SCPI : démembrement et plus value ?

Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?
Je pousse la porte du gestionnaire de bien de mon village, j’explique l’avantage pour un propriétaire bailleur de vendre l’usufruit temporaire (échange de l’imposition foncier VS plus value). Le gestionnaire de bien me trouve des propriétaires susceptibles d’être intéressé, lui touche sa "com" et je laisse bien sur le bien en gérance chez lui.
Bien sur on récupère tous les problèmes de gestion des locataires avec les risques de vacances et d’impayé, mais on doit alors pouvoir négocier plus dur que pour l’achat d’usufruit de SCPI non ?
Y a-t-il un écueil au raisonnement ?

Sur la base de votre hypothèse comment valoriser la cession de l’US sur un T1 de 30m2 d’un loyer de 490€?

Quels sont les critères de valorisation de l’US?

yannou77 a écrit :

Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?

Tout est imaginable, mais:

- il faut le financer, idéalement par endettement pour bénéficier d’un levier et optimiser le retour sur investissement. Je crains que cela ne soit pas très aisé de trouver une banque pour vous suivre sur ce créneau: ce n’est pas un financement de bien standard qui rentre dans les cases habituelles, et surtout, vous ne pouvez pas offrir une sûreté réelle (une hypothèque) en garantie à la banque avec de l’usufruit seulement. Il ne faut pas négliger ce dernier facteur, la banque a elle-même largement plus de facilités pour se faire refinancer un crédit hypothécaire ( par différents canaux: société de crédit foncier, covered bonds, collatéral BCE, etc.) à meilleur compte que sur le marché classique. Bref, ne vous attendez pas à trouver un financement facilement, et vous le paierez normalement plus cher qu’un crédit immobilier (ceci étant, le raisonnement vaut aussi pour l’usufruit sur parts de SCPI).

- c’est un montage très risqué pour l’usufruitier, qui supporte exclusivement les risques d’insolvabilité et de dégradation du logement du locataire et ces risques sont nettement moins dispersés qu’avec des SCPI, sauf à avoir des dizaines d’usufruits différents.

- il faut se poser la question du sort fiscal de l’emprunt qu’a éventuellement souscrit le propriétaire pour acquérir le bien (je n’ai pas cherché, je ne sais pas si l’administration envisage ce cas de figure et quelle est sa réponse sur la déductibilité des intérêts le cas échéant) + si le propriétaire est encore dans un dispositif de défiscalisation type Scellier, il perd tous ses avantages (à éviter, donc, et le montage est à réserver pour des biens immobiliers détenus à travers un mécanisme de droit commun)

- à l’extinction de l’usufruit temporaire, va se poser un problème locatif sur plusieurs plans: le propriétaire peut se retrouver avec un locataire qu’il n’aura pas choisi et qui aura droit au maintien dans les lieux en application de la loi de 1989 (bof bof), quid de la remise en état du logement (état des lieux et ce qui doit être supporté par le proprio, l’usufruitier ou le locataire)?, bref, ce n’est pas nécessairement une sortie sereine et sans encombres pour les deux parties.

Ces quelques points me font penser que ce type de démembrement s’applique plutôt bien:
- à de la pierre papier,
- à l’acquisition de logement dès l’origine en dur par un particulier en nue-propriété, avec un bailleur social usufruitier qui louera le bien 20 ans et le rendra libre et remis en état à son issue,
mais plus difficilement au cas de figure que vous évoquez.

yannou77 a écrit :

D’ailleurs si j’ai bien compris ce dernier point, on peut systématiquement payer 0 de PV en vendant l’usufruit pour 23% de la valeur d’achat et en se mettant ensuite d’accord sur la durée (inférieur à 10 ans)?

Je comprends également cela

Quelqu’un cherche un usufruitier pour 10 ans sur Vente ou cession d usufruit temporaire. , mais l’affaire ne semble pas totalement "limpide"…

Une question concernant la vente de parts de SCPI en cours de demembrement.

Dans mon exemple la société usufruitier doit être liquidé prématurément.

Le démembrement temporaire aurait du durer 10 ans, mais à cause de la liquidation de la société cette durée sera réduite à 8 ans.

Dans le montage initial le NP n’avait pas de plus value à payer puisque une fois l’usufruit éteint, la plus value est de 0.

Mais dans le cas présent, que va-t-il se passer ?

La clé de répartition va être recalculé sur 8 ans au lieu de 10 ?
Y aura-t-il une plus value a payer basé sur la valeur de la NP à 8 ans - la valeur de la NP lors de l’acquisition ?

lovro, le 03/11/2022 a écrit :

Une question concernant la vente de parts de SCPI en cours de demembrement.

Dans mon exemple la société usufruitier doit être liquidé prématurément.

Le démembrement temporaire aurait du durer 10 ans, mais à cause de la liquidation de la société cette durée sera réduite à 8 ans.

Dans le montage initial le NP n’avait pas de plus value à payer puisque une fois l’usufruit éteint, la plus value est de 0.

Mais dans le cas présent, que va-t-il se passer ?

La clé de répartition va être recalculé sur 8 ans au lieu de 10 ?
Y aura-t-il une plus value a payer basé sur la valeur de la NP à 8 ans - la valeur de la NP lors de l’acquisition ?

J’imagine que votre société est à l’IS.
Intuitivement et sans préjudice d’une vraie analyse :
Comme huit années ont passé, elle est censée avoir amorti 8/10ème de la valeur initiale de l’usufruit à 10 ans.
Du fait de la liquidation, elle est réputée avoir vendu les deux ans restants à leur valeur réelle, donc la valeur d’un usufruit à deux ans (sans délai de jouissance :-)). La différence entre la valeur actuelle de l’usufruit à deux ans et deux dixièmes de la valeur initiale de l’usufruit à dix ans est taxable comme une plus-value au niveau de la société (si plus-value il y a). Par ailleurs, article 111 bis du code général des impôts, l’actionnaire de la société liquidée (j’imagine le nu-propriétaire, mais pas forcément) est réputé avoir reçu un revenu distribué imposable à son niveau en RCM (sous déduction de ce qui sera vu comme un remboursement d’apports).
Quand vous dites que dans le schéma initial le NP n’avait rien à payer, ce n’est pas parce que l’usufruit allait jusqu’au bout, mais parce que la société n’était pas liquidée : même en allant jusqu’au bout,, si vous liquidez la société, l’actionnaire aura un impôt à payer sur la part des sommes récupérées qui excède ses apports.

Il ne peut pas y avoir d’erreur de ma part sur le régime applicable à la revente des parts remembrées (qui est totalement décorrélée de la liquidation de la société) puisque je n’en parlais pas…

Mon propos portait sur l’enrichissement de l’actionnaire de la société liquidée (nu-propriétaire ou pas) au moment de la liquidation : celui-cii va récupérer dans son patrimoine propre la valeur de la société (soit sous forme de cash si le contenu de la société a été vendu avant, soit sous forme d’usufruit + cash (usufruit qui reconstituera la pleine propriété si l’actionnaire est le nu-propriétaire)). Si cette valeur reçue est supérieure à la valeur apportée initialement, il y a taxation de l’actionnaire en RCM à hauteur du différentiel. C’est un coût potentiel de la liquidation, en fonction de l’évolution de la valeur de l’usufruit et des profits antérieurs qui avaient été laissés dans la société.

A mon avis, c’est GBL qui a la bonne analyse. Donc, Lovro, je pense que vous faites une erreur de logique. La liquidation n’éteint pas l’usufruit. Vous vous laissez influencer par l’usufruit viager qui s’éteint à la mort de l’usufruitier. Là, ce n’est pas un démembrement viager, c’est un démembrement de 10 ans. La "mort" de la société usufruitière n’emporte pas fin du démembrement. L’usufruit continue donc à exister pendant 2 ans. Ce droit démembré existe pour sa durée restant à courir, c’est un actif, et il a une valeur. A qui appartient-il ? C’est au liquidateur de la société usufruitière qu’il faut le demander, mais enfin il appartient à quelqu’un. Logiquement il suit le même chemin que tous les autres actifs de la société en liquidation.

Il n’y a pas d’obligation de tout vendre : le partage peut se faire en nature, même si ce n’est pas très commode en cas de pluralité d’associés. En revanche, si la société est à actionnaire unique et que les liquidités déjà disponibles permettent de rembourser les dettes éventuelles, aucune raison de céder.

Pour les aficionados, l’AMF se penche sur la commercialisation de parts de SCPI en démembrement.

Synthèse des contrôles SPOT sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire de propriété