LMNP : comment calculer l'amortissement d'un immeuble ?

Bonjour

S’il s’agit de l’annee d’acquisition ,vous aditionnez le prixFAI et les frais afferents et travaux… Sinon ce sera la valeur estmee du marche …

Apres pour l’amortissrment il faut decomposer l’immeuble en postes .chaque poste a sa duree et son taux cela donne un montant .
L’ensemble des montants represente l’amortissement du bien

A+

Bonjour à tous les deux, et merci pour vos réponses.
Mais cela ne répond pas à ma question, qui est de savoir si on prend comme base le prix estimé global de l’immeuble, ou bien la somme des estimations des appartements.

Edit: je sais que le terrain n’est pas amortissable, que l’amortissement doit être fait par composants, et que les frais liés à l’acquisition sont amortissables (agence, notaire, etc).

Dernière modification par kemkem (15/01/2017 17h45)

Bonjour Kemkem,

Je n’avais effectivement pas saisi l’étendue de la problématique.
Je vous livre ci-après mes réflexions sur le sujet.

Partant du principe que la somme des parties est supérieur au tout, la question est de savoir me semble-t-il si l’amortissement ne peut être considéré comme exagéré.

Si les appartements ont été acquis séparément (ce dont je doute), il n’y a pour moi pas de sujet: amortissement par appartement.

Si vous avez acheté l’ensemble, comment appréhender la chose?
Doit on considérer que c’est l’immeuble qui rapporte (amortissement global) ou bien est ce les appartements (amortissement par structure)?
Une piste me semble-t-il est la décomposition par composant. En effet, ne peut on pas considérer que chaque appartement est un composant de l’immeuble et qu’à ce titre, il bénéficie d’un amortissement propre (lui même décomposé). Cette analyse me semble tenir d’autant plus la route que les conditions locatives de tous les appartements ne sont peut être pas les mêmes et donc que les conditions "d’usage" diffèrent également. De même, la ventilation des composants ne sera peut-être pas le même pour tous les appartements si ceux-ci présentent des différences.

A mon avis, c’est une décision de gestion que vous devez faire. A vous de construire votre argumentaire pour justifier de votre choix.

Cordialement.

Bonjour

Pour etre tres clair…

- l’annee d’acquisition : une entreprise (vous) achete un batiment de transformation de lait de vache (immeuble)
Celui ci se compose de plusieurs salles , une pour la traite, une pour la pasteurisation , une chambre froide et une de vente (plusieurs appartements)

Dans la comptabilite , le batiment sera enregistre pour son cout d’acquisition (ici prix fai ,fdn, frais bancaires…)

L’ amortissement sera decompose au niveau du bati par composant ( murs, toiture , amenagements interieurs, meubles…) et non pas par espace (differents aparts)

-l’annee autre que l’acquisition , le batiment sera evalue pour entrer une valeur dans le bilan
ce qui exclus les frais annexes de premiere acquisition , le bien etant considere  comme d’occasion  (dans le cas immobilier , faire expertiser le bien permet d’avoir une base opposable en cas d’explication a donner au fisc si il y a un controle …) , ce cas nous concerne par exemple quand on passe du nu au meuble …

En esperant avoir plus precisement repondu a vos interogations

A++

PS  je prends ce domaine pour imager votre probleme car cela correspond a un metier que j’ai exerce : la comptabilite , avec forcement des enregistrements d’immobilisation dans la compta d’entreprise avec forcement le calcul des amortissements en decoulant …

Non car le prix paye est celui qui fait reference , l’autre etant arbitraire , comptablement bancale et ne parlons pas fiscalement …

Mais vous avez quand meme fait une bonne affaire😄

Reponse simple : en nu , l’amortissement n’existe pas , les frais de notaire ne sont pas une charge deductible .

Il ne faut pas melanger … le Bofip est a potasser 😃

Cependant , il n’y point de questions betes … comme on dit

A+

L’ annee correspond a celle de l’exercice de l’activite donc si elle corespond a l’annee civile …l’annee de declaration sera l’annee civile …

si le passage au meuble arrive apres l’annee d’acquittement des FDN , ceux ci seront perdus

Dum5000 a écrit :

L’ annee correspond a celle de l’exercice de l’activite donc si elle corespond a l’annee civile …l’annee de declaration sera l’annee civile …

si le passage au meuble arrive apres l’annee d’acquittement des FDN , ceux ci seront perdus

Il y’a une notion qui m’échappe probablement, car de votre réponse j’ai l’impression qu’on a un choix quelque part.
Vous voulez dire qu’après passage chez le notaire pour l’achat de l’immeuble, si on veut pouvoir amortir les FDN, on a un an glissant pour louer en meublé (c-à-d 365 jours) ?
Et qu’au delà de cette année glissante, les FDN ne sont plus ni amortissables ni déductibles ?

Prenons un exemple si vous le voulez bien. Imaginons une date de signature d’acte au 1er octobre. Quelle est la date limite de mise en location meublée pour pouvoir amortir les FDN ? Est-ce le 31/12 ? Le 1er octobre de l’année suivante ?

En l’occurrence, puisque c’est un immeuble, on a donc un an pour louer l’ensemble des appartements en meublé. Si seuls quelques appartements sont loués meublés, alors j’imagine que les FDN peuvent être déductibles/amortis au prorata de la surface ?

Merci pour votre … patience !

En fait, chaque dépense ou achat ne peut être affecté à votre activité de loueur meublé que si elle y contribue (lien effectif).

Si l’affectation comptable se fait dès l’achat (début d’activité antérieur) aucun souci pour lier l’achat/dépense à l’activité.

Par contre si l’affectation n’est pas faite immédiatement car vous avez anticipé sur le début de votre activité ou parce que cet achat à une autre destination dans un premier temps alors les règles de valorisation seront différentes lors de l’affectation. Tous les frais inhérents à l’achat ne pourront être retenus et une estimation devra être effectuée si une vétusté peut-être considérée.

2-3 exemples :

- vous achetez un appartement, le rénovez pendant un an puis débutez une activité de loueur.
Si les choses se font dans cet ordre l’achat initial ne sera pas considéré comme lié à votre activité car aucune déclaration d’activité n’a été faite de votre part la première année. Vous devrez passer par une estimation de votre bien ou reprendre son prix d’achat (car seulement une année s’est écoulée) mais ne pourrez y inclure les commissions et frais de notaire.
- idem si vous le meublez avec votre vieille table de salon, même si vous disposez d’une facture de l’époque vous devrez passer par une estimation (soit quasiment rien) afin de l’affecter à votre comptabilité.

- par contre si vous déclarez votre activité puis achetez, vous pouvez alors inclure dans votre compta tout vos frais y compris ceux engendrés par les visites, les commissions, les frais de notaires…

- En cas d’achat et de démarrage la même année civile il est accepté que l’amortissement commence lors de l’entrée du premier locataire

Les impôts sont très à cheval sur les années fiscales donc autant faire correctement nos déclarations, surtout que le gain est potentiellement faible cela avance seulement la CFE d’un an.

Est-ce que quelqu’un a une idée ?

Kili a écrit :

Oui tout à fait. Un comptable n’intègre pas le potentiel mais la valeur à date. Si à date l’immeuble est un ensemble unique alors son estimation de même.

Bonjour,

Je rebondi sur cette discussion qui m’interpelle.

Pour ma part, je suis propriétaire depuis 2003 d’un immeuble complet (7 appartements que l’on que considérer comme identiques). Les appartements ont tous été loués en nu jusqu’à cette année (2017) où 3 d’entre eux passent en meublés.
J’ai fait évaluer (par une agence immobilière) chacun de ces 3 appartements: il sont évalués à 220 k€ chacun (alors que j’ai payé l’immeuble 440 k€, pour les 7 appartements il y a 15 ans… somme bien inférieure au marché d’aujourd’hui, évidemment!).
Question intermédiaire: Une estimation d’agence immo peut-être elle considérée comme une "expertise"? (sinon, qui fait les expertises?)

Ma question: Sur quelle valeur dois-je me baser pour ce qui est du calcul de l’amortissement?

1) sur la valeur d’achat de l’immeuble en 2003, ramenée au prorata des appartements concernés (soit 440k€ : 7 = 63k€)?

2) sur l’estimation faite par appartement en 2017 (soit: 220 k€)?

3) ou bien faut-il faire faire une estimation / expertise de l’immeuble et ramener cela au prorata des appartements concernés? Mais alors qu’est-ce qui justifie de considérer l’immeuble complet plutot que les appartements individuellement? peut-être le fait que je sois unique propriétaire? Alors, faudrait-il que je fasse une co-propriété pour "échaper" à cela? (co-pro avec un unique propriétaire… je ne sais as si ça existe). Je dis "échaper" car un immeuble complet de 7 appartements coute moins cher que 7 fois un appartement…

Je n’ai pas encore d’expert comptable à date. Cependant, celui que j’ai consulté m’a dit que "le texte de lois sur la question est soumis à interprétation. Son cabinet applique l’amortissment sur la valeur Payée, et pas sur la valeur du marché". Donc pour lui, la réponse est la 1).
Si la valeur du marché semble donc acceptable pour d’autres, il reste toujours dans mon cas à trancher entre 2) ou 3)…

Auriez-vous svp des suggestions à me faire svp?

Merci!

Je choisirai également la position n°2, mais avec une estimation de notaire, officier public assermenté, moins susceptible de subir influence qu’un agent immobilier.