Portefeuille de SCPI de Malolechat

Effectivement il faut un apport (en tout cas dans le montage que l’on m’a proposé) mais est ce que cela limite le montant total de l’emprunt?

Je crois que comme défaut du montage j’ai oublié qu’il y aura un décalage entre la perception des revenus générés par les SCPI en PP avant de pouvoir amortir les frais de l’emprunt.

Vous avez raison de vous poser toutes ces questions surtout que vous avez déjà de très bons revenus et êtes encore jeune.
Vous devriez peut-être vous faire aider par un CGI, il y en a sur ce forum (Crown pour rester en Bretagne, Stéphane pour les montages SCPI et Carpediem qui a beaucoup de louanges sur sa page perso pour ne citer que les plus connus).

Vous avez raison aussi je pense de chercher à profiter de l’effet de levier tant que les taux sont faibles.

Personnellement j’ai des SCPI mais ne serais plus aussi chaud aujourd’hui car le marché immobilier est aussi très haut et les SCPI sont devenues des substituts aux assurance-vie en euros qui ne rapportent plus grand chose. J’ai peur à l’accident de parcours dans les prochaines années.

Je serais plus confiant d’investir sur certaines SCI ou REITs en bourse avec effet de levier. Mais par rapport à votre forte imposition, les loyers et les dividendes ne sont pas vos amis. Vous devriez surtout chercher à capitaliser.
Si vous voulez absolument le faire avec l’immobilier, vous pouvez le faire à travers la niche fiscale de votre résidence principale en l’embellissant (une vraie valeur ajoutée) et en la revendant dans 2 ans avec plus-value et sans imposition. Votre banquier vous prêtera aussi pour faire des travaux, c’est aussi un levier si le but est la plus-value et pas seulement la cuisine en marbre pour se faire plaisir (les deux peuvent aller ensemble).

Vous savez que IB peut vous prêter à 1,25% à taux variable en euros et que c’est le meilleur taux sur la planète à ma connaissance (hors banques privées).
Vous aurez la contrainte de faire votre IFU vous-même mais je pense que ce n’est pas insurmontable après un petit apprentissage.

Souvent les médecins montent des SCI lorsqu’ils s’installent pour la gestion du cabinet et l’optimisation fiscale. Il sera peut-être temps de le faire lorsque vous serez dans cette situation, en vous faisant aider par un spécialiste.

Bonne chance dans vos choix.

Bonjour,

@jef56 :

je ne cherche pas spécialement a utiliser le credit en immo. C’est juste que je viens de le faire pour ma RP du coup je sais comment faire.

Je me souviens avoir lu que vous aussi aviez cherché a utiliser le levier. Je crois meme que vous regardiez du coté des credits conso et avance sur titres avant de choisir les leviers boursiers via IB.

Longtemps je me suis demandé pourquoi ne pas prendre un etf s&p500 leveraged *2, ca me semblait plus rentable, mais fructif le deconseille a cause du beta slippage. Vous les utilisez mais en market timant ce qui est source d’erreur. Moi je veux en acheter un et ne plus y toucher pendant 20 ans. On me l’a deconseillé.

Puis je m’etais dit que faire du levier 1,25 sur mon PF avec IB ne me faisait pas prendre trop de risque au pire si les marchés perdent 50% j’en perdrais 75% et comme il y a plus de hausses que de baisse ca me semblait gagnant mais je ne comprends pas bien comment ca marche srd, couverture, marge, etc…et il faut proportionnellement une plus grande hausse pour couvrir la baisse et puis y a un risque de vouloir se refaire en augmentant le levier, tout ca necessitant du temps, de market timer et donc favorise les erreurs.
L’ifu encore ca passe effectivement.

Concernant l’investissement en bourse une fois les pea pleins (qui le sont theoriquement), on est freiné par la fiscalité ir+ps = 58,2 (mon comptable vient de m’apprendre qu’on allait passer a 41% a cause du mariage) même flat taxe 30 reste plus cher que 15 en sci is. Mais effectivement entre etf sans levier ni pea et une scpi levier sci is, lequel est plus rentable? dur a dire.

N’ayant pas de réponse, la diversification via un nouveau produit immo loc bureau commerce via une nouvelle enveloppe sci is et un effet de levier classique en banque type credit amortissable en plus ca va faire plaisir a mon banquier, est un choix qui me semble sensé. Je pourrais toujours me tourner vers ib avec votre aide par la suite, surtout si c’est autour d’une biere a st goustan, Auray. Quand rentrez vous au pays?

Je ne compte pas m’installer donc pas de sci medicale.

Je recois 2 artisans cet aprem pour des devis pour refaire toute l’isolation de la maison, la vmc et raccorder le dernier etage a la chaudiere gaz moins cher qu’un ballon electrique, ce qui permettrait de passer d’un DPE mauvais D a un mauvais B et de beneficier des 16000€ de credit d’impot et des primes energetiques locales pour un total de 20k en eco ptz. Et si on fait les travaux (facture) avant le 31/12 comme on s’est marié cette année, le compteur d’aide repart a zero en 2018 pour 5 ans.

@crown:

Decidemment, brest, vannes, rennes on fait le tour de la bretagne .

J’ai de plus en plus conscience que mes projets ont peu de chance de tenir tant lavie change. L’arrivee du bebe va couter cher et je vais moins travailler pour en profiter et donc devrait peut etre diminuer par 2 mes versements mensuels programmés en av et cto.

J’avais dit effectivement que quitte a faire du 5% autant investir en etf world sur PEA, mais que fait on quand le pea est plein ? Que fait on quand on a pas d’argent a investir? Qui va me preter pour acheter un etf ? Sur quelle enveloppe et quelle fiscalité ?
Et puis effectivement il y a des cycles, j’ai tendance a penser que le marché est efficient et toujours au bon prix, facile a dire quand on a pas connu de bulles ni de krach…
Est ce que mettre 400€ / mois en scpi ou en etf se compare ? Si non la diversification donne un avantage a la scpi.

J’avoue que je voyais les choses comme ca :
Livret A 1%
PEL 2%
Fonds euro 3%
SCPI 5%
Etf world 8%

Et donc voyait les scpi comme un mauvais produit avec beaucoup de frais, un equivalent de fonds euro, que je n’ai pas d’ailleurs etant 100% UC sur mes 4 av linxea.

Mais quand j’ai vu la possibilité de doubler le rendement avec l’effet de levier des taux bas et l’optimisation fiscale de la sci a l’is, et la possibilité de diversifier, enveloppes, produit, cycle, faite plaisir au banquier, etc…bref je me repete.

Ca ne me coute rien de faire le tour des banques et de voir ce que ca donne.
Encore que je me rappelle tssm qui disait a roudoudou de passer plutot son temps a eplucher leboncoin, visiter des apparts avec travaux pour en tirer un CF+ et moins se soucier du taeg des banques.

Se rappeller de rester prudent, d’investir seulement l’argent dont on n’a pas besoin, que la vie et les besoins en argent changent, et qu’il est important de dormir sur ses 2 lreilles.

Merci pour vos reflexions.

Je pars jeudi a vilnius voir mon ptit frere 20 ans etudiant edhec, a mon retour lundi j’y verrais peut etre un peu plus clair .

A bientot,

Malo

Malolechat a écrit :

Concernant l’investissement en bourse une fois les pea pleins (qui le sont theoriquement), on est freiné par la fiscalité ir+ps = 58,2 (mon comptable vient de m’apprendre qu’on allait passer a 41% a cause du mariage) même flat taxe 30 reste plus cher que 15 en sci is. Mais effectivement entre etf sans levier ni pea et une scpi levier sci is, lequel est plus rentable? dur a dire.

J’ai l’impression que vous vous trompez un peu :
  - à partir de 2018, avec la flat tax (PFU) de 30%, vous ne payerez plus que 12.8% d’IR sur vos revenus et plus-values de valeurs mobilières hors PEA (en plus des prélèvements sociaux de 17.2% que vous payerez de toute manière), ce qui rend le CTO bien plus attractif qu’actuellement (que depuis 2012);
  - une SCI IS payera 15% d’IS sur ses bénéfices comptables (s’ils sont <38 120€/an), mais ensuite il faudra encore payer IR+PS (ou 30% de PFU) sur les dividendes de la SCI (pour rapatrier les bénéfices dans votre patrimoine personnel), même si vous ne le faites que dans des dizaines d’années (ou même que ce sont vos héritiers qui le font en 2070)  (lisez Invest990 [Sarth] : étude de cas immobilier (questions de comptabilité ?) pour un exemple concret), mais il y a un avantage potentiel à conserver longtemps ces fonds dans la SCI pour l’y faire fructifier (similaire aux intérêts composés).

Bonsoir à tous,

je reviens sur quelques points relevés dans le fil de discussion :

@ Piou Piou
Le montage que vous proposez est très étroitement lié à celui qui est proposé dans cette file de discussion :
SCPI de capitalisation dans l’achat à crédit de parts de SCPI : des avantages
Il y a d’ailleurs des feuilles de calcul pour faire quelques simulations proposées par Nicofil ici (Malo, cela peut vous aider) :
Feuilles de calcul prêt amortissable - in fine
J’y vois quelques sérieux inconvénients néanmoins :
* difficile d’obtenir les mêmes conditions pour l’achat à crédit en NP par rapport à la PP (durée, taux notamment).
* et surtout impossible de déduire les intérêts d’emprunts pour la NP sauf si l’usufruitier est un bailleur social. Le choix est donc en réalité très restreint : SCPI de capitalisation ou NP associée à un usufruit locatif social.
C’est a priori impossible pour toutes les SCPI de rendement (Piou Piou, si vous en connaissez une pour lequel c’est possible, je suis preneur de l’information).
Par ailleurs dans le cadre d’une SCI à l’IS, certains points sont à noter :
* possibilité d’investir en usufruit de parts de SCPI avec amortissement comptable, ce qui peut être très rentable pour l’investissement au comptant.
* possibilité d’investir dans d’autres actifs de rendement et de payer uniquement l’IS tant qu’on est en phase de capitalisation.
Je suis néanmoins d’accord avec vous que la gestion d’une société est plus compliqué qu’un investissement en direct et qu’à la fin il faut bien sortir l’argent de la boîte.

@ Malo
Pour ce qui me concerne l’investissement en SCPI à travers la société civile est une diversification supplémentaire que j’ai proposée à mon épouse.
Il n’est pas impossible qu’en terme de rendement pur il serait plus intéressant de finir de remplir d’abord nos PEA et PEA-PME. Néanmoins mon épouse a déjà un portefeuille d’actions assez conséquent et elle était au final très satisfaite que nous nous lancions ensemble dans ce projet.

C’est dommage de ne pas pouvoir l’utiliser pour payer les etudes des enfants.

Ben si si vous céder l’US des parts la SCI à vos enfants et que vous les sortez du foyer fiscal en études sup (a voir ce qui est plus intéressant). Vous distribuez les dividendes à ce moment la, et eux auront une TMI à ce moment à 0…Ils ne subiront que les PS.

La récent retour du PFU (anciennement PFL) a en effet rendu l’écart entre montage SCI IS et détention en direct plus fin. Grace au PFL vous êtes quasiment au mêmes niveaux de TRI mais cela s’écarte sur longue durée, car l’effet capi joue.

Le seul HIC c’est pour combien de temps encore il y aura le PFU ? et que l’instabilité fiscale pour les particuliers est bien plus forte que celle des sociétés.

@roudoudou

Pour la sortie UF pour les enfants imposés a zéro vous avez raison, je pensais bien qu’il y avait un truc mais mon cerveau grillé en fin de garde n’arrivait plus a réfléchir ,).

Je n’avais pas compris ce qu’avait dit plus haut GBL, je croyais que le PFU s’appliquait seulement aux valeurs mobilieres mais en relisant ca semble s’appliquer pour les dividendes des scpi. 30% est donc mieux que 58,2…donc effectivement la limite est plus fine maintenant sci is et montage classique.

La sci is reste néanmoins une enveloppe capitalisante et relativement flexible et qui est interessante plus la durée est longue et le montant important et puis elle est diversifiante.

Par contre j’avoue ne pas trouver d’intérêt a tous les produits de defisc, pourquoi vous faites ca roudoudou ?

Dernière modification par Malolechat (21/11/2017 12h34)

cat a écrit :

Au contraire le PFU est plus favorable que la fiscalité précédente par rapport à la détention en direct des parts de SCPI. Ou alors je n’ai pas compris ce que vous vouliez dire roudoudou.

C’est ce que j’ai écrit pourtant

cat a écrit :

Malo, le PFU ne s’appliquera pas à la distribution des SCPI. Cette distribution sera toujours taxée comme un revenu foncier pour un particulier.

Pour que ce soit clair les SCPI sont des sociétés transparentes ou translucides, la taxation c’est revenus fonciers pour une personne physique et quote part à l’IS pour une personne morale.

cat a écrit :

Je crois que c’est votre formulation "écart … plus fin" que je n’ai pas comprise. J’aurais plutôt écrit que le retour du PFU  avait rendu l’écart entre le montage SCI IS et la détention en direct de parts de SCPI plus grand (en faveur du montage SCI IS).
Mais si nous finissons par nous comprendre, c’est l’essentiel ;-).

Ben non justement plus fin dans le sens moins défavorable pour la détention en direct c’est ce que je voulais dire, mais combien de temps cela durera-t-il ?

Je crois que quelque chose m’echappe.

Les dividendes versés par la sci aux associés (s’ils le souhaitent, montant ajustables en fonction des besoins) sont (ou plutot) seront fla taxés.

Les revenus versés par les scpi a la sci sont imposés a l’IS.

Right ?

En tout cas je suis d’accord avec le message 39 de cat.

Avancement du projet :

J’ai un comptable chez FIDUCIAL, ca va vous faire rire pour la compta tres simple que j’ai a tenir qui se resume a mes recettes et qqes rares depenses. Neanmoins il s’occuppe de verifier mes cotis, urssaf, carmf, etc…envoit des courriers pour les trop percus et m’a deja fait recuperer >5000€, ce qui le rentabilise pour 6 ans.
On s’entend tres bien et dans une petite ville ou tout le monde se connait, ca permet d’avoir un reseau et en papotant d’apprendre plein de choses.

Il m’a donc recommandé un expert comptable pour 900€/an, un avocat fiscaliste pour la création de la SCI (plutot que mon notaire?) et un CGP pour la creation d’un PF de SCPI.

Hier j’ai rencontré une CGP de la banque privee de BNP PARIBAS qui a réussit a me parler de tout sauf de financement. L’optimisation fiscale par sci is, chercher a amortir les scpi, en demembrant la sci? Bref elle m’a dit qu’elle allait bosser sur le dossier…
Son role de conseil, la gestion deleguee, sinon conseillee, gerer mon epargne, le reseau d’expert, blablabla.
Les scpi, bonne nouvelle, panel large, liste externe, seules qqes unes sont exclues mais a priori j’aurai le choix.
Dit que certaines scpi comme  les centres commerciaux sont dangereuses…, qu’il ne faut pas s’exposer a plus de 30% de son patrimoine et mieux vaut y aller par tranche de pret.
Enfin pas un mot du financement a part qu’habituellement c’est 15 ans, serait ok pour 20 ans et n’irait pas beaucoup plus loin. Bref on aura du 25 ans si besoin . Je garde en tete que plus le montant est important sur longtemps plus l’enveloppe capitalisante de la sci a l’is est interessante.

Voila, je la laisse optimiser le montage, creer un pf de scpi, et proposer un financement qui je pense devra tendre vers un effort d’epargne le plus proche de zero pour convaincre madame a participer a 50/50.
Avec le tableur qu’on ma procuré je rêve du projet suivant :
400k€ sur 25 ans, taeg 1,75%, dvm 4,5% mensualité 400€.

Je la revois le 1/12 et rencontre une CGP privee de la banque privee du CA le 4/12.

En attendant refus de la CE et du CIC cette dernière s’intéressant a des epargnes >1M€.

Pas de news du lcl, cmb ni credit maritime, ni de mon courtier en pret…pas eu le temps de voir banque postale ni populaire.

Si qqun a d’autres plans de financement ? Credit foncier ? CGP qui retrocede une partie de la commission de l’achat des SCPI ?

Dernière modification par Malolechat (22/11/2017 06h53)

Malolechat a écrit :

Les dividendes versés par la sci aux associés (s’ils le souhaitent, montant ajustables en fonction des besoins) sont (ou plutot) seront fla taxés.

Les revenus versés par les scpi a la sci sont imposés a l’IS.

Right ?

Correct avec la même petite remarque sur les revenus fonciers étrangers qui seront exemptés d’IS car celui-ci est déjà réglé par la SCPI à l’étranger (donc l’impôt est bien réglé quelque part mais pas en France).

Malolechat a écrit :

Hier j’ai rencontré une CGP de la banque privee de BNP PARIBAS qui a réussit a me parler de tout sauf de financement

Est-ce qu’elle vous a parlé du coût de la banque privée BNP (pour avoir l’insigne honneur d’en être)? Il y a normalement un forfait de base + un % sur les actifs sous gestion.
Je serai curieux de savoir si vous obtenez quelque chose d’intéressant de la BNP (moi je n’ai jamais réussi).

Malolechat a écrit :

Si qqun a d’autres plans de financement ? Credit foncier ? CGP qui retrocede une partie de la commission de l’achat des SCPI ?

Rechercher un CGP qui fait des rétrocessions ne semble pas être la bonne manière de chercher un bon CGP (j’espère qu’il vous sera recommandé pour d’autres arguments que ceux-là).

Je peux, si vous le souhaitez, mettre un message à la conseillère du CMB qui a suivi notre dossier et voir si elle pourrait me donner un contact dans votre secteur susceptible de traiter correctement votre demande.

Bien à vous,
cat

Bonjour Cat,

Concernant la BNP PARIBAS, elle m’a qu’il y avait un cout de 650€/an pour bénéficier des conseils de la banque privée et un % sur les avoir en gestion.

Je lui ai dit que je ne souhaitais pas que mon épargne soit déléguée car ca me couterait trop cher (calcul deja fait aupres du CA lors de l’achat de ma RP ) et equivaudrait selon moi une vente liée (interdit) ou le surcout devrait être integré dans le TAEG ce qui me ferait probablement aller voir une autre banque.

Je lui ai dit qu’en revanche j’avais conscience de la necessité de contre parties concernant le financement et que c’est surtout pour ca que j’etais la et que le dvm - le taeg devait etre suffisant pour qu’il soit rentable. J’ai sorti les 1,5 sur 20 ans pour 200k chez CA. Sinon je préférais ne pas lui faire perdre son temps.

Ca a mis une ambiance tendue lol.

Elle a répondu qu’on verrait les taux plus tard qu’elle était consciente qu’ il fallait un bon taux et des contres parties adaptées et que je n’etais pas obligé de payer les 650€ et n’aurait pas de frais sur les scpi…

Concernant les scpi proposees par bnp il n’y a pas que des maisons MAIS toutes ne sont pas eligibles, ils ont une liste, que je n’ai pas pour le moment.

Pas de taux, pas de liste…on va dire que c’etait un 1er contact, de 1h15 quand meme, ou on pourrait dire aussi qu’elle a dans un 1er temps présenté le max de son offre sachant que je ne prendrais pas tout mais concederait un petit bout d’autant plus qu’elle a pris le temps de me faire du "conseil" et donc que je suis censé lui etre redevable. Bref tout ca ressemble a une technique de vente, contraste, reciprocité, etc…alors qu’a la base je voulais juste un taux et une liste de scpi.

Bref si j’ai pas ca au prochain rendez vous, ciao bambino.

J’attends un rappel de la banque postale cet aprem avec un conseiller simple…

Concernant les CGP, je ne comprends pas comment ils fonctionnent, ni comment ils sont remuneres, je crois qu’il y a une file dediee mais ne la retrouve pas.

En attendant d’avoir les offres des banques et ou cgp je vaus pouvoir me consacrer a la constitution de mon pf en scpi car j’en suis au stade zero. Je vais commencer par relire le guide de stephane, puis analyser les pf de cat roudoudou gbl et Surin (de tete berny a aussi proposé un classement du top 20 des scpi en fonction de criteres qualitatifs et quantitatifs) puis me forger des convictions, vous faire une proposition et corriger si besoin.

Enfin oui je serais ravi d’etre mis en relation avec votre contact cmb tout comme celui de roudoudou a la bpe, ils savent deja de quoi il s’agit eux au moins .

PS:
-les intérêts du pret des scpi dans la sci a l’is sont ils déductibles des impôts?
- les revenus issus de la retraite sont ils imposes ? Si j’ai des revenus complementaires pendant ma retraite, le seront ils aussi ?

Dernière modification par Malolechat (22/11/2017 14h30)

Bonsoir,

bien rentré de Vilnius (Lituanie) ou j’ai passé un agréable séjour.

Je viens de faire un point sur mon projet d’achat de SCPI a credit en SCI a l’IS, le voici :

OBJECTIF :
SCPI (locatif pro) a credit (effet de levier) au sein d’une SCI a l’IS (TMI 30% -> 41%) avec ma femme a 50/50 dans le but de construire un patrimoine, financer les études des enfants et avoir un complément de revenu a la retraite.

PROFIL :
médecins de 31 et 34 ans
revenus 3500 (en augmentation, passe de salarié a libéral en 2018) et 8500 euros
TMI 30% tendant vers 41%
épargne 50000 et 250000 euros
crédit en cours résidence principale sans apport de <400000 euros sur 20 ans depuis aout 2017,  mensualités <2000 euros par mois
marié en séparation de bien
1er enfant attendu en février 2018

SIMULATION :
CREATION SCI IS 1000 euros
EXPERT COMPTABLE 420 euros par mois
CREDIT le plus long possible 25 ans
TAEG le plus bas possible 1,5%
EXONERATION TOTALE d’IRA
+/- DELEGATION D’ASSURANCE
PRET DIFFERE TOTAL 6 mois
MONTANT le plus important possible 600000 euros, / (400000 euros)
DVM le plus haut possible 5%
6 SCPI DE RENDEMENT AU CHOIX de 100000 euros diversifiées : paris, IDF, province, europe, international, bureau, commerce, spécialisé : santé, hôtellerie, etc…)
MENSUALITES les plus basses possibles, 290 euros / mois, / (203 euros / mois)
TRI le plus élevé possible 13,11%, / (12,6%)

Tableau d’amortissement :

http://www.noelshack.com/2017-48-2-1511 … 8-2017.jpg

J’ai RDV avec les CGP privés et/ou spécialisés de ces banques dont j’ai déjà obtenu les infos suivantes classées par intérêt décroissant :
- BPE (>20 ans, SCPI externes sur liste)
- BNP PARIBAS (>20 ans, SCPI externes sur liste, frais banque privée ?)
- BP (20 ans, SCPI externes sur liste)
- CFF (20 ans, SCPI libres, TAEG plus elevé?)
- CA (notre banque, 20 ans, RAP, gemmeo commerce, edissimo)
- LCL (RAP, gemmeo commerce)
- CMB, SG, credit maritime ?
- courtier en credit (leur demander de battre la meilleure offre ?)
- CGPI en attente (retrocomission ?)
- refus CE et CIC…

Un scénario qui tendrait vers ces simulations vous semble t’il envisageable ?

Quelles SCPI me recommandez vous ?

Avez vous des critiques ? Conseils ?

Malo