Bisounours [26] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

Je rejoins Lachignolecorse et j’ajouterais ceci :

Pourquoi ne pas opter pour de la location en LMNP ? Les appartements sont déjà loués en nu ?

En LMNP la fiscalité serait beaucoup plus avantageuse, surtout au réel, grâce à l’amortissement du bâtiment et des meubles.
En plus les loyers seraient un peu plus important, de l’ordre de 10 à 20%.

Vous avez un rendement d’environ 8% brut (avec FN).
En soit ce n’est pas mauvais mais en location nu, vous n’arriverez pas à avoir un autofinancement et encore moins à dégager du cash-flow. Pourtant vous avez déjà opté pour un financement sur 25 ans…

J’aurais aussi tendance à dire que le prix d’achat est trop élevé. Surtout que sans travaux et en location nu, vous n’aurez que peu d’éléments à déduire de vos revenus, les impôts vont donc fortement impacter votre rentabilité et votre cash-flow.

Si l’on investit dans une petite ville de la Drôme, a fortiori sur 25 ans, ce n’est pas pour avoir un cash flow négatif ! Je rejoins les interventions précédentes.

Par ailleurs un des "luxes" du LMNP est justement de pouvoir investir dans des immeubles sans travaux sans que cela ne soit préjudiciable d’un point de vue fiscal. Et l’avantage d’un immeuble sans travaux est de ne pas (ou peu) avoir de délai entre l’acquisition et la mise en location, donc pas besoin de trésorerie ou de différer l’amortissement du prêt.

Surtout s’il s’agit d’une ville comme Montélimar, ou Romans sur Isère, villes où l’on trouve de belles rentabilités mais plus difficilement des locataires parfois : trop cher et vacance à prévoir…

Bisounours a écrit :

Et pour continuer sur une location nue. Quel est le cash-flow préconisé après impôt ?

Pour moi il n’y a pas de cash-flow à préconiser mais le gros minimum est d’avoir un vrai autofinancement en ayant pris en compte TOUT les centres de coûts et cela implique les impôts mais aussi les dépenses exceptionnelles, la vacances locatives, etc.

Si cette équation arrive à 0, pour moi c’est le minimum. Cela vous évitera de devoir faire un effort d’épargne chaque mois ou de devoir aller piocher de votre épargne de précaution lors de causes spéciales.

Qui plus est, si vous souhaitez multiplier les investissements, il faut construire des fondations solides. Non seulement la banque ne vous prêtera pas dans le futur mais si vous devais sortir 200€ chaque mois à chaque nouvel investissement, vous n’irez pas loin.

Par ailleurs, j’insiste concernant la location en LMNP. Prenez au moins le temps d’étudier la question et de voir si le marché local vous le permet, car si c’est le cas, vous pourrez facilement augmenter votre cashflow.

En parallèle, si vous arrivez à négocier d’avantage le prix, l’opération pourrait s’avérée intéressante.
Si le vendeur est un investisseur (et c’est souvent le cas pour des immeubles) n’hésitez pas à lui parler avec des chiffres et a lui dire qu’en l’état, ce n’est pas une opération intéressante car l’on perd de l’argent et que vu le niveau de travaux, beaucoup seront découragés.