Revenus fonciers non meublé : régime réel ou micro foncier ?

mby48 · #1

Bonjour à tous,

J’ai investi l’année dernière dans un T2 dont voici les éléments:
Revenus fonciers: 5020
Charges: 320
Taxe Foncière: 380

Concernant mes revenus:
34 K€ net imposable (hors revenus fonciers)

Quel régime choisir dans ma situation pour la déclaration de revenus à venir ?
(micro bic,…)

D’autre part je compte réinvestir cette année.

Merci à tous
Bon week end

InvestisseurHeureux · #2

Le régime micro bic c’est pour des locations en meublé…

J’ai modifié le titre de votre msg.

Sinon le calcul est très simple.

Dès lors que vos charges (intérêts d’emprunts etc) sont supérieures à 30% (qui est le montant d’abbatement pour du micro foncier), il faut opter pour du réel.

Ce n’est pas votre cas, donc le régime du micro foncier semble le + avantageux.

Un "spécialiste" immobilier sur le forum aura la gentillesse d’infirmer ou confirmer.

BNH · #3

Le choix du régime réel doit être conservé trois ans avant de pouvoir revenir au micro. (l’inverse n’étant pas vrai).

Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus pour le réel.

Cela peut être très intéressant fiscalement si vous faites du déficit (genre chaudière qui lâche et travaux de façade-toiture la même année) mais c’est plus compliqué d’un point de vue comptabilité.

Kool31 · #4

InvestisseurHeureux a écrit :
Dès lors que vos charges (intérêts d’emprunts etc) sont supérieures à 30% (qui est le montant d’abbatement pour du micro foncier), il faut opter pour du réel.

Tout est dit calculez vos charges et voyez si s’est supérieur à 30% de vos revenus.

Quand vous écrivez charges, vous pouvez donner le détail?

Avez-vous un prêt? quel est le montant des intérêts de l’année?
Combien de charges syndics non récupérables?
Avez-vous une assurance PNO?
Etes-vous gérer par une agence? Montant des honoraires?
etc…

madC · #5

En fait , je n’ai jamais eu a faire de déclaration d’impôt car quand j’ai quitté la France , j’étais encore étudiante ( j’ai fini mes études en Angleterre) . Je crois que je dépendais du foyer fiscal de mes parents.

Pour résumer , j’ai reçu 2000 euros en revenu loyers + charges de mon frère , qui est le locataire de mon appartement , en 2011.

J’ai dépensé presque 17 000 euros en frais de notaire , frais d’agence , travaux etc…. pour la même période . J’espère ne pas avoir a payer d’impôts la -dessus : ca me parait complètement inapproprié !

Bref , j’espère que quelqu’un pourra m’aider a retrouver quels documents je dois remplir .

Merci d’avance !

Free94 · #6

Bonsoir à tous,

les premières années je pense qu’il est préférable d’opter pour le régime réel (2044).
Surtout si vous avez un crédit les intérêts les 1ères années sont importants +assurances crédit et PNO, une partie des charges de copro, ass. loyers impayés.
Moi personnellement j’avais opté pour le réel.
Bon courage

Philippe30 · #7

Sur ce post , j’aimerais comprendre pourquoi mby48 pose une question sur la déclaration de revenu locatifs et ensuite madc nous explique pour qu’il a posé la question car il n’avait jamais fait de déclaration en France………………..

mby48 = madc ?

Philippe

Motus · #8

C’est vrai qu’on s’y perd un peu dans cette file. L’essentiel a été dit par l’IH. (et BNH pour la règle des trois ans). Je rajouterais qu’il faut aussi prendre en considération l’état général du bien loué. En effet, si des travaux sont planifiés dans les trois ans, il faut rester au réel afin de pouvoir en déduire le montant de la déclaration fiscale. Il est souvent plus opportun de faire les travaux lors d’un changement de locataire afin d’augmenter le loyer.

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