Louer sa résidence principale qui ne se vend pas… mais grosses conséquences fiscales !

Au total, même avec vos optimisations, vous arrivez à 1,2 % de rendement net… A peine mieux que le livret A. Je pense que vous auriez dû revendre et placer la somme sur un support plus rémunérateur, par exemple des SCPI.

Je ne comprends pas non plus comment une cave et un parking arrivent, alors que vous n’en aviez pas parlé jusque là. Soit vous les aviez déjà et avez omis d’en parler ; soit vous les avez achetés plus récemment, payés cash peut-être ? Dans ce cas, je vous mets en garde sur un point : si vous "remettez au pot" (remboursement partiel de crédit ; achat cash d’autres biens immobiliers…) vous améliorez certes le cashflow mais pas vraiment la rentabilité. Je rappelle aussi qu’il faut calculer la rentabilité bien par bien. Si vous acquerriez par exemple un bien à 20 % de rentabilité brute, cela améliorerait certes votre cashflow global, mais cela ne ferait pas de votre premier appartement un meilleur investissement.

Pour bien juger de la pertinence de garder ou vendre un bien immobilier, il convient de calculer la rentabilité de ce bien, considéré isolément, en la calculant sur son prix de revente net vendeur (et non pas sur son prix d’achat).

Dernière modification par Bernard2K (21/11/2017 23h56)

Permettez moi d’être direct ; quand on a fait un mauvais investissement il est préférable de le liquider pour repartir sur de nouvelles bonnes bases pour le suivant que de s’acharner et d’être "plombé" durant des années.

Seb78 a écrit :

Les copropriétaires résidents payent les avantages fiscaux des propriétaires bailleurs!
…/…
Un mauvais investissement hier pourra peut-être devenir un investissement moyen demain.
Est-ce que j’ai tort……?! Je verrai bien.

Résidents comme bailleurs ont l’un comme l’autre achetés un bien trop cher générant de plus bien trop de charges. Vous n’êtes pas victime des bailleurs ou de votre entourage mais de votre non investissement personnel dans votre formation

Un mauvais investissement reste un mauvais investissement. La seule issue favorable serait une très hypothétique hausse des prix dont un meilleur investissement bénéficierait sans doute plus largement qu’un mauvais.
Comme je l’exprimais précédemment, vous gagneriez du temps (et de l’argent) à vous couper le bras pour mieux rebondir, après, à vous de voir…

Je suis bien d’accord avec ce qui est dit au dessus, on à l’impression que vous essayez de rattraper un mauvais investissement (ou un achat perso "coup de coeur") et que cela va vous pénaliser pendant des années. Surtout qu’en bout de course vous finirez par vendre et peut être encore moins qu’aujourd’hui. (ou plus peut être qui sait…)

Vos retours sont certainement plus objectifs que mon entêtement, je verrai bien.

Intéressantes vos remarques.

1- Les intérêts d’emprunt du nouveau prêt sont très inférieurs à l’ancien (moins 7 k€). Donc normalement j’ai la possibilité de les déduire jusqu’à la fin du prêt.

2- Non je n’ai pas pu négocier les frais de remboursement anticipé (peu d’établissement on manifesté leur intérêt) mais il y en a pas en cas de vente.

3- Je me suis posé la même question, vendre le bien pour en racheté un autre dans le même quartier mais entre la vente de celui-ci et le rachat du nouveau, l’opération sera nulle (en prenant en compte les frais dossiers + notaires). Donc j’ai plutôt pensé à le garder.

Je referai le point d’ici 3 ans (au changement du locataire)

Votre question n’était pas claire, car vous parliez d’intérêts d’assurance, terme qui n’existe pas. Le terme exact est "primes d’assurance".

A la réponse des impôts, il faut que l’IRA de l’ancien prêt est déductible, à la condition que :
totalité des intérêts du nouveau prêt sur sa durée < (totalité des intérêts restant à payer sur l’ancien prêt + IRA)

Cf point 220 ici : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

Bonjour,

Je viens actuellement d’acheter ma future résidence principale ! Champagne !
J’ai donc mon ancienne résidence principale … a vendre ? Louer ? Racheter via SCI ? ou tout autre possibilité que je n’ai pas connaissance.
C’est la que j’ai besoin d’aide.

J’aimerai conservé mon appartement actuel pour le mettre en location mais je ne sais pas dans quels conditions ce serait possible.

Quelques chiffres :
Nouvelle résidence principale : Achat 425 000 + 30.000 notaire
Appartement actuel : Valeur 270 000, capital restant du : 170 000 (prêt à 2% sur 15 ans -> 07/2030)
La location charge comprise serait de 1100€ minimum.

Nos revenus sont de 5 200€ net mensuel, et 30 000€ de liquidité pour les frais de notaire de la nouvelle résidence principale.
Ma femme est fonctionnaire et je suis en CDI dans le privée depuis presque 2 ans, nous avons une situation très stable.

La question :
Pensez-vous qu’il soit possible de conserver l’appartement actuel tout en finançant évidemment la nouvelle résidence principale ?
J’ai pensé a monter une SCI pour acheter l’appartement et diviser l’apport généré sur les deux bien, mais je ne suis pas sur que ce soit possible.

N’hésitez pas s’il manque des informations importantes pour apporter des réponses plus précises.

Merci d’avance pour vos réponses.

En général : mieux vaut vendre l’ancienne RP (et ici, la rentabilité potentielle de sa mise en location indique que ce n’est pas une exception au cas général), pour des raisons maintes fois répétées sur ce forum (je vous laisse chercher).

Petit retour sur la situation de ce bien. Je ne l’ai pas encore vendu pour l’instant car je n’ai pas eu de freins bancaires sur l’investissement réalisé et sur le futur donc pas d’urgence. De plus, j’ai un peu optimisés le cash flow négatif grâce au dispositif Cosse Ancien "Intermédiation locative" en passant de:

-4700 €/an à environ -950 €/an actuellement (objectif -600 € dans quelques mois)

Ça me permet de me libérer du temps car plus besoin de le gérer pendant 6 ans et en même temps de suivre tranquillement l’évolution du marché.