformable en appartement ? Moyennant changement de destination et des travaux bien entendu.

Kili · #11

Pour ma part le commerce ne représente que 30% des loyers et 32% de la valeur locative, et il n’a pas accès aux communs, sa part est donc plus relative que dans votre cas.

Sur le plan du remplacement en cas de fin de bail, comme je l’avais évoqué lors de la réunion lilloise, il serait pour moi l’occasion de faire des travaux afin d’exploiter la cave voutée et d’en augmenter le loyer. Je ne suis donc pas pressé qu’il s’en aille mais cela se transformerait en opportunité (le loyer pourrait être augmenté d’1/3).
Dans votre cas le commerce est là depuis 2 ans, ce qui est n’est pas suffisant pour juger de sa pérennité. Prenez le temps d’y passer un midi et un soir afin de jauger la fréquentation; Il est facile d’en tirer grossièrement une fréquentation * panier moyen et une estimation des frais en fonction du nombre de personnes employées. Vous pouvez aussi carrément poser la question au gérant. C’est ce que j’avais fait avant de signer (au milieu d’autres questions sur le quartier, des besoins de travaux ou autres problèmes). Après si les commerces ne durent pas mais se succèdent rapidement le risque est moindre.
Au final il faut bien peser l’impact du commerce, c’est clairement une autre activité qui complexifie la gestion et augmente les impôts.

Moi j’ai sauté le pas pour le potentiel du local commercial à être transformé (déficit foncier) et le fait qu’au moins la moitié des immeubles dans mon secteur de recherche avait un commerce. Mais dans l’absolu je m’en serais passé si j’avais trouvé l’équivalent sans.

Dans votre cas incluez les garages, pour 15ke annoncés cela mérite d’être pris et cela donne une valeur ajoutée aux 2 apparts.

L’inconvénient c’est que pour du meublé au départ vous n’allez pas en faire tant que ça mais si la renta est là et que la négo se conclut positivement, c’est à réfléchir.

Timinel · #12

Desole message sans interet j’ai fait une erreur de manipulation et je ne peux pas supprimer mon message totalement.

Timinel a écrit :
Bonjour

Vous devriez totalement ignorer les garages de votre etude ( lots separés non inclus dans le prix ni dans l’estimation de revenu et de charge si je ne me trompe pas).

Pour etre totalement transparent j’ai visité le bien ce week end( pour etre précis le plus beau lot , les autres etaient indisponibles) . Plaisant mais je ne donnerai pas suite de mon coté ( pour des raisons diverses).

-l’une des raisons qui peut vous concerner aussi est la fiscalité. ( j’ai vu dans la presentation qu’elle commence a etre lourde pour vous egalement ). un foncier sans travaux ca commence a etre difficile a avoir une bonne rentabilité.

- une autre raison ( comme vous ) : le commerce : je n’ai pas eu les heures d’ouverture .. c’est le genre de commerce qui peut etre un peu bruyant tard le soir ( ca c’est pour le locataire au dessus )
je ne suis pas sur que ce soit tres perenne ( ie grosse rotation ) et j’ai un doute sur le dynanisme dans cette partie.

les charges des appartements me paraissent tres faibles meme si il est vrai l’immeuble offre le minimum en service/ partie commune.

Cordialement

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Timinel a écrit :

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