Comment emprunter sans revenus pour un investissement locatif ?

GoodbyLenine · #76

En démarchant d’autres établissements bancaires (y compris en France), vous devriez trouver à peu-près ce que vous cherchez (prêt de 600k€ avec PEA nantis tout en pouvant y faire des arbitrages, du moment que sa valeur globale ne passe pas en dessous d’un chiffre donné). Relisez Crédit Lombard : votre expérience du crédit Lombard ?

Mais … vous n’aurez rien sans rien, et il faudra sans doute transférer votre PEA, vers un établissement, où vous pourriez avoir à payer un peu plus de frais (sur achats/vente ou de garde), même si ça devrait rester marginal comparé à ce que vous escomptez gagner avec les 600 k€, et votre cible (2% max pour du 6 ans in-fine) est peut-être optimiste (si je me fie aux conditions qui m’ont été proposées : vous aurez mieux si indexé sur taux à 1 an ou 3 mois, moins bien si vous voulez bloquer le taux sur 6 ans). Et il vous faudra discuter avec les interlocuteurs appropriés (pas la personne au guichet, ni même le directeur d’agence, et pas chez un broker discount).

Par ailleurs, même si vous semblez avoir bien réussi depuis 1993 (j’imagine qu’il y a aussi eu des hauts et des bas), rester ainsi avec un patrimoine à presque 100% sur des actions ne me semble pas forcément le meilleur choix. Qu’auriez-vous à perdre à sécuriser une partie (1 ou 2 M€) de votre patrimoine sur des actifs moins volatiles (immobilier par ex.), et plus diversifiés ("assis sur plusieurs pattes") par rapport à vos actions ? Trouver un financement bancaire (à taux attractif) pour le faire sans grosse cession d’action serait sans doute possible voire facile (et ça pourrait peut-être même aider, dans quelques années, pour obtenir un financement … pour acquérir des actions, car votre dossier apparaîtra moins risqué). Au lieu de celà, vous envisagez de rajouter encore 240 k€ sur des PEA et PEA-PME, alors que, dans votre situation, ça n’aura pas d’impact significatif (juste 8% de plus sur des PEA ), et augmentera encore votre non-diversification.

InvestisseurHeureux · #77

HSBC (en tout cas l’agence que j’ai consultée) permet le financement immobilier en prenant en compte les dividendes perçus comme des revenus, à condition que vous les perceviez depuis trois ans.

Par contre, pour obtenir un crédit in fine sur 6 ans pour investir en bourse, c’est une autre histoire…

AleaJactaEst · #78

Pour reprendre ce qui a été dit plus haut. Même avec un statut de fonctionnaire et 6k€/mois, je pense que vous ne pourriez pas non plus obtenir le financement.

Certes sans revenu, malgré un gros patrimoine, il est souvent plus difficile d’emprunter qu’avec un salaire. Mais je ne pense pas que vous soyez exactement dans cette situation.

parisien · #79

@Larbinator: avant de demander un prêt bancaire pour alimenter notamment vos futurs PEA-PME et PEA de votre épouse, pourquoi ne pas dégagez ce cash en vendez des titres sur votre compte-titres et en réinjectant l’argent sur les PEA-PME et PEA?

En vendant bien sûr en priorité, toutes choses étant égales par ailleurs,:
- les titres en moins-value latente
- ou à défaut, ceux où la plus-value est la plus faible en %age et la durée de détention est la plus longue,
pour ne pas augmenter fortement vos IR et CSG-CRDS (imposition des plus-values sur cession de ces titres).

Cela vous permettra de payer moins d’IR et de CSG-CRDS dans le futur sur vos futurs dividendes et plus-values, grâce à la fiscalité plus douce du PEA et PEA-PME.

Certes, cela n’aura pas augmenté votre exposition aux actions, c’est-à-dire le montant total placé en actions. Mais avez-vous vraiment besoin de placer davantage? Je pense que vous devrez répondre non à cette question:
- vos dépenses tout compris sont d’environ 42 K€/an
- votre portefeuille actuel vous permet de gagner bien plus que cela
- pourquoi donc chercher à vous enrichir davantage (si la bourse reste bien orientée), face au risque boursier supplémentaire que vous prendrez et aux tracas et surcoûts d’un crédit bancaire (car la banque prêteuse voudra vous vendre des produits financiers chargés de frais et au minimum vous fera payer ses courtages, qui ne seront pas low cost).

apprentirentier · #80

Bonjour,

J’ai 27 ans et je suis actuellement logé chez mon père. Je vais très prochainement hériter d’une somme de 90 000€.

Je souhaite savoir s’il est possible d’obtenir d’un banquier un prêt immobilier pour réaliser du locatif.

Le problème est que je ne dispose d’aucun revenu (hors RSA). L’hypothèque permettrait-elle au banquier de pallier à ce risque ?

Dans l’affirmative, j’aimerais savoir à quel montant d’emprunt je peux éventuellement prétendre et sur quelle durée en soumettant un dossier solide (je veux dire par là rentabilité correcte, appartement bien situé et loyers permettant de rembourser les mensualités).
(La question est surtout de savoir jusqu’à combien je peux monter.)

Je vous remercie pour votre lecture et votre temps.

Surin · #81

Bonjour,
Le banquier va vous demander de nantir une somme équivalente à l’emprunt sur une assurance-vie maison. Autrement dit aucun intérêt:
Vous empruntez 50000€, il vous demande de placer 50000€ sur une AV maison en garantie.
Si vous lui présentez un beau dossier avec une belle rentabilité, il demandera le nantissement de 30000 ou 40000€ à la place, l’intérêt reste mineur je pense.

apprentirentier · #82

Je vous remercie pour votre réponse.

Si j’ai bien compris, le nantissement "bloque" la somme sur une assurance vie ? Je ne pourrais donc pas prétendre à un achat plus important qu’un achat "cash" (90 000) mais mon patrimoine total augmenterait du montant de l’assurance vie (40 000 investi + 50 000 emprunté + 50 000 nantis) ?

Existerait-t-il une possibilité de nantir le bien immobilier plutôt ? Par exemple, investir 90 000€ et emprunter 90 000€ pour un bien à 180 000€ en garantissant à la banque la récupération du bien en cas de problème ?

Si je nantis les 90 000€, est-il possible d’obtenir 90 000€? Le problème est qu’il va alors m’être plus difficilte d’équilibrer les loyers/remboursements sur un bien à 90 000 emprunté à 100% qu’un bien à 180 000 emprunté à 50%..

amoilyon · #83

La banque protège ses intérêts. Dans tous les cas, en cas de défaut de paiement, elle va vendre le bien pour récupérer son argent. Et pas forcément au prix du marché. Le marché évolue, et l’appartement que vous estimez 180 000€ n’en vaudra peut être plus que 120 000€, qu’il sera squatté, dans un état déplorable, …

Je vous invite à faire un tour sur les sites de liquidation judiciaire, ou encore https://www.licitor.com/
Il y a de bonnes affaires à faire, mais plutôt du coté des acheteurs…

GoodbyLenine · #84

Vous devriez avoir beaucoup de mal (= "ça sera sans doute impossible") à obtenir un emprunt pour faire un investissement immobilier en France avec pour seul revenu le RSA, même avec un héritage (ou un patrimoine) de 90 000€.

Et c’est sans doute mieux pour vous, car le banquier qui vous prêterait vous ferez prendre des risques importants, et pourrait meme sans doute même voir sa responsabilité engagée si ça tournait mal.

Je vous suggère de faire le nécessaire pour trouver une activité professionnelle générant un revenu plus substanciel (à 27 ans et avec des études de droits, ça ne devrait pas poser de difficultés particulières), et d’éviter de prendre des risques inconsidérés avec votre héritage.

Nek · #85

apprentirentier a écrit :
Existerait-t-il une possibilité de nantir le bien immobilier plutôt ? Par exemple, investir 90 000€ et emprunter 90 000€ pour un bien à 180 000€ en garantissant à la banque la récupération du bien en cas de problème ?

Honnêtement sans source de revenu vous n’obtiendrez rien. En France contrairement
à d’autre pays on ne prête pas sur la base d’une garantie mais de votre capacité à rembourser.
Hormis en intégrant un tiers qui a des revenus (caution ou co-emprunteur) je pense que vous n’obtiendrez rien.
Votre RSA ne sera souvent même pas pris en compte (revenu social insaisissable).

Sans parler que la situation cocasse où en cas de défaut la banque pourra être amené
à expliquer à un juge pourquoi elle a prêté 180k€ à quelqu’un qui n’a pas de revenus.

Rick · #86

Question?Dans votre situation, le fait de toucher 90k€ ne va pas annuler le versement du RSA?

Adrien · #87

Pour les modérateurs

Bonjour,
Ce message est HS par rapport à la discussion mais le contact de Philippe ne fonctionne pas (tout du moins chez moi). Je n’ai pas réussi à créer une nouvelle discussion ce jour. Quelle que soit la section choisie, on retombe toujours sur "nouvelle présentation". Est-ce un bug lié à la migration.
Adrien

JMeuret · #88

Comment comptez vous rembourser un emprunt si vous n’avez pas de revenu?
Pire, si vous obteniez un prêt(ce qui me paraîtrait assez fou de la part d’une banque) comment rembourseriez vous en cas de vacance ou de non paiement de loyer?

A mon humble avis vous vous trompez de priorité.

Surin · #89

@Adrien:
Pensez-vous vraiment que cela soit une priorité? Ne vous êtes-vous pas dit à tout hasard qu’il se pourrait que dorénavant, pour poster une nouvelle discussion, il faut en premier lieu se présenter comme vous vous y êtes engagé en acceptant la charte?
Je reconnais là la subtilité de Philippe donc je vous conseille de vous présenter en suivant le modèle et vous devriez alors poster votre sujet

Edit: vous avez une présentation donc il y a surement un bug en effet car on ne voit pas la petite icone sous votre pseudo. Un peu de patience, ce bug sera corrigé.

Dicci · #90

Je n’ai pas trop d’expérience avec les banques mais l’idée qui me vient à l’esprit tout de suite c’est : pourquoi ?

Vous aurez 90 k€ de capital, d’accord, mais aucun revenu… un investissement locatif, aussi rentable soit-il, comporte des risques locatifs. Avoir un prêt sur le dos que vous ne pourrez payer si votre locataire ne paie pas son loyer c’est très (trop) risqué. Vous devrez alors puiser dans vos réserves que vous ne pourrez pas renflouer ensuite.

Je pense que la question à laquelle vous devriez chercher une solution est plutôt celle là : que faire de cet héritage qui va me tomber dessus ?

Et la réponse se trouvera certainement sur du côté des placements, avec une répartition adaptée aux risques que vous souhaiterez prendre. Vous devriez pouvoir tirer un petit revenu de cette somme.

lachignolecorse · #91

Seule la proposition de Surin avec une av nantie me semble possible en passant par la case banque.

Mais pourquoi vous embêter à emprunter? Achetez un appartement sans recours au prêt avec vos 90000 €. Attention à l’incidence des revenus fonciers sur votre rsa.

Marie75 · #92

Rick a écrit :
Question?Dans votre situation, le fait de toucher 90k€ ne va pas annuler le versement du RSA?

L’obtention du RSA exige de déclarer tout : revenus, charges diverses comme son propre logement mais aussi tout ses avoirs et donc ses revenus exceptionnels tels qu’un héritage. Puis avec des calculs alambiqués dont ils ont le secret (mais accessibles sur Internet), ils doivent effectivement dans ce cas en tenir compte et réduire l’allocation RSA voire la supprimer.

Constat suite à l’étude d’un cas similaire mais un héritage plus important, pour lequel il était du coup inutile de demander le RSA.

Bref, je rejoins les avis des autres contributeurs : avec cette somme, plutôt trouver des placements.

julien62 · #93

Quand bien meme cela serait possible c’est plutot une mauvaise idée:
Un placement de 90k€ en immobilier avec un rendement de 10% ( vous souhaitez que les loyers rembourse le pret ) vous donnera un loyer de 750€

Revenu immédiatement pris en compte par la CAF pour le calcul de votre RSA a hauteur de 38%

Soit une perte de 285€ de votre RSA ! Pas sur que ce soit tres rentable

Si vous placé cet argent , votre RSA sera emputé de 3%/an de cette somme

90 000€ x 3% /12= 225€

Il pourrais etre interessant d’acheter un bien immobilier pour vous, vous seriez indépendant et ce pourrais etre plus facile pour démarré une nouvelle vie active

sven337 · #94

En fait, avec le RSA, ça augmente artificiellement le taux marginal d’imposition à des niveaux très importants.
Tout n’est pas forcément parfaitement juste dans le lien suivant mais je trouve le raisonnement intéressant :
[HS] L’impôt sur le revenu français, pas si progressif, voire régressif - LinuxFr.org

Surin · #95

Je n’ai rien compris, pas sûr que ce site soit une bonne source d’information. Il lance plutôt des idées reçues qui feront perdurer dans l’esprit des français - à tort - le fait que l’impôt n’est pas progressif du fait des tranches. Combien de français sont concernée par ce cas particulier? Il ne le mentionne pas, dommage…

Pryx · #96

apprentirentier a écrit :
Bonjour,

J’ai 27 ans et je suis actuellement logé chez mon père. Je vais très prochainement hériter d’une somme de 90 000€.

Je souhaite savoir s’il est possible d’obtenir d’un banquier un prêt immobilier pour réaliser du locatif.

Le problème est que je ne dispose d’aucun revenu (hors RSA). L’hypothèque permettrait-elle au banquier de pallier à ce risque ?

Dans l’affirmative, j’aimerais savoir à quel montant d’emprunt je peux éventuellement prétendre et sur quelle durée en soumettant un dossier solide (je veux dire par là rentabilité correcte, appartement bien situé et loyers permettant de rembourser les mensualités).
(La question est surtout de savoir jusqu’à combien je peux monter.)

Je vous remercie pour votre lecture et votre temps.

Bonjour,

Ne voyez pas dans mon message une attaque personelle, mais plutôt mon avis d’ordre général sur les situations comme la vôtre.

Je pense que vous devriez avant toute chose trouver un travail, à 27 ans (et si vous êtes en pleine force physique) je ne comprends pas comment vous ne trouvez pas un travail - au moins alimentaire- à défaut de trouver une carrière.

Je pense que si votre souhait est de devenir rentier (comme votre nom l’indique), je pense qu’il faut être prudent avec cette manne et réfléchir à deux fois avant de l’investir dans un projet ou un support dont vous ne maîtrisez pas les arcanes.
Il est beaucoup plus facile de perdre 90000€ que vous n’avez pas gagner en suant que perdre la même somme obtenu avec votre travail.
Par contre vous avez la chance de pouvoir faire de jolis projet avec cette somme. Ne brûlez pas les étapes.
Un grand nombre d’entre nous ont commencé avec beaucoup moins. (et heureusement peut être car les erreurs coûtent du coup moins cher).

Actuellement vous ne travaillez pas, vous avez donc au moins 8h par jour à consacrer à votre formation personnelle en achetant des livres, en trouvant des formations etc..

C’est une très bonne démarche que vous avez, mais ne mettez pas la charrue avant les boeufs.

1. Placer cette somme sur un support en capital garanti
2. Trouver un travail qui vous intéresse ou à minima qui vous permette d’avoir votre autonomie
3. Documentez vous (ici par exemple) et avec des livres
4. Continuez à apprendre
5. Investissez progressivement et avec méthode votre argent en le plaçant par petite touche sur des supports de plus en plus risqué en fonction de votre maîtrise des sujets.

J’ai l’impression que de votre coté vous avez l’ambition de directement passer à l’étape 5+ sans rien connaitre et que vous avez toute les chances de perdre votre héritage et de rester indéfiniment dans la mauvaise spirale et de vivre avec la rancœur..

Après ce n’est que mon avis.

Petite digression :

Je trouve inconcevable de penser pouvoir continuer à toucher le RSA après avoir obtenu une telle somme…
90000€ avec un RSA à 700€ c’est 10 ans d’aide !
J’espère en tant que contribuable que des situations comme celles-la n’existent pas.

Faith · #97

julien62 a écrit :
Soit une perte de 285€ (ou 225€) de votre RSA ! Pas sur que ce soit tres rentable
(…)
Il pourrais etre interessant d’acheter un bien immobilier pour vous, vous seriez indépendant et ce pourrais etre plus facile pour démarré une nouvelle vie active

Le sujet de la réduction du RSA a été évoquée.

apprentirentier, vous devez donc obligatoirement conserver une réserve parfaitement liquide d’argent.
Une grosse réserve, vous permettant de compenser la perte de revenu, donc dans les 3000€ par an, sur plusieurs années.
Je dirais qu’il serait prudent de garder 20.000€ ,voir 30.000€ de liquidités et de n’y toucher QUE pour compenser la baisse du RSA.

N’immobilisez surtout pas la totalité de la somme dans un bien immobilier ou des actions (car si vous aviez à revendre rapidement, vous y perdriez potentiellement beaucoup)

Pour moi, la marche à suivre est celle décrite par Pryx.
Prenez au moins une année pour voir l’impact de cet argent sur votre RSA, et si possible trouver un travail, même à temps partiel.

Pryx a écrit :
Petite digression :

Je trouve inconcevable de penser pouvoir continuer à toucher le RSA après avoir obtenu une telle somme…
90000€ avec un RSA à 700€ c’est 10 ans d’aide !
J’espère en tant que contribuable que des situations comme celles-la n’existent pas.

Parce que vous considérez 90K€ en liquide.
Si cette somme était en immobilier ou en actions, forcer la revente pour financer le train de vie jusqu’à la ruine me paraitrait malsain.

Je trouve la solution actuelle équilibrée: déduire les revenus (fictifs ou réels) du capital de l’aide RSA.

miller549 · #98

Et avoir un peu de fierté plutôt que faire l’aumône…

Quand on a 90000€, on peut (doit) participer aux frais d’entretien et ne pas être logé gratos par papa.

A 27 ans, on se bouge le cul et on ne fait pas la fine bouche pour prendre un emploi même MacDo ou charger les rayons chez Mammouth. Ca permet de remplir le frigo, et n’empêche pas de se former pour qquchose de plus rémunérateur/ valorisant.
Vous avez fait les vendanges?

On prend le paris; dans 3 ans les 90000€ sont boulottés et vous aurez participé à la relance de l’économie par diverses gabegies, retour à la case départ avec comme dit au-dessus de la rancoeur contre le monde entier…

Pourtant j’espère sincèrement me tromper…

lau26 · #99

Je crois que je n’avais plus entendu parler de Mammouth depuis l’époque de Coluche et sa fameuse contrepétrie…

Pryx · #100

Faith a écrit :
Parce que vous considérez 90K€ en liquide.
Si cette somme était en immobilier ou en actions, forcer la revente pour financer le train de vie jusqu’à la ruine me paraitrait malsain.

Ca ne me dérange pas outre mesure.

C’est comme les reportages sur l’ISF ou on nous ressort le marronnier des pauvres pêcheurs de l’ile de Ré qui ont un patrimoine très élévé mais de faible revenus et qu’ils ne peuvent pas payer le montant de l’ISF… les pauvres.

Bien sûr que si il ne peuvent pas assumer leur patrimoine, qu’ils le vendent ! et bien sûr que si vous héritez d’un actif (liquide ou pas) vous ne devriez plus être éligible.

Je n’ai pas vocation en tant que contribuable de permettre à certains de pérenniser leur patrimoine en touchant le RSA. On marche sur la tête !

Si ils souhaitent rester assisté (c’est malheureusement leur droit), dans ce cas, que l’héritage revienne à l’état.

Je ne comprends pas votre logique qui consiste à accepter que les citoyens qui possèdent un patrimoine ET des revenus doivent être taxés sur l’un ET L’autre,
Alors que ceux qui ne possèdent pas de revenu puissent continuer à toucher une subvention (ou un impôt négatif) tout en gardant leur patrimoine.

Je considère le patrimoine comme un revenu non dépensé. (C’est un stock de ressources)
Donc si vous n’avez pas de revenu mais du stock vous puisez d’abord dans le stock pour vivre avant de venir faire appel à l’état.

Cela me semble logique.

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Faith a écrit :

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