Kanwulf : étude de cas immobilier (contrat de vente signé : quel crédit)

kanwulf · #1

Bonjour tous
Je viens de signer un compromis de vente pour une maison a 61000euro frais de notaire inclus.
Valeur locative de 500euro par mois
d’apres le site rendement locatif j’ai donc une note de 10 sur 10 pour un rendement brut de 9.66% et 6.28%net. mon TMI est de 14K€
Mon épargne est supérieur a 30K€ que je suis prêt a mettre en apport
A la base je souhaitais faire un credit sur 20 ans pour avoir un cash flow positif de 42e sans apport.
J’ai rencontrer un courtier qui me conseil de faire un crédit sur 10 voir 15 ans. Sachant qu’il sagit de mon premier investissement locatif et que j’ai l’intention d’en acheter d’autres dans le futur.

Vous me conseillez d’adopter quel stratégie ?

Mots-clés : achat, immobilier, location

Timinel · #2

Bonjour

Cela a deja ete debattu largement sur le forum avec des fils specifiques, je vous laisse regarder.

C’est surprenant de ne pas avoir une idée plus précise de votre financement en ayant deja le bien ( j’imagine que vous n’aurez aucun probleme pour le credit , le cash vous permettra de financer les 10% deja )

tres schematiquement ( tout depend aussi du taux et des conditions ) : 15 / 17 ans est la meilleur periode.

cela permet d’avoir un effort minimal voir etre en cash positif sans trop faire d’interet ( il faut comparer vos proposition si on vous donne 1.3 a 15 ans et 1.4 a 20 ans .. surement mieux d’allonger, si c’est 2 .. plutot sur 15 etc )

Ce qui est sur c’est que votre epargne cash doit en principe tres peu servir ( ie financez par l’emprunt )

Cdt

Bigem64 · #3

Bonjour,

Si vous souhaitez refaire cette opération plusieurs fois, il faut absolument minimiser votre apport au strict minimum, et même éviter d’en mettre si possible.
Je vous conseil de partir sur 20 ans aussi, vous ferez plus de cashflow, cela rassurera votre banque pour les futures opérations et vous augmenterez votre capacité d’emprunt

maxlille · #4

Vus les taux bas, je viens d’obtenir (mon dossier n’est pas béton loin de là, presque rien en épargne liquide) 1.31% sur 20 ans je pense que c’est dans votre intérêt d’aller chercher 20 ans.

Cela vous permet de:

- avoir un meilleur dossier pour la suite (taux d’endettement plus faible) si vous envisagez d’autres investissements

- mieux vaut prendre une durée plus longue, quitte à effectuer des remboursements anticipés si cela présente un intérêt (si votre banque vous le permet sans frais bien entendu).

- améliorer sensiblement vos cash flow (le nerf de la guerre)

De plus, si un jour vous devez pour une raison Y ou X rallonger un prêt, c’est assez onéreux en frais (je ne parle pas de l’opportunité de bénéficier d’un taux plus favorable car à 1.30 ça va être compliqué) avec notamment frais de garantie une nouvelle fois + frais de dossier.

J’ai fait l’"erreur" du débutant en finançant mon premier appartement sur 15 ans, résultat, cash flow négatifs pendant encore 13 ans (rentabilité plus faible que la votre aussi…).

Bigem64 · #5

maxlille a écrit :
Vus les taux bas, je viens d’obtenir (mon dossier n’est pas béton loin de là, presque rien en épargne liquide) 1.31% sur 20 ansje pense que c’est dans votre intérêt d’aller chercher 20 ans.

Je viens d’obtenir 1.45% pour une même durée chez CIC (55k) … pouvez-vous me dire chez qui êtes-vous ?

maxlille · #6

Boursorama par contre ils ne financent que 100.000 EUR mini… pour les prêts plus petits je passe par hello bank (1.55% proposé pour le même prêt).

kanwulf · #7

Donc vous êtes tous d’accord que le mieux est de faire un pret sur 20 ans. je pensais faire cette strategie afin d’avoir un cash flow positif. Mais le courter a insister pour faire sur 12 voir 15 ans car il a compris que mon ambition c’est d’en acheter d’autres dans le futur.
alors je suis a votre écoutes pour vos conseils

Bigem64 · #8

Si votre ambition est d’en faire d’autre, c’est abérrant qu’il vous dise de partir sur 12-15 ans !

lachignolecorse · #9

Avez vous une clause de modulation dans votre prêt? En général on a 3 ans. Prenez un prêt sur 15 ans que vous allongez de 3 ans au bout d’un an.

kanwulf · #10

Bigem64 a écrit :
Si votre ambition est d’en faire d’autre, c’est abérrant qu’il vous dise de partir sur 12-15 ans !

Bon ben tout le monde est unanime à me dire qu’il faut partir sur 20 ans donc (mon idée de départ)

Dernière modification par kanwulf (02/12/2017 17h17)

kanwulf · #11

Bonjour,

Finalement je vais partir sur un investissement sur 20 ans pour un taux de 1.7 sans apport.
Afin d’avoir de la réserve pour mes futurs achats

ohennequin · #12

Bonjour,

20 c’est bien, 1.70 pas mal aussi, peut peut-etre mieux faire.
Vous partez avec quelle banque? Financement a 110%?

A+

Ohe

kanwulf · #13

Bonjour,

Je pars avec le crédit agricole avec un financement a 100% ( notaire + frais de dossier + maison )

ohennequin · #14

M.erci.

S’il y a financement des frais de notaire, c’est ce que l’on appelle du 110%

A combien se monte l’assurance, et avez-vous négocié une délégation et les IRA?

A+

Ohe

kanwulf · #15

Maintenant j’ai un autre problème je pensais utiliser mon argent de cote comme apport mais avec un financement a 110% je peux déjà repartir a la conquête d’un nouveau bien ou acheter une SIIC ou reit je vais réfléchir

floppy · #16

même problème, c’est dur d’avoir un peu d’argent et pas savoir quoi en faire

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